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Fondée en 2005

La Gazette.

Le magazine de la maison depuis 2005 : le marché, le patrimoine, l'art de vivre sur la Promenade. Édité par Garen Ajderhanyan.

Pratique

Louer à Nice : bail, dépôt, préavis, ce qui s'applique vraiment

Trois ans ou un an, un mois de dépôt ou deux, trois mois de préavis ou un seul : le régime dépend du meublé autant que de la ville. Nice étant classée en zone tendue, le préavis du locataire tombe à un mois et le loyer d'une relocation reste plafonné jusqu'au 31 juillet 2027. Et depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Ravalement de façade sur le front de mer : ce que Nice impose, ce que la copropriété décide

La Ville de Nice demande une déclaration préalable pour tout ravalement, même une simple remise en peinture, et la majeure partie de la ville relève de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. L'injonction décennale du code, elle, ne joue que dans les communes inscrites sur une liste administrative. Entre les deux, l'air salin fixe le vrai calendrier, et le financement se prépare plus tôt qu'on ne le croit.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Carnet d'entretien et registre des copropriétés : deux obligations qui trahissent la qualité d'une gestion

Le carnet d'entretien dit ce qui a été fait sur l'immeuble et quand. L'immatriculation au registre national, mise à jour chaque année, dit ce que l'immeuble doit, impayés compris, et ce qu'il a mis de côté. Le syndic tient seul ces deux documents et tout copropriétaire peut les consulter. Leur absence se paie, souvent le jour d'une vente ou d'une demande d'aide.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Acheter sur la Riviera

Acheteur américain sur la Côte d'Azur : ce que personne ne vous dit avant de signer

Pas de title insurance, pas d'escrow, pas d'agent qui vous représente : l'achat français ne ressemble pas à l'achat américain. Et votre passeport ajoute trois obligations que les autres acheteurs étrangers n'ont pas.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Location saisonnière à Nice : ce que la commune applique vraiment en 2026

Une résidence principale se loue aux touristes 120 jours par an sans autorisation, plafond rétabli au 1er septembre 2026 après huit mois à 90 jours. Une résidence secondaire exige une autorisation de changement d'usage dès la première nuit, valable cinq ans, et quatre secteurs de la ville sont soumis à un quota de 691 autorisations pour 2026.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Révision du loyer à Nice : l'IRL, la clause, et ce que l'encadrement permet vraiment

Une fois par an, à condition qu'une clause le prévoie, et jamais au-delà de la variation de l'indice de référence des loyers. Le bailleur qui oublie dispose d'un an pour se rattraper, sans effet rétroactif. Nice n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers, contrairement à Paris ou Lyon, mais l'évolution du loyer y reste bornée à chaque relocation.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Copropriété en difficulté : reconnaître les signaux, connaître les procédures

Une copropriété bascule rarement d'un coup : les impayés montent et les comptes cessent d'être approuvés bien avant qu'un fournisseur suspende son contrat. La loi a fixé des seuils précis, 25 % des sommes exigibles ou 15 % au-delà de 200 lots, qui obligent le syndic à s'adresser au juge. Du mandataire ad hoc au plan de sauvegarde, l'article suit ce que chaque étape déclenche.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Charges récupérables : la liste, et les pièges qui coûtent au bailleur

Le bailleur ne peut réclamer à son locataire que les charges inscrites sur la liste du décret du 26 août 1987, et cette liste est limitative. Le reste tient en deux exigences : un décompte envoyé un mois avant la régularisation, des justificatifs tenus à disposition six mois. Entre les deux se glissent quelques lignes qui trompent, du salaire du gardien aux frais de gestion de la taxe d'ordures ménagères.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Donner congé à son locataire : ce que la loi permet, et à quelle date

Un bailleur ne met pas fin à un bail quand il le souhaite. Il donne congé à l'échéance, six mois avant pour un logement vide, trois mois pour un meublé, et seulement pour un motif que la loi énumère. Le congé pour vendre ouvre au locataire un droit de préemption, et le locataire âgé aux revenus modestes ne peut être congédié sans offre de relogement.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Changer de syndic à Nice : la procédure, le calendrier, les pièges

Le mandat d'un syndic ne peut pas dépasser trois ans et ne se reconduit jamais tacitement : l'occasion revient à chaque échéance. Reste à savoir qui met en concurrence, comment inscrire un candidat que le syndic en place ne peut pas refuser, et quelle majorité emporte la décision.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Fonds de travaux et plan pluriannuel : le calendrier des votes et la seule dispense

Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d'habitation de plus de quinze ans doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux et le présenter à son assemblée, qui reste libre de l'adopter. Ce plan fixe ensuite le plancher du fonds de travaux. L'article en décrit la mécanique au-delà du seul taux : l'établissement et le vote du plan, sa dispense, puis ce que la cotisation peut financer.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Marché immobilier Riviera

Acheter front de mer à Nice : le guide de la Promenade des Anglais

Prix, quartiers, critères de valeur et pièges à éviter pour acheter un appartement front de mer sur la Promenade des Anglais, par une famille qui y vit depuis 1999.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Charges de copropriété à Nice : ce qui est normal, ce qui ne l'est pas

Un appel de fonds ne se juge pas à son montant. Il se lit ligne par ligne : ce qui relève du budget voté, ce qui est appelé en plus, ce que vous payez au prorata et ce que vous ne payez que si vous en profitez. Et sur le front de mer, quatre postes expliquent presque tout l'écart.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

L'état des lieux : ce qui se joue en une heure, à l'entrée comme à la sortie

Une heure à l'entrée, une heure à la sortie, et c'est ce document qui tranchera presque tous les désaccords sur le dépôt de garantie. Le locataire dispose de dix jours pour le compléter. L'usure normale ne se facture pas, et le bailleur qui retient une somme doit la prouver pièce par pièce. À Nice, la commission départementale de conciliation examine gratuitement ce qui n'a pas pu se régler à l'amiable.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Loyers impayés : se protéger avant, agir vite après

Assurance, Visale ou caution : les trois protections existent mais ne se cumulent pas, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Et depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite, contre deux mois auparavant.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

L'assemblée générale de copropriété : convocation, majorités, recours

Vingt et un jours de convocation, et un jour de moins rend l'assemblée annulable. Seules les questions inscrites se votent. Quatre majorités, deux passerelles, et deux mois pour contester à compter de la notification du procès-verbal. Ce qui se joue dans une assemblée se prépare avant.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Pratique

Frais de notaire à Nice : combien, pour qui, et pourquoi le 06 coûte moins cher

Environ 7,2 % du prix dans l'ancien, dont moins de 15 % pour le notaire lui-même. Le détail chiffré sur un appartement à 475 000 €, et un point utile : les Alpes-Maritimes n'ont pas voté la hausse des droits de mutation.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

International

Propriétaire turc à Nice : le visa, les séjours, la vie sur place

Acheter est la partie simple. Ce qui demande de la méthode, quand on est turc, c'est de venir chez soi : le visa Schengen reste obligatoire, la règle des quatre-vingt-dix jours s'applique, et posséder un appartement ne dispense de rien.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Confier son appartement en gestion à Nice : ce que couvre le mandat

Un mandat de gestion est écrit, numéroté, inscrit à un registre, et il dit exactement ce que votre gestionnaire peut faire en votre nom. Ce que couvre la gestion au quotidien, comment vérifier qu'un professionnel est en règle, ce qu'elle coûte, et comment sortir d'un mandat en cours, avec la règle des trois mois et quinze jours quand il comporte une clause d'exclusivité.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Marché immobilier Riviera

Taux de crédit immobilier : le point à la fin de septembre 2026

3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans en août 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, soit 0,19 point de plus qu'en août 2025. La BCE a relevé son taux de dépôt à 2,50 % en septembre et le rendement de l'État à dix ans dépasse 4,7 %. Ce que cela change, chiffres datés à l'appui, pour qui achète à Nice.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Marché immobilier Riviera

Où peut-on négocier à Nice ? Prix affichés contre prix réellement payés

L'étude Maison Masséna sépare le prix auquel les biens sont proposés de celui auquel ils se vendent, quartier par quartier et typologie par typologie. L'écart va de zéro à vingt-trois pour cent.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Pratique

Meublé ou vide à Nice : le calcul fiscal, régime par régime

Sur les mêmes loyers, le micro-foncier retient 70 % du revenu, le micro-BIC 50 %. Au réel, le meublé amortit le bien, mais depuis le 15 février 2025 ces amortissements reviennent dans la plus-value à la revente. Et les loyers meublés supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Histoires de la Promenade

Cimiez la romaine : que reste-t-il de Cemenelum ?

Sur la colline de Cimiez dormait Cemenelum, chef-lieu romain de la province des Alpes-Maritimes. Entre les arènes, les thermes, les grands hôtels des hivernants et Matisse, lecture d'une colline où Nice superpose ses époques.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

Art de vivre

La lumière de Nice : ce que les peintres y ont cherché

Matisse, Dufy, Chagall, Klein : pourquoi tant de peintres se sont-ils installés face à la Baie des Anges ? Une promenade dans la lumière niçoise, vue du 107 Promenade des Anglais.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Art de vivre

Le port Lympia, un village maritime à deux pas du Vieux-Nice

Bassin creusé au XVIIIe siècle, façades rouge sang de bœuf, pointus amarrés face aux yachts, antiquaires et terrasses : le port de Nice garde une vie de village maritime, à quelques minutes du Vieux-Nice.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

International

Que cache Èze, village perché entre Nice et Monaco ?

Nid d'aigle médiéval, Jardin exotique planté sur les ruines du château, sentier Frédéric-Nietzsche qui descend vers la mer : portrait d'Èze, vu depuis Nice.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Histoires de la Promenade

Comment un chemin de terre est devenu la Promenade des Anglais

Née au début du XIXe siècle d'un chemin financé par la colonie anglaise, la Promenade des Anglais s'est élargie, prolongée et plantée de palmiers jusqu'à devenir l'avenue qui borde la Baie des Anges. Chronique d'un aménagement resté fidèle à son intention d'origine.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

International

Pourquoi Beaulieu-sur-Mer est-elle surnommée la « Petite Afrique » ?

Adossée à ses falaises, Beaulieu-sur-Mer abrite un micro-climat qui fit sa réputation d'hiver à la Belle Époque. Portrait d'une commune qui se parcourt à pied, de la villa Kérylos au port de plaisance.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

International

Saint-Jean-Cap-Ferrat : que cache la presqu'île derrière ses pins ?

Entre la rade de Villefranche et la baie de Beaulieu, la presqu'île de Cap Ferrat avance dans la mer sous ses pins. Portrait d'un village de pêcheurs devenu, sans bruit, l'une des adresses les plus recherchées de la Côte d'Azur.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Architecture & Patrimoine

Mascarons, cariatides, balcons filants : comment lire l'ornement d'une façade Belle Époque à Nice ?

Visages sculptés, consoles, corniches, ferronneries : l'ornement des immeubles 1900 de Nice suit une grammaire précise. Petit lexique pour lever les yeux et lire la ville autrement.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Art de vivre

Collines et jardins de Nice : où la ville respire-t-elle ?

De la colline du Château aux oliviers de Cimiez, itinéraire dans les hauteurs vertes de Nice, là où une ville dense reprend son souffle.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

Art de vivre

Cours Saleya et marchés de Nice : où aller, quand, que goûter ?

Le cours Saleya, dans le Vieux-Nice, tient marché chaque matin à quelques pas de la mer, fleurs, produits provençaux, brocante le lundi. Regard sur les marchés niçois depuis le 107 Promenade des Anglais.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

International

Menton et Roquebrune-Cap-Martin : que savoir de la Riviera de l'Est ?

Dernière ville avant l'Italie, jardins d'acclimatation, village médiéval et architecture moderne : portrait des deux communes qui ferment la Côte d'Azur à l'est, à quelques minutes de Monaco.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Histoires de la Promenade

Pourquoi le Negresco est-il devenu le repère de la Promenade des Anglais ?

Ouvert en 1913, coiffé d'une coupole rose et classé monument historique, le Negresco raconte l'époque où Nice bâtissait des hôtels pour ses hivernants. Récit vu depuis le 107 Promenade des Anglais.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

Pratique

Comment lire le DPE d'un immeuble Belle Époque à Nice ?

Le DPE classe un logement de A à G et pèse désormais sur sa valeur comme sur sa mise en location. Ce que la note mesure vraiment dans un immeuble ancien, ce qu'elle ignore, et ce qu'on peut en faire.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Histoires de la Promenade

Les hivernants : comment l'hiver a fait Nice et la Promenade des Anglais

Avant d'être une ville d'été, Nice fut une ville d'hiver. Récit des hivernants anglais et russes qui ont donné à la Promenade des Anglais son nom, ses hôtels et son horizon, vus depuis le 107.

Par Garen Ajderhanyan, 8 min de lecture

Architecture & Patrimoine

Qu'est-ce que l'étage noble, et pourquoi garde-t-il sa valeur ?

Plafonds hauts, balcon filant, lumière : l'étage principal des immeubles Belle Époque n'a rien perdu de sa logique. Définition, histoire et lecture de façade, du Carré d'Or à la Promenade des Anglais.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

Marché immobilier Riviera

Combien vaut le mètre carré à Nice en 2026 ? Les prix, quartier par quartier

De 5 473 €/m² à Gambetta à 8 371 €/m² au Port : les prix médians de 2025 relevés dans les actes de vente (DVF), ce qui les explique, et ce que dit le marché de l'ancien. Chaque chiffre est daté et sourcé.

Par Garen Ajderhanyan, 9 min de lecture

Art de vivre

Où habiter à Nice selon son projet ?

Pied-à-terre face à la mer, installation en famille, retraite, investissement locatif : Nice ne se choisit pas sur une carte des prix mais sur un usage. Garen Ajderhanyan passe la ville en revue, quartier par quartier, projet par projet.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

Art de vivre

Vue mer, front de mer, deuxième ligne : ce que cela change vraiment à Nice

À Nice, « vue mer » recouvre des réalités très différentes. Front de mer direct, vue latérale, deuxième ligne, dernier étage : ce que chaque configuration donne, et ce qu'elle demande en échange.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Architecture & Patrimoine

Belle Époque, Art Déco, moderne : comment reconnaître les styles architecturaux de la Promenade des Anglais ?

Rotonde 1900, ferronnerie 1930 ou loggia 1960 : un guide de lecture des façades de la Promenade des Anglais, pour le promeneur curieux comme pour l'acheteur.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Pratique

Copropriété sur la Riviera : charges, syndic, ce qu'il faut regarder avant d'acheter

Acheter un appartement sur la Côte d'Azur, c'est presque toujours acheter dans une copropriété. Procès-verbaux d'assemblée, règlement, état daté, fonds de travaux : ce que je lis moi-même avant de recommander un achat.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

International

Acheter à Nice quand on n'est pas résident : le déroulé, pas les clichés

Aucune condition de nationalité, un parcours balisé, offre, compromis, notaire, et trois sujets à préparer sérieusement : le financement, la circulation des fonds et la fiscalité. Le déroulé d'un achat à Nice pour un acquéreur non résident, sans les clichés.

Par Garen Ajderhanyan, 7 min de lecture

Film

Histoires de la Promenade

Depuis 2005 : vingt ans à éditer La Gazette

Le 6 mai 2005, mon père tire le premier numéro. Vingt ans plus tard, je tiens la maquette. Ce que La Gazette a appris à la Promenade, et l'inverse.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

International

Acheteur turc sur la Côte d'Azur : que faut-il préparer avant d'acheter ?

Un citoyen turc achète en France sans condition de nationalité. Le parcours est balisé, mais trois sujets se préparent depuis la Turquie : le transfert des fonds, la fiscalité et le séjour, qui ne découle pas de l'achat. Nos repères, depuis la Promenade des Anglais.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

International

Acheteur britannique : que faut-il savoir pour acheter sur la Promenade des Anglais ?

Ce sont des Anglais qui ont tracé la Promenade, au XIXe siècle. Deux siècles plus tard, un acquéreur britannique achète toujours librement à Nice. Le Brexit n'a rien changé à la propriété, mais il a changé la durée des séjours. Le point, depuis le 107.

Par Garen Ajderhanyan, 6 min de lecture

La Gazette

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