Copropriété sur la Riviera : charges, syndic, ce qu'il faut regarder avant d'acheter

On visite un appartement, on achète un immeuble

On visite un appartement. On achète un immeuble, ou plutôt une fraction d'immeuble, avec ses voisins, son histoire, ses comptes et ses querelles éventuelles. C'est la partie du métier que les photos ne montrent jamais, et c'est pourtant celle qui détermine, des années durant, ce que coûte et ce que vaut un bien. Notre famille gère des immeubles niçois au quotidien à travers Régie Promenade ; ce qui suit est ce que je regarde moi-même avant de recommander un achat.

Qu'est-ce qu'une copropriété, concrètement ?

Un immeuble en copropriété est découpé en lots : chaque lot comprend une partie privative (l'appartement, la cave, le garage) et une quote-part des parties communes, hall, escalier, toiture, façade, ascenseur, jardin. Cette quote-part s'exprime en tantièmes, fixés par le règlement de copropriété. Ils déterminent deux choses : votre poids dans les votes, et votre part des dépenses.

Ce point paraît abstrait jusqu'au jour où l'assemblée vote un ravalement. Là, les tantièmes deviennent très concrets.

Le règlement de copropriété est le document fondateur : il décrit les lots, répartit les charges, et fixe les règles de vie de l'immeuble, y compris, parfois, des clauses qui intéressent directement un acquéreur, comme les restrictions à la location de courte durée ou à l'usage professionnel. Sur la Riviera, où la location saisonnière est un sujet permanent, je conseille de lire ces clauses avant toute autre chose.

Que fait un syndic, et que ne fait-il pas ?

Le syndic administre la copropriété : il tient la comptabilité, appelle les charges, souscrit les assurances de l'immeuble, fait exécuter les contrats d'entretien, convoque l'assemblée générale et met en œuvre ses décisions. Il représente le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire la collectivité, pas tel ou tel propriétaire en particulier.

Ce qu'il ne fait pas : décider à la place des copropriétaires. Les travaux, le budget, le choix des entreprises importantes, tout cela se vote en assemblée générale, une fois par an au moins. Le syndic propose, l'assemblée dispose. Les règles de majorité varient selon la nature de la décision ; le syndic ou votre notaire vous précisera celle qui s'applique au projet envisagé.

Un bon syndic se reconnaît à des choses simples : des comptes lisibles, des appels de charges réguliers, des procès-verbaux clairs, et des travaux qui se font au lieu d'être reportés d'année en année. Un immeuble bien tenu se voit dès le hall d'entrée.

Que recouvrent les charges de copropriété ?

On distingue classiquement les charges générales, entretien et administration des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, réparties selon les tantièmes, et les charges liées aux services et équipements, ascenseur, chauffage collectif, gardien, réparties selon l'utilité pour chaque lot. Un rez-de-chaussée ne paie pas l'ascenseur comme un cinquième étage.

Sur la Côte d'Azur, quelques postes pèsent plus qu'ailleurs. Un immeuble en front de mer subit le sel et le vent : les ferronneries, les menuiseries, les façades vieillissent plus vite. Une piscine, un jardin planté de palmiers, un gardien à demeure, fréquents dans les résidences de la Promenade des Anglais et de ses abords, se retrouvent chaque trimestre dans les appels de fonds. Ce n'est ni bien ni mal ; c'est un train de vie d'immeuble, qu'il faut connaître avant de s'y engager.

Le vendeur doit indiquer le montant des charges dans l'annonce et le dossier de vente. Je recommande d'aller plus loin : demander les appels de charges des deux dernières années et les comparer au budget voté. L'écart entre les deux raconte souvent quelque chose.

Qu'est-ce que le fonds de travaux ?

La loi impose aujourd'hui aux copropriétés, dans les conditions qu'elle définit, de constituer un fonds de travaux : une épargne collective, alimentée par les copropriétaires, destinée à financer les gros chantiers à venir, toiture, façade, colonnes d'eau, mise aux normes de l'ascenseur. Le périmètre exact et le niveau de cotisation se vérifient auprès du syndic ou du notaire.

Deux points intéressent l'acquéreur. D'abord, le fonds est attaché au lot : les sommes versées par le vendeur restent acquises à la copropriété, elles ne se remboursent pas à la vente. Ensuite, le niveau du fonds en dit long. Un fonds bien doté dans un immeuble ancien signale une copropriété qui anticipe. Un fonds squelettique face à une façade fatiguée annonce des appels de fonds exceptionnels, que le nouveau propriétaire paiera.

Quels documents lire avant d'acheter ?

La loi organise l'information de l'acquéreur : l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la remise d'un ensemble de documents avant la vente d'un lot de copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des dernières années, montants des charges, carnet d'entretien de l'immeuble, notamment. S'y ajoute l'état daté, établi par le syndic avant la signature, qui photographie la situation comptable du lot : sommes dues, sommes à devoir, procédures éventuelles.

Ces documents arrivent parfois tard, et épais. Voici l'ordre dans lequel je les lis : d'abord les procès-verbaux d'assemblée générale, trois ans si possible, c'est la mémoire vive de l'immeuble ; puis le carnet d'entretien, ce qui a été fait, quand, et ce qui ne l'a pas été ; ensuite le règlement de copropriété, au moins les clauses d'usage et la répartition des charges ; enfin l'état daté et les derniers appels de charges, les chiffres, sans commentaire.

Un notaire vous aidera à qualifier juridiquement ce que vous y trouvez. Mais la première lecture, celle qui forge une opinion sur l'immeuble, personne ne la fera à votre place.

Comment lire un procès-verbal d'assemblée générale ?

Un procès-verbal se lit comme un compte rendu de conseil de famille. On y cherche d'abord les travaux votés et non encore appelés, c'est le point qui coûte. Un ravalement voté en janvier sera payé par le propriétaire en place au moment des appels de fonds ; qui paie quoi entre vendeur et acquéreur se négocie dans l'acte, votre notaire y veillera.

Viennent ensuite les travaux discutés et repoussés, trois assemblées de suite où l'on « reporte l'étude de la réfection de la toiture », et vous savez ce qui vous attend.

Puis les impayés : le montant des charges non recouvrées apparaît dans les annexes comptables. Des impayés durables fragilisent tout le monde, ce que certains ne paient pas, les autres finissent par l'avancer.

Enfin le climat : contestations systématiques, changements répétés de syndic, résolutions rejetées en bloc. Un immeuble, cela se gouverne ; certains sont ingouvernables.

Que regarder dans le bâti lui-même ?

Le patrimoine niçois a un charme qui se mérite. Les immeubles Belle Époque de la Promenade des Anglais, du boulevard Victor-Hugo ou du quartier des Musiciens ont souvent plus d'un siècle : corniches, balcons filants, cages d'escalier d'origine. Agréables à vivre, exigeants à entretenir.

Trois regards suffisent lors de la visite. La façade et les balcons : fissures, épaufrures de béton, ferronneries rongées par l'air marin. La cage d'escalier et les communs : propreté, peintures, état de l'ascenseur s'il y en a un, et son âge. La toiture et les combles, quand on peut y accéder : c'est le poste le plus lourd d'un immeuble ancien. Ce que vos yeux vous disent, le carnet d'entretien doit le confirmer. Quand les deux divergent, creusez.

Et les procédures en cours ?

Une copropriété peut être en litige, avec une entreprise, un copropriétaire, un voisin, ou, plus grave, en difficulté financière ; des dispositifs légaux d'accompagnement existent alors, que votre notaire saura qualifier. L'état daté et les procès-verbaux mentionnent les procédures ; posez la question au syndic par écrit si un doute subsiste. Une procédure en cours n'est pas toujours rédhibitoire, certaines protègent la copropriété. Mais on veut le savoir avant, pas après.

C'est ici que le métier de syndic rejoint celui de conseil. Gérer des immeubles au quotidien, comme nous le faisons chez Régie Promenade, apprend une chose : la valeur d'un appartement niçois tient autant à la santé de sa copropriété qu'à sa vue sur la mer. Les deux se vérifient. Seule la seconde se voit depuis le balcon.