Copropriété en difficulté : reconnaître les signaux, connaître les procédures

Les signaux qui précèdent toute procédure

Service-public définit la copropriété en difficulté par ses effets : un fonctionnement perturbé au point de compromettre son équilibre, qui se traduit le plus souvent par une hausse importante des impayés de charges ou par une trésorerie qui ne permet plus de régler l'eau, l'énergie ou les travaux. C'est donc la trésorerie qu'il faut surveiller, car une copropriété peut être riche en patrimoine et incapable de payer une facture.

Le premier signal se lit dans la fiche synthétique, que tout copropriétaire obtient gratuitement chaque année : le montant des impayés, rapporté au budget, et celui des dettes envers les fournisseurs. Sur ces deux lignes, une dette fournisseurs qui grossit d'un exercice à l'autre annonce presque toujours la suite.

L'administration utilise elle-même un repère plus précoce que la loi. Pour l'aide MaPrimeRénov' Copropriété, l'Anah qualifie de fragile une copropriété dont les impayés atteignent au moins 8 % du budget voté deux ans plus tôt. Le repère n'a aucune portée juridique ; il marque le niveau à partir duquel l'État considère qu'un immeuble a besoin d'aide.

Viennent ensuite des signes de gouvernance : des comptes que l'assemblée refuse d'approuver, une assemblée qui ne se tient plus, un ascensoriste qui suspend son intervention faute de paiement. L'article de La Gazette consacré à l'achat en copropriété décrit ce qui s'en voit dans les procès-verbaux ; ce qui suit porte sur ce que la loi déclenche.

Le seuil d'alerte : 25 % ou 15 % des sommes exigibles

L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixe le déclenchement. À la clôture des comptes, si les sommes restant impayées au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux atteignent 25 % des sommes exigibles, la procédure d'alerte s'impose. Le seuil tombe à 15 % dans les copropriétés de 201 lots et plus, celles de 200 lots au plus restant à 25 %. Les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la clôture ne comptent pas.

Un second déclencheur ne tient pas aux chiffres : l'absence d'approbation des comptes par l'assemblée depuis au moins deux ans. Une copropriété qui ne parvient plus à voter ses comptes est traitée comme une copropriété qui ne parvient plus à les payer.

Le syndic doit alors informer sans délai le conseil syndical et saisir sur requête le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, pour faire désigner un mandataire ad hoc. Il y est tenu, et n'a pas besoin pour cela d'une autorisation de l'assemblée.

S'il reste inactif, d'autres peuvent saisir le juge, par assignation cette fois : des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, un créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie votées et exécutées restent impayées depuis au moins six mois malgré un commandement de payer, le préfet, le procureur de la République, le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, ou le maire.

Le mandataire ad hoc : un diagnostic, pas une tutelle

Le mandataire ad hoc ne remplace personne. Le syndic reste en place, l'assemblée garde ses pouvoirs. Sa mission est d'analyser la situation financière de la copropriété et l'état de l'immeuble, de proposer les mesures qui rétabliront l'équilibre et la sécurité, et de mener toute médiation utile entre copropriétaires, prestataires et créanciers.

Le syndic lui remet les documents nécessaires dans les 15 jours de la notification de la décision. Le mandataire adresse son rapport au juge dans un délai de trois mois, renouvelable une fois : organisation juridique, situation technique, fonctionnement des instances, analyse des comptes et des contentieux, puis préconisations classées par priorité avec une estimation sommaire des dépenses.

Le rapport oblige ensuite le syndic. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée les résolutions nécessaires à sa mise en œuvre, assemblée qui doit se tenir dans les six mois de la remise du rapport, ou dans les trois mois si des mesures d'urgence sont recommandées. À défaut d'assemblée prévue dans ce délai, il en convoque une spécialement.

Les frais de la mission ne pèsent pas nécessairement sur le syndicat. Le juge décide, par décision motivée, qui les supporte et dans quelle proportion, et peut en mettre tout ou partie à la charge du syndic ou des créanciers selon leur rôle dans la dégradation. Le mandataire ad hoc ne peut pas devenir syndic de la copropriété à la fin de sa mission.

L'administrateur provisoire : quand le syndicat ne tient plus

L'étage suivant répond à deux situations : un équilibre financier gravement compromis, ou un syndicat incapable de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Le président du tribunal judiciaire peut alors désigner un administrateur provisoire, à la demande de copropriétaires réunissant 15 % des voix, du syndic, du maire, du préfet, du procureur, du président de l'intercommunalité ou du mandataire ad hoc lui-même.

Avec la désignation, le contrat du syndic cesse sans indemnité, et l'administrateur reçoit tous ses pouvoirs, avec tout ou partie de ceux de l'assemblée et du conseil syndical. Seules restent hors de sa main les acquisitions et ventes immobilières et la modification du règlement de copropriété. Le syndic en place ne peut pas être désigné, et la mission dure au moins 12 mois.

Le principal effet est financier. L'exigibilité des dettes antérieures est suspendue pendant 12 mois, jusqu'à 30 mois à la demande de l'administrateur, hors créances publiques et sociales. Les poursuites des créanciers s'arrêtent, les pénalités de retard sont suspendues, comme les remboursements d'un emprunt collectif. Les créanciers ont trois mois pour déclarer leurs créances, et un plan d'apurement, homologué par le juge, organise ensuite le règlement.

Ce répit, qui n'efface aucune dette, laisse à l'administrateur le temps de rattraper les impayés et de renégocier, puis de faire réaliser les travaux de conservation et de sécurité. Il rend compte au juge au moins une fois par an, et le rapport est consultable par chaque copropriétaire.

Le plan de sauvegarde : l'intervention de la puissance publique

Le plan de sauvegarde, prévu à l'article L.615-1 du code de la construction et de l'habitation, vise les immeubles confrontés à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui menacent leur conservation. L'initiative appartient au préfet, d'office ou sur proposition du maire, de l'intercommunalité, d'associations d'habitants ou de copropriétaires, ou de l'administrateur provisoire.

Le préfet constitue une commission, où siègent en particulier le maire, le président du conseil départemental et le président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires. Elle établit un diagnostic et propose un plan qui fixe, sur cinq ans, les mesures nécessaires : redresser les finances, simplifier l'organisation juridique, réaliser des travaux de conservation ou de réduction des charges, accompagner les occupants.

Le plan approuvé se traduit par une convention entre les personnes publiques, l'administrateur provisoire s'il existe, et les personnes privées intéressées, qui précise l'échéancier et le financement. Un coordonnateur veille à son exécution et met en demeure les parties qui ne tiennent pas leurs engagements.

La loi du 9 avril 2024 a créé un statut de syndic d'intérêt collectif, destiné à intervenir dans ces copropriétés. Son décret d'application, le décret du 10 mai 2025, est paru : il organise l'agrément de ce syndic par le préfet.

Ce qu'un conseil syndical peut faire avant d'en arriver là

La plupart des copropriétés en procédure y sont arrivées lentement. Le conseil syndical qui lit chaque année la fiche synthétique, compare les impayés au budget et demande où en est le recouvrement de chaque dossier voit venir la difficulté bien avant le seuil de 25 %. Le recouvrement des charges impayées fait partie du mandat du syndic.

Régie Promenade administre des copropriétés à Nice depuis ses bureaux du 107 Promenade des Anglais. Sur un immeuble ancien, les impayés et les travaux repoussés s'alimentent l'un l'autre ; nous préférons présenter au conseil syndical, chaque trimestre, l'état du recouvrement et de la trésorerie, pour que l'alerte, si elle devient nécessaire, ne surprenne personne.