Combien vaut le mètre carré à Nice en 2026 ? Les prix, quartier par quartier

Quel est le prix au m² à Nice en 2026 ?

Depuis que j'édite la Gazette, c'est la question qui revient le plus souvent, à table comme au courrier des lecteurs. Elle appelle deux réponses, et il faut les tenir ensemble. La première : sur l'ensemble du marché de l'ancien, le prix médian des appartements à Nice s'établit à 4 750 €/m² (T1 2025, OIH), en hausse de 1,4 % sur un an. La seconde : dans les dix quartiers les plus observés de la ville, les prix de vente médians relevés au premier semestre 2026 s'étagent de 6 270 €/m² à Gairaut à 9 350 €/m² au Mont-Boron (S1 2026, étude de marché Maison Masséna, sur données OIH et Notaires des Alpes-Maritimes).

L'écart entre ces deux lectures n'est pas une anomalie. La médiane de ville agrège tout : les rez-de-chaussée sur cour, les petites surfaces à rénover des quartiers ouest, les immeubles des années soixante loin du littoral. La grille par quartier, elle, décrit les secteurs où la demande se concentre. Quant aux maisons anciennes, un produit rare dans une ville dont 93 % du parc est en appartements (Maison Masséna / Insee), leur prix médian atteint 532 300 € (T1 2025, OIH).

Quel quartier de Nice est le plus cher ?

Le Mont-Boron domine la grille, et de loin. Voici les prix de vente médians au mètre carré relevés au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna, sur données OIH et Notaires des Alpes-Maritimes) :

1. Mont-Boron, 9 350 €/m²

2. Centre-ville, 8 890 €/m²

3. Carré d'Or, 7 980 €/m²

4. Promenade des Anglais, 7 920 €/m²

5. Vieux-Nice, 7 150 €/m²

6. Jean Médecin, 7 050 €/m²

7. Le Port, 6 950 €/m²

8. Thiers, 6 550 €/m²

9. Cimiez, 6 390 €/m²

10. Gairaut, 6 270 €/m²

D'un bout à l'autre de cette grille, l'écart atteint 49 %. Il se lit sur une carte : la colline du Mont-Boron et le Centre-ville regardent la mer de près ; Cimiez et Gairaut, plus résidentiels, s'en éloignent. Entre les deux, le Carré d'Or et la Promenade des Anglais se tiennent à quelques dizaines d'euros l'un de l'autre, deux manières d'habiter le front de mer, presque au même prix.

Qu'est-ce qui fait grimper le prix d'un appartement à Nice ?

L'étude Maison Masséna (S1 2026) ne se contente pas de relever les prix : elle décompose, par approche économétrique, ce qui les fabrique. La surface d'abord, mais pas de façon linéaire : chaque tranche de 10 % de surface supplémentaire ajoute 9,9 % au prix, les grands appartements valent plus cher au mètre carré que les petits. La qualité de construction et des prestations ensuite : classée « exceptionnelle » au sens de l'étude, elle peut ajouter jusqu'à 44 %.

Viennent ensuite les attributs du quotidien : une luminosité traversante ajoute 9 % ; chaque tranche de 10 m² de balcon, de terrasse ou de jardin, 2 % ; chaque lettre gagnée au DPE, 1,5 %. Une maison se négocie environ 5 % au-dessus d'un appartement comparable. Rien d'exotique dans cette liste : le marché niçois paie la lumière, l'espace et l'état du bien, dans cet ordre.

La vue mer, combien vaut-elle vraiment ?

C'est le chiffre que je trouve le plus utile de toute l'étude : une vue mer, ou une vue classée « exceptionnelle » au sens de l'étude, ajoute 14 % au prix (S1 2026, étude Maison Masséna). Sur un appartement de 60 m² au prix médian de la Promenade des Anglais (7 920 €/m², S1 2026), la vue pèse ainsi de l'ordre de 66 000 €. C'est beaucoup, et c'est moins qu'on ne le croit : la vue coûte cher, mais elle ne double pas un prix.

L'autre chiffre à retenir concerne le stationnement : une place de parking représente environ 38 000 € du prix d'un bien (S1 2026, étude Maison Masséna). Dans une ville dense, où un tiers du parc date de l'après-guerre (34 % construit entre 1946 et 1990, Maison Masséna / Insee), la place de parking est presque une pièce en plus.

Le marché niçois monte-t-il encore ?

Oui, mais doucement. Les appartements anciens ont progressé de 1,4 % sur un an au T1 2025 (OIH), pendant que les volumes reculaient légèrement : environ 18 670 ventes d'appartements sur l'année, soit −3 % (T1 2025, OIH). Un marché qui tient ses prix en vendant un peu moins, le contraire d'un emballement.

Côté location, l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes relevait en 2023 un loyer médian de 13,6 €/m² pour les baux en cours et de 15,1 €/m² pour les nouveaux baux. L'état énergétique du parc pèsera sur la suite : dans la distribution OIH (T1 2025), 9 % des logements sont classés A ou B, 38 % C, 31 % D, 14 % E, 5 % F et 3 % G. Les classes F et G, visées par les restrictions de mise en location, représentent 8 % du parc.

À quoi ressemble le parc immobilier niçois ?

Nice compte 267 000 logements, dont 93 % d'appartements (Maison Masséna / Insee). Un tiers du parc, 34 %, a été construit entre 1946 et 1990, l'époque des grands immeubles et des copropriétés du littoral. L'étude Maison Masséna retient 14 % du parc en classe E, F ou G ; la distribution OIH du marché (T1 2025) aboutit à 22 % pour ces trois classes. Les deux sources ne mesurent pas tout à fait le même périmètre, mais elles racontent la même chose : une part réelle du parc devra être rénovée dans la décennie.

Deux derniers chiffres disent la nature de ce marché : près de 50 % des ménages niçois sont locataires, et 37 % occupent leur logement depuis moins de cinq ans (Maison Masséna / Insee). Nice est une ville qui bouge, on y arrive, on y loue, puis on y achète. C'est ce mouvement, davantage que la spéculation, qui alimente les prix des quartiers que je viens de décrire.