Taux de crédit immobilier : le point à la fin de septembre 2026

Où en sont les taux à la fin de septembre 2026

Deux séries font référence, et elles ne mesurent pas tout à fait la même chose. La Banque de France publie chaque mois le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat accordés aux particuliers, hors renégociations, toutes durées confondues. L'Observatoire Crédit Logement/CSA tire les siens des prêts garantis par Crédit Logement et les détaille par durée. Les deux arrivent avec un décalage : au 30 septembre 2026, la première s'arrête à juillet, la seconde à août.

En juillet 2026, selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat s'établissait à 3,30 %, contre 3,09 % en juillet 2025. La hausse atteint 0,21 point sur un an. La production du mois, corrigée des variations saisonnières, est retombée à 11 milliards d'euros après 13,2 milliards en juin.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA donne un taux moyen de 3,31 % en août 2026, tous marchés confondus, contre 3,06 % en août 2025. Sur 15 ans, un prêt se négociait en moyenne à 3,14 %. Sur 20 ans, à 3,27 %, et sur 25 ans à 3,35 %. En août 2025, ces mêmes durées étaient à 3,01 %, 3,08 % et 3,16 %.

Le taux moyen monte plus vite que chaque durée prise isolément, et l'Observatoire en donne la raison. Pour boucler leur plan de financement, les emprunteurs allongent. En août 2026, 49,3 % des prêts étaient accordés sur 25 ans au moins, contre 46,8 % sur l'ensemble de 2025, et la durée moyenne atteignait 252 mois. Or un prêt long se paie plus cher, ce qui tire la moyenne vers le haut.

Pourquoi ils remontent : la BCE, et surtout l'emprunt d'État

Le taux d'un crédit à taux fixe dépend d'abord de ce que coûte l'argent à la banque sur une longue période. Deux repères publics en donnent la mesure. Le taux directeur de la Banque centrale européenne pèse sur le refinancement à court terme ; le rendement des emprunts de l'État français à dix ans sert de référence pour les prêts longs.

Le 10 septembre 2026, le Conseil des gouverneurs de la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, et le taux de la facilité de dépôt est passé à 2,50 % le 16 septembre. C'est la deuxième hausse de l'année. Resté à 2,00 % depuis le 11 juin 2025, ce taux avait été porté à 2,25 % le 17 juin 2026. La BCE motive sa décision par une inflation appelée, selon ses projections, à rester nettement au-dessus de sa cible pendant une période prolongée.

Le rendement de l'État a monté plus vite encore. Le TEC 10, indice quotidien publié par la Banque de France à partir des obligations du Trésor, valait 4,742 % le 29 septembre 2026, contre 3,53 % le 29 septembre 2025. Il a donc gagné 1,2 point en un an, quand le taux moyen des crédits n'en gagnait qu'un cinquième.

L'écart entre les deux courbes dit que les banques ont amorti le choc. D'après l'analyse de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, elles ont d'abord préféré préserver leurs volumes en différant leurs hausses, au prix de marges comprimées, puis ont repris leurs relèvements à partir de juin.

La suite ne se prévoit pas ici. La BCE dit elle-même décider réunion par réunion, en fonction des données, sans s'engager sur une trajectoire. Sa prochaine réunion de politique monétaire se tient les 28 et 29 octobre 2026.

Les règles qui encadrent l'emprunt

Depuis le 1er janvier 2022, les critères du Haut Conseil de stabilité financière s'imposent aux banques. La décision du 29 septembre 2021 en fixe deux. Le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, calcul fait en incluant l'assurance emprunteur et les autres crédits en cours. La durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans.

Une exception de durée existe lorsque l'entrée dans les lieux est différée, dans le neuf ou pour un achat avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. La durée totale peut alors atteindre 27 ans, dont deux ans de différé d'amortissement au plus.

Les banques gardent une marge de manœuvre. Chaque trimestre, 20 % de leur production de nouveaux crédits immobiliers peut déroger à ces critères. Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge va aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. Le reste, soit 6 % de la production trimestrielle, est libre d'emploi. Une résidence secondaire ou un investissement locatif doit donc entrer dans les critères, ou se loger dans cette part libre.

Le taux d'usure forme la seconde limite. C'est le taux effectif global maximal qu'une banque peut pratiquer, assurance comprise, et la Banque de France le fixe chaque trimestre à partir des taux moyens observés au trimestre précédent. Pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2026, publiée le 28 septembre, il s'établit à 4,09 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, à 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, et à 5,40 % à partir de 20 ans. Ce dernier seuil était de 5,29 % au troisième trimestre.

La marge reste large. Au troisième trimestre 2026, le taux effectif moyen pratiqué sur les prêts de 20 ans et plus ressortait à 4,05 % selon la Banque de France, soit 1,35 point sous le nouveau seuil. Les dossiers qui s'en approchent sont en principe ceux dont l'assurance coûte cher, et c'est elle, plus que le taux nominal, qui décide alors de la faisabilité.

Combien coûtent 300 000 € empruntés : un exemple hypothétique

Prenons un cas d'école, hypothétique et présenté comme tel : 300 000 € empruntés, remboursés par mensualités constantes, au taux moyen publié par l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour août 2026. Le calcul est fait hors assurance emprunteur et hors frais de garantie ou de dossier, qui s'ajoutent. Il ne vaut pas offre de prêt, il donne un ordre de grandeur.

Sur 20 ans à 3,27 %, la mensualité ressort à 1 704,63 €, et les intérêts cumulés à environ 109 100 €. Au taux d'août 2025 pour la même durée, 3,08 %, elle aurait été de 1 675,83 €. L'année écoulée coûte donc 28,80 € par mois, soit 6 912 € sur la durée du prêt.

Sur 25 ans à 3,35 %, la mensualité descend à 1 477,84 €, mais les intérêts montent à environ 143 350 €. Allonger de cinq ans allège chaque mois de 226,79 € et alourdit le coût total d'environ 34 240 €.

Rapportées à la règle des 35 %, ces mensualités supposent des revenus d'au moins 4 870 € par mois environ sur 20 ans, et d'au moins 4 222 € sur 25 ans. C'est un plancher : l'assurance et les autres crédits en cours entrent dans le même calcul.

Pour situer ce montant à Nice, notre article sur les prix quartier par quartier retient, d'après l'OIH, un prix médian de 4 750 €/m² pour les appartements anciens au premier trimestre 2025. À ce niveau, 300 000 € correspondent à une soixantaine de mètres carrés, frais d'acquisition non compris. Le chiffre date et les quartiers s'en écartent nettement dans les deux sens. Il sert d'échelle, pas d'estimation.

Ce qui pèse sur un dossier, au-delà du taux

L'apport se mesure d'abord aux frais d'acquisition. Dans l'ancien, les frais dits de notaire représentent à Nice environ 7,2 % du prix, et l'essentiel en est de l'impôt, comme le détaille notre article consacré au sujet. Un apport qui les couvre évite de les faire porter par le prêt. L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève que l'apport personnel moyen n'a progressé que de 1,1 % sur les huit premiers mois de 2026, et que les emprunteurs en mesure de réunir un apport important occupent une place croissante sur le marché.

Un courtier met plusieurs banques en concurrence, sur le taux comme sur l'assurance. Sa rémunération, lorsqu'il y en a une, entre dans le coût total de l'opération et se compare comme le reste. Quel que soit le canal, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires après réception de l'offre de prêt, et ce délai ne peut pas être réduit.

Pour un acquéreur non résident, les banques appliquent leurs propres critères, souvent plus exigeants sur l'apport et sur l'origine des revenus ; notre article « Acheter à Nice quand on n'est pas résident » en détaille le déroulé.

Chaque fiche de bien du site propose un simulateur de financement, qui calcule une mensualité indicative à partir de l'apport, du taux et de la durée, hors assurance. Il sert à situer un bien dans un budget avant d'en parler à une banque. Le conseil sur un dossier précis revient à la banque ou au courtier ; 107 Promenade accompagne l'acquéreur, depuis le 107 Promenade des Anglais, de la première visite à l'acte.