Acheter à Nice quand on n'est pas résident : le déroulé, pas les clichés

Un étranger peut-il acheter librement en France ?

On me pose souvent la même question, dans des langues différentes : « Est-ce compliqué d'acheter chez vous quand on vit ailleurs ? » La réponse honnête est non, mais le parcours français a sa propre logique, et mieux vaut la comprendre avant de faire une offre que pendant.

Oui, un étranger achète librement. La France ne conditionne pas l'acquisition d'un bien immobilier à la nationalité ni à la résidence. Un acheteur de Milan, Londres ou Genève achète selon les mêmes règles qu'un Niçois. C'est le point que je répète le plus souvent, parce que beaucoup de clients arrivent avec l'expérience de pays où l'étranger doit obtenir une autorisation, passer par une structure locale, ou renoncer à la pleine propriété. Rien de tel ici.

Une nuance tout de même : acheter est libre, séjourner ne l'est pas. Posséder un appartement sur la Promenade des Anglais ne confère aucun droit de séjour. Les questions de visa et de durée de présence relèvent d'un autre droit, et d'un autre conseil.

Le contrat, lui, sera rédigé en français, c'est la langue de l'acte authentique. Le notaire peut faire intervenir un traducteur assermenté quand l'acheteur ne maîtrise pas la langue, et c'est une précaution que je recommande sans hésiter : on ne signe pas ce qu'on ne comprend pas.

Combien de temps prend un achat, de l'offre aux clés ?

Plus longtemps qu'on ne l'imagine depuis l'étranger, moins longtemps qu'on ne le craint une fois lancé. Entre l'offre acceptée et la signature de l'acte authentique, il faut compter plusieurs mois, le temps que le notaire réunisse les pièces d'urbanisme, purge les droits de préemption éventuels et vérifie la situation du bien. Avec un financement bancaire, le calendrier s'allonge du délai d'instruction du prêt. L'étude notariale reste la mieux placée pour donner un calendrier réaliste, dossier par dossier.

La séquence, elle, ne varie pas. D'abord l'offre d'achat, écrite, qui fixe le prix proposé et engage une fois acceptée par le vendeur. Puis le compromis ou la promesse de vente, l'avant-contrat, où tout se joue : conditions suspensives, dépôt de garantie, diagnostics annexés. Vient ensuite le délai de rétractation légal de l'acquéreur après la signature de l'avant-contrat, dont le notaire précisera la durée et les modalités. Enfin l'acte authentique, signé chez le notaire : les fonds sont versés, les clés sont remises, la propriété est transférée.

Un détail pratique qui change tout pour un non-résident : il n'est pas nécessaire d'être physiquement présent à chaque étape. La procuration, établie dans les formes requises, permet de se faire représenter au compromis comme à l'acte. Le notaire indiquera la forme exigée selon le pays où elle est signée.

Que se passe-t-il entre l'offre et le compromis ?

C'est la phase la plus dense, et la moins visible. L'agence rassemble les diagnostics techniques, les documents de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale. Pour un immeuble ancien du front de mer, et ils le sont presque tous, ces documents racontent la vraie vie du bâtiment : travaux votés, charges, procédures en cours. Je conseille à mes clients de les lire, ou de me laisser les leur résumer, avant de signer quoi que ce soit.

Le compromis fixe aussi les conditions suspensives. La plus courante protège l'acquéreur qui finance par emprunt : si le prêt est refusé dans les conditions prévues, la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. Pour un non-résident, la rédaction de cette clause mérite une attention particulière, les banques françaises n'instruisent pas un dossier étranger au même rythme qu'un dossier local.

Le dépôt de garantie, versé à la signature de l'avant-contrat, est séquestré, en général chez le notaire. Il ne transite jamais par le vendeur ni par l'agence. Son montant est fixé dans l'avant-contrat ; là encore, c'est le notaire qui cadre les usages.

À quoi sert le notaire, au juste ?

À peu près tout ce qui rend la vente incontestable. Le notaire français est un officier public, nommé par l'État. Il n'est pas l'avocat d'une partie : il instrumente pour les deux, vérifie l'origine de propriété, l'absence d'hypothèques non soldées, les servitudes, la conformité urbanistique. C'est lui qui reçoit les fonds sur un compte séquestre, lui qui publie la vente au fichier immobilier, lui qui perçoit pour l'État les droits de mutation, ce qu'on appelle par raccourci les « frais de notaire », dont l'essentiel n'est pas sa rémunération mais de l'impôt. Les taux et barèmes applicables sont publiés par l'administration, et l'étude en remet le détail avant la signature.

Un acheteur étranger a d'ailleurs le droit de choisir son propre notaire, en plus de celui du vendeur, sans surcoût : les deux études se partagent alors les émoluments. Pour un dossier avec une dimension internationale, régime matrimonial étranger, succession à anticiper, structure de détention, je le recommande systématiquement. Certaines études niçoises ont l'habitude des dossiers cross-border et cela se sent dans la fluidité du calendrier.

Peut-on emprunter en France quand on n'est pas résident ?

Oui, mais pas partout et pas aux mêmes conditions qu'un résident. Certaines banques françaises prêtent aux non-résidents, d'autres s'en abstiennent ; celles qui prêtent demandent en général un apport plus important et examinent de près la source et la stabilité des revenus. Les règles varient selon le pays de résidence de l'emprunteur et la devise de ses revenus, d'où l'intérêt d'un courtier ou d'un banquier habitué à ce segment pour connaître les conditions du moment.

Deux conseils issus de la pratique. D'abord, faire préqualifier son dossier avant de faire une offre : un vendeur niçois préférera toujours une offre légèrement inférieure mais solidement financée. Ensuite, anticiper la circulation des fonds, les virements internationaux vers le compte du notaire sont soumis à des vérifications d'origine des fonds, et un virement mal préparé peut retarder une signature.

Que faut-il savoir de la fiscalité, sans en faire un roman ?

Je vais rester à ma place : je ne suis pas conseiller fiscal, et ce sujet ne se traite pas en quelques paragraphes. Mais un acquéreur non-résident doit avoir en tête l'existence de quatre couches, pour poser les bonnes questions à son conseil.

Les droits de mutation, payés une fois, à l'achat, via le notaire. La taxe foncière et, selon l'usage du bien, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, payées chaque année. L'IFI, impôt sur la fortune immobilière, qui concerne les patrimoines immobiliers situés en France au-delà d'un certain seuil, y compris pour les non-résidents, sur leurs seuls biens français. Enfin, à la revente, une éventuelle imposition de la plus-value, dont le traitement dépend notamment de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence. Seuils, taux et régimes évoluent : ils se vérifient auprès de l'administration et de votre conseil au moment du projet.

La bonne méthode ne change pas : avant de signer, un rendez-vous avec le notaire et, pour les patrimoines structurés, avec un avocat fiscaliste connaissant les deux juridictions. Le coût de cette consultation est sans commune mesure avec celui d'une détention mal pensée.

Garen Ajderhanyan accompagne des acquéreurs français et internationaux sur le front de mer niçois. Cet article décrit le parcours d'achat dans ses grandes lignes ; il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Chaque situation appelle l'avis d'un notaire et, le cas échéant, d'un conseil fiscal.