Comment calculer la révision annuelle du loyer ?

On multiplie le loyer hors charges par l'indice de référence des loyers du trimestre prévu au bail pour l'année en cours, puis on divise par l'indice du même trimestre de l'année précédente, en arrondissant à la deuxième décimale. Au deuxième trimestre 2026, l'indice s'établit à 148,37, contre 146,68 un an plus tôt, soit une hausse de 1,15 %.

Un bailleur peut-il réclamer une révision qu'il a oubliée ?

Pendant un an à compter de la date de révision prévue au bail, oui, mais la hausse ne s'applique qu'à partir de sa demande, sans effet rétroactif. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue.

Nice applique-t-elle l'encadrement des loyers ?

Pas l'encadrement du niveau des loyers : Nice ne figure pas parmi les territoires dotés de loyers de référence, comme Paris ou Lyon. Mais la commune est en zone tendue, et le décret du 27 juillet 2017, prorogé jusqu'au 31 juillet 2027, y encadre l'évolution du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement.

Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non. Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, qu'il s'agisse de la révision annuelle ou d'une relocation.

Quand paraît l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 ?

L'INSEE le publie le 15 octobre 2026. Il sert aux baux dont la révision est indexée sur le troisième trimestre, et se compare à l'indice du troisième trimestre 2025, qui s'établissait à 145,77.

Révision du loyer à Nice : l'IRL, la clause, et ce que l'encadrement permet vraiment

Par Garen Ajderhanyan · 20 octobre 2026 · 8 min de lecture

L'essentiel

Le loyer d'un bail d'habitation ne se révise qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause d'indexation. La hausse ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE : au deuxième trimestre 2026, il s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. Le bailleur a un an à compter de la date prévue pour demander la révision, et elle ne vaut qu'à partir de sa demande, jamais pour le passé. Nice n'est pas soumise à l'encadrement du niveau des loyers, réservé à des territoires comme Paris ou Lille. Elle est en revanche classée en zone tendue, et l'évolution du loyer à la relocation y reste bornée par le décret du 27 juillet 2017, applicable jusqu'au 31 juillet 2027. Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter du tout, révision annuelle comprise.

Sans clause, pas de révision

La révision annuelle n'a rien d'automatique. Elle suppose une clause du bail qui la prévoit, et elle ne joue qu'une fois par an, à la date convenue par les parties, souvent la date anniversaire du contrat. Un bail muet sur ce point fige le loyer jusqu'à son renouvellement.

La clause désigne aussi le trimestre de l'indice qui servira de référence. À défaut, c'est le dernier indice publié par l'INSEE à la date de signature qui s'applique, et c'est lui qu'on comparera chaque année à l'indice du même trimestre de l'année suivante.

Le meublé suit la même règle, avec une nuance : lorsque les charges y sont payées au forfait, ce forfait peut lui aussi être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer. Le bail mobilité, lui, interdit toute révision en cours de contrat.

La révision n'est pas la seule voie. Dans un logement loué vide, des travaux d'amélioration financés par le bailleur, dans le logement ou dans les parties communes, peuvent justifier une majoration en cours de bail, prévue par une clause ou par un avenant signé des deux parties. Le bailleur ne peut pas l'imposer seul.

Le calcul, en une ligne

Nouveau loyer égale loyer actuel, multiplié par l'indice du trimestre de référence de l'année en cours, divisé par l'indice du même trimestre de l'année précédente. Le résultat s'arrondit à la deuxième décimale. Rien d'autre n'entre dans le calcul, ni les charges ni le coût d'un ravalement voté l'an passé.

Un exemple. Un loyer de 1 500 € hors charges, indexé sur le deuxième trimestre, passe au premier anniversaire à 1 517,28 € : 1 500 multiplié par 148,37, divisé par 146,68, l'indice du deuxième trimestre 2025 étant de 146,68 et celui du deuxième trimestre 2026 de 148,37.

Les derniers indices publiés donnent l'ordre de grandeur : 145,77 au troisième trimestre 2025 (+0,87 % sur un an), 145,78 au quatrième (+0,79 %), 146,60 au premier trimestre 2026 (+0,78 %), puis 148,37 au deuxième (+1,15 %). L'indice du troisième trimestre 2026 paraît le 15 octobre 2026.

Le plafonnement temporaire de la variation à 3,5 %, décidé pendant la poussée d'inflation, a couvert les indices du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024. Il n'est plus en vigueur : la variation annuelle de l'indice est redevenue le seul plafond.

Un an pour agir, et pas un jour de rétroactivité

Le bailleur qui laisse passer la date de révision ne perd pas tout de suite son droit. Il dispose d'un an à compter de cette date pour manifester sa volonté de réviser, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue, définitivement.

Même demandée dans l'année, la révision ne remonte pas le temps. Elle prend effet à la date de la demande. Pour une date de révision fixée au 13 mars 2025, le bailleur pouvait agir jusqu'au 12 mars 2026 ; mais s'il ne s'est manifesté que le 13 juin 2025, seuls les loyers dus à partir de ce jour sont augmentés.

Ce délai d'un an ne se confond pas avec la prescription de trois ans qui s'applique aux actions nées du bail. Un loyer révisé, dûment demandé et resté impayé, se réclame pendant trois ans, alors qu'une révision jamais demandée ne donne lieu à aucune réclamation.

Le locataire, de son côté, peut contester une erreur de calcul. Pour un litige de 5 000 € au plus, une démarche amiable devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice précède obligatoirement le juge.

Nice n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers

Deux dispositifs portent le même nom dans le langage courant, et il faut les séparer. L'encadrement du niveau des loyers plafonne le loyer lui-même, par des loyers de référence minorés et majorés fixés par arrêté préfectoral. L'encadrement de l'évolution se contente d'empêcher le loyer de monter entre deux locataires.

Le premier ne s'applique qu'à une liste fermée de territoires : Paris et deux territoires de Seine-Saint-Denis, Est Ensemble et Plaine Commune, puis Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, une partie de la métropole grenobloise et le Pays basque. Nice n'y figure pas. Nous l'avons vérifié sur la fiche de service-public.fr mise à jour le 1er août 2026 : aucun loyer de référence n'est fixé pour Nice, et un bail niçois n'a pas à en mentionner.

Le second, en revanche, s'applique à Nice. La commune figure dans l'annexe du décret du 10 mai 2013 sur les zones tendues, au titre de l'agglomération de Nice, aux côtés de Cannes ou d'Antibes. C'est ce classement qui déclenche les règles de relocation décrites plus bas.

Pour plusieurs des territoires concernés, l'administration affiche des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026, terme actuel du cadre expérimental. Toute prolongation ou extension relève du législateur, et nous mettrons cet article à jour si Nice devait un jour y entrer.

À la relocation, la règle des dix-huit mois et ses sorties

Notre article sur le bail à Nice pose le principe du décret du 27 juillet 2017, prorogé jusqu'au 31 juillet 2027 : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent. Son application tient à quelques précisions, souvent découvertes au moment de relouer.

La règle ne vise que le logement remis en location moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire. Au-delà, le loyer d'un logement classé de A à E se fixe librement. Et si le loyer précédent n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, le bailleur peut appliquer la variation annuelle de l'indice publiée à la date de signature du nouveau bail.

Les travaux ouvrent deux portes. S'ils atteignent au moins la moitié de la dernière année de loyer, le loyer annuel peut être augmenté de 15 % de leur montant toutes taxes comprises. S'ils atteignent au moins une année de loyer et datent de moins de six mois, le loyer se fixe librement. Les travaux d'économie d'énergie déjà valorisés par une majoration n'entrent pas dans ce calcul.

Reste le loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur peut le relever, mais la hausse ne peut excéder la moitié de l'écart entre un loyer de référence tiré du voisinage, pour des logements comparables, et le dernier loyer pratiqué. La preuve incombe au bailleur, références à l'appui, et le locataire peut saisir la commission de conciliation.

F et G : le loyer gelé, révision comprise

Depuis le 24 août 2022, en métropole, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus voir son loyer augmenter. Le gel vise la révision annuelle comme la hausse à la relocation, pour tout bail conclu depuis cette date, renouvellements et reconductions tacites compris.

Pour un bailleur, la conséquence est concrète : une clause d'indexation parfaitement rédigée devient lettre morte tant que la classe énergétique ne remonte pas. Le calendrier de décence, qui a écarté la classe G au 1er janvier 2025 et écartera la classe F au 1er janvier 2028, est détaillé dans notre article sur le bail à Nice.

Un DPE refait après travaux, qui fait passer le logement en classe E, rouvre la révision pour l'avenir. Il ne la rend pas rétroactive, pas plus qu'une révision ordinaire.

Tout tient donc à une date et à un indice. Le bailleur qui manque la date perd l'année, et celui qui se trompe de trimestre s'expose à une contestation. C'est le type d'échéance qu'un mandat de gestion suit pour le bailleur, bail par bail, avec la classe énergétique en regard. Promenades Services administre des biens à Nice et sur le littoral proche, depuis le 107 Promenade des Anglais.

Questions fréquentes

Comment calculer la révision annuelle du loyer ?: On multiplie le loyer hors charges par l'indice de référence des loyers du trimestre prévu au bail pour l'année en cours, puis on divise par l'indice du même trimestre de l'année précédente, en arrondissant à la deuxième décimale. Au deuxième trimestre 2026, l'indice s'établit à 148,37, contre 146,68 un an plus tôt, soit une hausse de 1,15 %.
Un bailleur peut-il réclamer une révision qu'il a oubliée ?: Pendant un an à compter de la date de révision prévue au bail, oui, mais la hausse ne s'applique qu'à partir de sa demande, sans effet rétroactif. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue.
Nice applique-t-elle l'encadrement des loyers ?: Pas l'encadrement du niveau des loyers : Nice ne figure pas parmi les territoires dotés de loyers de référence, comme Paris ou Lyon. Mais la commune est en zone tendue, et le décret du 27 juillet 2017, prorogé jusqu'au 31 juillet 2027, y encadre l'évolution du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?: Non. Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, qu'il s'agisse de la révision annuelle ou d'une relocation.
Quand paraît l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 ?: L'INSEE le publie le 15 octobre 2026. Il sert aux baux dont la révision est indexée sur le troisième trimestre, et se compare à l'indice du troisième trimestre 2025, qui s'établissait à 145,77.

Références

L'auteur

Garen Ajderhanyan

Éditeur de La Gazette de la Promenade

Éditeur de La Gazette de la Promenade. Il écrit sur l'immobilier et l'art de vivre de la Riviera, depuis Nice.