Où habiter à Nice selon son projet ?

Pourquoi « le meilleur quartier de Nice » est-il une question mal posée ?

On me demande souvent, en premier rendez-vous, quel est « le meilleur quartier de Nice ». Je réponds invariablement que la question est mal posée. Un appartement qui fait le bonheur d'un couple londonien trois semaines par an ferait le malheur d'une famille avec deux enfants scolarisés. Voici donc la ville telle que je la pratique, classée non par quartier mais par projet.

Vous cherchez un pied-à-terre avec vue mer : Promenade des Anglais ou Carré d'Or ?

Pour un pied-à-terre, je regarde d'abord deux choses : la vue et la facilité d'arrivée. Sur les deux plans, le front de mer est difficile à contourner. Les immeubles de la Promenade des Anglais offrent ce que personne d'autre en ville ne peut offrir : la mer en premier plan, sans rien devant, et l'aéroport à l'extrémité ouest de la même avenue. On atterrit, on est chez soi peu après. Pour quelqu'un qui vient de Genève ou de Milan pour un long week-end, cet argument pèse plus lourd que tous les autres.

Le Carré d'Or, juste en retrait, joue une autre partition. On y perd souvent la mer en premier plan, on y gagne les immeubles bourgeois du début du XXe siècle, les hauteurs sous plafond, les commerces au pied de l'immeuble. C'est le quartier de ceux qui veulent descendre acheter le journal en chaussons, si j'ose dire. Entre les deux, tout se joue sur l'usage : contemplation ou immersion.

Vous vous installez en famille : Cimiez, Mont Boron ou les Musiciens ?

Une installation en famille change tous les critères. La vue passe derrière le calme, la place, les écoles, le stationnement.

Cimiez est la réponse classique, et elle reste juste. La colline des anciens hivernants a gardé de cette époque ses grands immeubles, ses jardins, les arènes et le Régina, où Matisse a vécu, ce que les Niçois rappellent volontiers. C'est un quartier où l'on entend les oiseaux, ce qui n'est pas une figure de style à Nice. Sa contrepartie : on y vit avec une voiture, et il faut accepter d'être sur une colline, donc de descendre en ville plutôt que d'y être.

Le Mont Boron, à l'est, propose une variante plus escarpée : maisons et résidences dans la verdure autour du fort du Mont Alban, vues qui portent d'un côté sur la baie des Anges, de l'autre vers la rade de Villefranche. J'ai un faible pour ce versant-là, je l'admets. Mais je le déconseille sans voiture, et je le dis à chaque visite.

Le quartier des Musiciens, enfin, est le choix des familles qui ne veulent pas quitter le plan de ville. Rues au nom de compositeurs, immeubles Belle Époque, gare à proximité. Moins de jardin, plus de commodité. Certaines familles préfèrent cela, et elles ont leurs raisons.

Vous préparez une résidence de retraite : quel quartier vieillit bien ?

Pour une retraite, mon critère principal est prosaïque : tout doit pouvoir se faire à pied, aujourd'hui et dans quinze ans. Un appartement perché en haut d'une colline, sans commerce à moins de vingt minutes de marche, est un mauvais choix de retraite, quelle que soit sa vue.

Cimiez fonctionne pour ceux qui conduisent et veulent du calme absolu. Mais je pense aussi, et de plus en plus, au secteur de la Libération : le marché quotidien, la halle de l'ancienne gare du Sud reconvertie, le tramway, une vie de quartier où les commerçants vous connaissent. C'est moins attendu que Cimiez dans une conversation sur la retraite à Nice, et c'est précisément pour cela que j'en parle. Le Carré d'Or reste par ailleurs une réponse solide : plat, central, servi par tout.

Un point que je vérifie systématiquement pour ce type de projet : l'ascenseur, sa largeur, et l'accès de l'immeuble depuis la rue. Le charme de l'ancien a parfois des marches.

Vous investissez en locatif : Port, Libération ou Vieux-Nice ?

Je ne donnerai pas de chiffres ici, ils changent, et un article de fond n'est pas le bon endroit pour les figer. Mais la logique, elle, est stable.

Le quartier du Port, autour du bassin Lympia et de la place Île de Beauté, a changé de statut : les façades colorées, les antiquaires, les restaurants en ont fait un secteur recherché par une clientèle jeune et internationale, à l'année comme en saisonnier. Libération attire un locatif à l'année porté par le marché et le tramway. Le Vieux-Nice, très demandé en courte durée, impose ses contraintes : immeubles anciens, étages sans ascenseur, et un encadrement de la location saisonnière qu'il faut examiner dossier par dossier.

Mon avis de professionnel : en locatif, le règlement de copropriété et la réglementation municipale comptent plus que le charme de la rue. C'est par là que je commence toute étude, jamais par les photos.

Vous cherchez avant tout un art de vivre : Vieux-Nice ou Port ?

Reste le projet le moins rationnel et le plus humain : habiter Nice pour Nice. Pour le marché du cours Saleya, le socca du soir, les ruelles baroques, l'apéritif qui s'étire.

Le Vieux-Nice est le décor le plus intense de la ville, et le plus exigeant. Piéton, sonore, vivant tard. On y habite comme on habite un centre historique italien : avec bonheur si l'on aime ça, difficilement sinon. Je le dis sans détour aux acquéreurs qui l'idéalisent depuis une location de vacances au mois de septembre.

Le Port offre, à mon sens, le meilleur compromis art de vivre de la ville actuelle : l'animation sans l'excès, la mer sans le front de mer, les terrasses le soir et le calme relatif la nuit. C'est le quartier que je recommande le plus souvent à ceux qui hésitent, ce qui est peut-être la définition d'un bon quartier.

Comment trancher, concrètement ?

Ma méthode tient en trois gestes. D'abord, écrire noir sur blanc l'usage réel : combien de semaines par an, avec qui, avec ou sans voiture. Ensuite, passer une journée ordinaire dans le quartier pressenti, un mardi, pas un samedi de juillet. Enfin, visiter au moins un bien dans un quartier auquel on n'avait pas pensé. Sur ce dernier point, mon expérience est têtue : une part notable de nos clients achètent ailleurs que là où ils cherchaient en arrivant.