L'assemblée générale de copropriété : convocation, majorités, recours

Quand et comment l'assemblée est-elle convoquée ?

Vingt et un jours au moins avant la tenue de la séance, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Ce délai n'est pas indicatif : son non-respect, même d'un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée. Une décision prise dans ces conditions peut donc être remise en cause, y compris des mois plus tard.

C'est un point à vérifier soi-même, cachet de la poste ou accusé de réception à l'appui, plutôt qu'à supposer. Nous le contrôlons systématiquement en reprenant un immeuble, et ce n'est pas une précaution de principe : une convocation tardive est l'irrégularité la plus fréquente et la plus facile à éviter.

La convocation porte l'ordre du jour, les documents nécessaires au vote, et pour chaque question la majorité applicable. Ce dernier point est précieux : il vous dit à l'avance quelles décisions se joueront à quelques voix près.

Ce qui n'est pas à l'ordre du jour ne se vote pas

La règle est nette et elle protège les absents. Seules les questions figurant à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Une question qui n'y est pas inscrite peut être évoquée et discutée pendant la réunion, elle ne peut pas donner lieu à une décision.

D'où l'importance de faire inscrire ce qui compte, en amont et par écrit. Tout copropriétaire dispose de ce droit, et le syndic ne peut pas refuser une demande régulièrement formulée. Un courrier envoyé après l'expédition des convocations arrive en revanche trop tard pour la séance : il faut s'y prendre bien avant.

Corollaire souvent ignoré : une résolution votée sur une question non inscrite est irrégulière. Si l'assemblée s'emballe et décide de travaux dont personne n'avait été averti, la décision est attaquable.

Les quatre majorités, et les deux passerelles

L'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité la plus facile à réunir. Elle couvre notamment les travaux de conservation et de sécurité de l'immeuble, la mise aux normes de salubrité, l'accessibilité aux personnes handicapées, le diagnostic de performance énergétique, l'installation de bornes de recharge ou d'un stationnement sécurisé pour les vélos.

L'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Il couvre le budget prévisionnel et les comptes, la désignation et la révocation du syndic et du conseil syndical, l'approbation du plan pluriannuel de travaux, et les travaux qui ne relèvent pas de l'article 24. C'est une majorité exigeante, que l'absentéisme fait manquer plus souvent que le désaccord.

L'article 26 exige une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle est réservée aux décisions qui touchent à la structure ou à la destination de l'immeuble. Au-delà encore, certains actes exigent l'unanimité.

Les deux passerelles existent pour éviter qu'un vote manqué de peu ne renvoie tout à l'année suivante. L'article 25-1 permet, lorsqu'un projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l'article 25, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. L'article 26-1 joue le même rôle depuis la double majorité vers l'article 25. Dans les deux cas, le second vote se tient dans la même séance : quitter la salle après le premier, c'est renoncer au second.

Pouvoirs, votes par correspondance, présence

Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Deux exceptions : lorsque le total des voix qu'il détient, les siennes comprises, n'excède pas dix pour cent des voix du syndicat, et lorsqu'il s'agit d'une assemblée de syndicat secondaire dont tous ses mandants relèvent.

Le vote par correspondance permet de peser sans se déplacer, ce qui compte dans un immeuble où beaucoup de copropriétaires vivent ailleurs. Il se fait sur un formulaire, transmis avant la séance.

Voici le conseil le plus utile de cet article, et il n'a rien de juridique. Sur les décisions qui se prennent à la majorité de tous les copropriétaires, la participation décide autant que la conviction. Un conseil syndical qui a préparé un dossier solide et laissé filer les pouvoirs perd sur un détail d'organisation, pas sur le fond.

Le procès-verbal, et les deux mois pour contester

Le procès-verbal reprend les questions de l'ordre du jour et le résultat de chaque vote, avec le décompte des voix, le nom des opposants et des abstentionnistes, ainsi que les réserves éventuelles sur la régularité de la séance. Vérifiez votre position telle qu'elle y est consignée : c'est elle qui ouvre ou ferme votre droit de contester.

Seuls les copropriétaires opposants et les défaillants, c'est-à-dire absents et non représentés, peuvent contester une décision. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, ne le peut pas. S'abstenir n'est donc pas une position neutre : c'est renoncer au recours.

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il est court, et il court même si vous découvrez le problème plus tard. Lire le procès-verbal dès sa réception fait donc partie du métier de copropriétaire, au même titre que payer ses charges.