Location saisonnière à Nice : ce que la commune applique vraiment en 2026

Résidence principale : 120 jours, après un détour par 90

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an. Son propriétaire peut la louer à une clientèle de passage sans rien demander à la Ville, tant que la durée cumulée des locations ne dépasse pas le plafond fixé par la commune. À Nice, ce plafond est de 120 jours par année civile.

Le chiffre a bougé deux fois en treize mois. Par une délibération du 23 mai 2025, le conseil municipal l'avait abaissé à 90 jours à compter du 1er janvier 2026, comme la loi du 19 novembre 2024 le permet aux communes. Le 19 juin 2026, la délibération n° 5.2 l'a reporté à 120 jours, et le règlement métropolitain applicable au 1er septembre 2026 l'a repris. Un propriétaire qui a bâti son calendrier sur 90 jours en début d'année dispose donc d'un mois de plus qu'il ne le pense.

La dispense ne porte que sur l'autorisation. Le logement doit tout de même être déclaré et porter un numéro d'enregistrement, qui figure sur chaque annonce, et la taxe de séjour se collecte comme pour n'importe quel meublé de tourisme. Louer une chambre dans le logement que l'on habite en même temps reste possible sans plafond.

Une dernière limite vaut pour tous les meublés de tourisme, principaux ou non. La location à un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs. Au-delà, on sort de la location saisonnière pour entrer dans le bail meublé, avec ses propres règles de durée et de préavis.

Résidence secondaire : une autorisation dès la première nuit

Un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire change d'usage dès qu'il est loué à des touristes, ne serait-ce qu'une nuit. Nice encadre ce changement depuis 2014, et le règlement en vigueur depuis le 1er septembre 2026 est celui qu'a adopté le conseil métropolitain par sa délibération n° 2.1 du 22 juin 2026. La demande se dépose en ligne, sur changementdusage.fr/nice. L'instruction dure quatre mois, et le silence de l'administration à leur terme vaut refus.

Pour une personne physique, le règlement prévoit une autorisation temporaire, sans compensation, d'une durée de cinq ans. Elle ne se renouvelle pas, ne se fractionne pas, ne se cède pas et ne se transfère pas sur un autre bien. Elle est attachée à la personne et non au logement, et une seule est accordée par foyer fiscal. En indivision, le demandeur atteste l'accord de tous les indivisaires, qui sont alors réputés bénéficier de la même autorisation.

Au-delà de ces cinq ans, ou dès le deuxième logement, il faut compenser. La compensation consiste à transformer en habitation un local qui avait un autre usage, bureau ou commerce, d'une surface au moins équivalente, n'importe où dans Nice. Elle peut aussi s'acheter sous la forme d'un titre de commercialité, cédé par un tiers qui réalise lui-même la transformation. L'autorisation obtenue ainsi est définitive et suit le local. Les sociétés dont l'activité principale est la location d'immeubles y sont soumises dès le premier logement.

Reste une voie propre à Nice, la location mixte. Le logement est loué à un étudiant pendant l'année universitaire, cinq à six mois, puis à des touristes trois mois l'été, de juin à août ou de juillet à septembre. L'autorisation se renouvelle chaque année et n'exige aucune compensation, en contrepartie d'une convention avec la Ville et d'un loyer étudiant plafonné. Elle n'entre pas dans les quotas.

Les autorisations de trois ans demandées de janvier à août 2026, sous le règlement précédent, peuvent être prolongées de deux ans sans dépasser cinq ans depuis leur délivrance. La demande de renouvellement se dépose dans les deux mois qui précèdent l'expiration, pas après.

Quatre secteurs sous quota, et une fenêtre pour déposer

La loi du 19 novembre 2024 a permis aux communes de plafonner le nombre d'autorisations temporaires là où les meublés de tourisme ont pris le pas sur le logement. Nice s'en est servie. Quatre zones, découpées en 39 îlots statistiques de l'Insee, sont soumises à quota : Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest.

Pour 2026, le plafond est de 691 autorisations, soit 0,9 % des locaux d'habitation de ces zones. Il se répartit ainsi : 47 pour le Vieux-Nice, 204 pour Riquier-Port-Mont Boron, 324 pour le Centre-Ville, 116 pour l'Ouest. Le Centre-Ville réunit des îlots aussi différents que les Musiciens et France-Negresco, et l'Ouest va de Carlone à la Californie en passant par Magnan.

Dans ces zones, une première demande ne se dépose que pendant une période ouverte une fois par an, en ligne uniquement. Pour 2026, elle court depuis le 1er septembre et se ferme en décembre : le règlement écrit le 31, l'avis au public publié le 15 août écrit le 21, et la prudence commande de viser la première de ces dates. Les dossiers passent dans l'ordre d'arrivée, à condition d'être complets. Chaque propriétaire n'en dépose qu'un, pour un seul logement, et il n'existe pas de liste d'attente.

Les renouvellements, la location mixte, les dossiers avec compensation et les logements en résidence de services échappent au quota. Hors des quatre zones, les demandes se déposent toute l'année.

Ce calendrier s'explique par un contentieux né du règlement de décembre 2025, qui calculait les quotas sur les seules résidences principales. Saisi par deux organisations de loueurs professionnels, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a suspendu ce point le 29 janvier 2026, et la Métropole a gelé les dépôts en zone à quota jusqu'au 31 août, dans l'attente du Conseil d'État. Le règlement du 22 juin 2026 élargit la base à l'ensemble des locaux d'habitation et annonce une révision des quotas pour janvier 2027. Le chiffre de 691 ne vaut donc que pour 2026.

Ce que la loi du 19 novembre 2024 a ajouté

La loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, a fait du DPE une pièce du dossier. Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le logement doit être classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Le règlement niçois exige un diagnostic de moins de dix ans, réalisé après le 30 juin 2021 par un diagnostiqueur certifié.

Les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur doivent aussi atteindre le niveau de performance d'un logement décent. Comme pour la location à l'année, cette exigence suit le calendrier de la décence énergétique. Le maire peut demander le DPE, et faute de le recevoir dans les deux mois, une astreinte de 100 € par jour s'applique.

La copropriété a gagné un droit de regard. Un règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit dire explicitement si les meublés de tourisme sont admis. Dans les immeubles plus anciens, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise les interdit ; et lorsque le règlement proscrit déjà toute activité commerciale hors des lots prévus pour elle, l'assemblée générale peut voter leur interdiction à la majorité des deux tiers des voix, là où il fallait l'unanimité. Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en informe le syndic, qui le signale à l'assemblée suivante. À Nice, le demandeur atteste sur l'honneur que son projet ne contrevient pas au règlement.

Pour l'enregistrement, un téléservice national doit remplacer les démarches communales ; Service-public l'annonce pour le quatrième trimestre 2026, et les numéros délivrés par les communes devront alors être renouvelés après une période de transition. En attendant, le numéro niçois s'obtient sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole, une fois l'autorisation acquise pour une résidence secondaire. Il ne se confond pas avec le numéro de l'autorisation. La taxe de séjour, ses tarifs et sa déclaration font l'objet d'un article à part dans La Gazette.

Les sanctions, et ce qu'un dossier doit réunir avant l'annonce

Louer une résidence secondaire sans autorisation expose à une amende civile qui peut atteindre 100 000 € par local, prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune. Le juge peut ordonner le retour à l'habitation sous astreinte, jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré. Une fausse déclaration relève du pénal : un an d'emprisonnement et 80 000 € d'amende au plus.

Les autres manquements, qu'il s'agisse d'une annonce sans numéro ou d'un plafond de jours dépassé, sont punis d'amendes civiles plus modestes, que la loi de 2024 a relevées. Nous ne les chiffrons pas ici, faute de sources concordantes : les fiches officielles ne donnent pas toutes le même montant.

Un dossier de location saisonnière se prépare avant de publier la première annonce. On y réunit le statut du logement (principal ou secondaire) et l'autorisation avec sa date d'expiration, puis le règlement de copropriété et le DPE. Il tient compte du secteur, parce qu'une adresse en zone à quota ne suit pas le même calendrier qu'une autre. Promenade Holiday, le service de location saisonnière du groupe, accompagne les propriétaires dans ces démarches depuis le 107 Promenade des Anglais.