Louer à Nice : bail, dépôt, préavis, ce qui s'applique vraiment

Vide ou meublé : ce choix commande tout le reste

Le bail d'un logement vide dure trois ans au minimum quand le bailleur est une personne physique, six ans quand c'est une personne morale. C'est l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, et il ne se négocie pas à la baisse. Le meublé descend à un an, et à neuf mois quand le locataire est étudiant.

Cette durée décide du reste. Elle fixe la fréquence à laquelle le logement revient sur le marché, et avec elle le risque de vacance. À chaque retour s'ajoutent une remise en état et la recherche d'un locataire. Un meublé se loue souvent plus cher au mois, mais il se reloue bien plus souvent.

Le préavis suit le même partage. Le locataire d'un logement vide part avec trois mois de préavis, celui d'un meublé avec un mois. Dans l'autre sens, le bailleur qui veut reprendre son bien donne congé six mois avant le terme dans le vide, trois mois dans le meublé, et seulement à l'échéance du bail, pour un motif que la loi encadre.

Le bail mobilité forme un troisième cas, réservé à un locataire en formation, en mission ou en mutation. Il dure de un à dix mois, ne se renouvelle pas au-delà de dix mois, et n'autorise aucun dépôt de garantie.

Le meublé se paie aussi en contraintes. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier qu'un logement doit contenir pour être meublé au sens de la loi. Un logement incomplet n'en devient pas un parce que le propriétaire le nomme ainsi : le bail peut être requalifié en location vide, avec les trois ans qui l'accompagnent.

Le dépôt de garantie, et le chiffre qui coûte à la sortie

Un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Hors charges veut dire ce qu'il dit : le calcul se fait sur le loyer nu, pas sur la somme appelée chaque mois. Le bail mobilité, lui, n'en admet aucun.

Le dépôt se restitue dans un délai d'un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il ne l'est pas. Le point de départ est la remise des clés, pas la fin du bail. La nuance a fait perdre plus d'un litige à des propriétaires qui comptaient à partir de la mauvaise date.

Le retard se paie. Chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges, et un jour au-delà du délai suffit à faire courir le mois entier. La majoration s'applique sans mise en demeure ni procédure.

Ce que Nice change, parce qu'elle est en zone tendue

Nice figure dans l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, au titre de l'agglomération de Nice. Pour un bailleur, ce classement modifie deux règles du bail.

La première touche le départ du locataire. En zone tendue, son préavis tombe de trois mois à un mois, sans qu'il ait à justifier sa décision. Un propriétaire niçois raisonne donc avec un mois de visibilité et organise ses visites en conséquence.

La seconde touche le loyer. Le décret du 27 juillet 2017, prorogé par celui du 20 juillet 2026, encadre l'évolution du loyer lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail dans ces mêmes communes, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Le loyer demandé au locataire suivant ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé au plus de l'indice de référence des loyers.

Le plafond admet deux exceptions, étroites. Des travaux d'amélioration ou une mise en conformité avec les critères de décence autorisent un dépassement, tout comme un loyer manifestement sous-évalué. Dans les deux cas, il revient au bailleur d'en apporter la preuve, pièces à l'appui.

Le DPE, désormais condition de mise en location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait entrer la performance énergétique dans la définition du logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'atteint plus le seuil exigé. Le 1er janvier 2028 écartera la classe F, et le 1er janvier 2034 la classe E.

Le calendrier s'applique aux contrats nouveaux, mais aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours n'est donc pas à l'abri : il bascule à sa prochaine échéance, et compter sur la reconduction ne fait gagner aucun délai.

Avant l'interdiction vient le gel. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni lors d'une relocation, ni au renouvellement du bail. Sur un front de mer où l'immeuble ancien domine, la question se règle avant la mise en location, pas après.

Ce que cela change quand le bien est géré

Aucune de ces règles n'est compliquée prise isolément. Ce qui coûte, c'est leur calendrier : un préavis d'un mois qui tombe en août, un dépôt à restituer dans les trente jours suivant la remise des clés, une échéance de bail qui déclenche le seuil de décence, une révision qu'un classement F interdit.

Un mandat de gestion sert à tenir ces dates, qui ne se rattrapent pas. Il sert aussi à réclamer les pièces au bon moment et à vérifier la conformité d'une annonce avant qu'elle ne parte. Promenades Services administre des biens à Nice et sur le littoral proche, depuis le 107 Promenade des Anglais.