Acheteur britannique : que faut-il savoir pour acheter sur la Promenade des Anglais ?

Pourquoi la Promenade porte-t-elle le nom des Anglais ?

C'est une histoire que j'aime raconter, parce qu'elle explique beaucoup. Dans les années 1820, la colonie anglaise qui hivernait à Nice finance l'aménagement d'un chemin le long du littoral. On l'appellera la Promenade des Anglais. Deux siècles plus tard, l'adresse dit encore cette histoire, et nos clients britanniques la retrouvent avec plaisir.

Cette familiarité n'est pas qu'anecdotique. Elle explique la présence d'une communauté anglophone installée, de repères connus, d'une manière de vivre la Riviera qui parle immédiatement à un acheteur venu de Londres ou d'Édimbourg.

Le Brexit a-t-il changé le droit d'acheter ?

Non. Un citoyen britannique achète en France exactement comme avant, et comme n'importe quel étranger : la nationalité n'a jamais conditionné l'acquisition d'un bien. En pleine propriété, sans autorisation préalable.

Ce que le Brexit a changé, c'est le séjour. Sans titre spécifique, un Britannique relève désormais de la règle Schengen des courts séjours : quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours. Posséder une résidence à Nice ne lève pas cette limite. Pour rester davantage, la voie passe par un visa, un sujet distinct de l'achat, à préparer avec un conseil.

Combien coûte l'achat, comparé au Royaume-Uni ?

Le mécanisme diffère de celui que connaissent les acheteurs britanniques. En France, la vente se signe chez le notaire, officier public neutre qui sécurise la transaction et perçoit les droits pour l'État. Sur un bien ancien, les frais d'acquisition représentent de l'ordre de sept à huit pour cent du prix : ce n'est pas une commission, c'est l'ensemble des droits et émoluments.

Côté financement, des banques françaises prêtent aux non-résidents, avec leurs propres conditions. Beaucoup d'acheteurs arbitrent aussi selon le change livre-euro. Ces choix se préparent en amont, avant l'offre, jamais dans l'urgence de la signature.

La comparaison chiffrée mérite d'être faite, parce qu'elle surprend souvent. En France, les frais d'acquisition tournent autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et ils sont les mêmes pour tout le monde : résident ou non, première acquisition ou résidence secondaire, il n'existe aucune majoration. En Angleterre, un non-résident qui achète une résidence secondaire cumule le barème du Stamp Duty Land Tax, la surtaxe de 5 points pour bien supplémentaire et celle de 2 points pour non-résident. Sur un bien à un million de livres, cela représente environ 113 750 £ de droits, soit 11,4 % du prix, avant même les honoraires du solicitor. Le même budget sur la Promenade des Anglais supporte 7 à 8 %, tous frais compris.

Une nuance honnête, cependant. Les Alpes-Maritimes ont conservé leur taux de droits de mutation à 4,50 % au 1er février 2026 (DGFiP), quand la majorité des départements français est passée à 5 % après la loi de finances pour 2025 : l'écart avec le Royaume-Uni est donc un peu plus favorable ici qu'ailleurs en France. Et à la revente, la fiscalité française sur la plus-value s'efface avec la durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, de prélèvements sociaux au bout de trente.

Quelle fiscalité pour un propriétaire britannique ?

La taxe foncière est due chaque année. Selon la valeur du patrimoine immobilier détenu en France, l'impôt sur la fortune immobilière peut s'appliquer. À la revente, la fiscalité des plus-values suit des règles propres aux non-résidents.

Une convention fiscale lie la France et le Royaume-Uni pour éviter la double imposition. Chaque situation est particulière : je renvoie toujours à un conseil fiscal, en amont de l'offre.