Fonds de travaux et plan pluriannuel : le calendrier des votes et la seule dispense

Fonds à dix ans, plan à quinze ans

L'article sur les charges de copropriété, publié en août, a posé le plancher de la cotisation. Celui-ci remonte à l'amont : le plan qui fixe ce plancher, et ce que la loi permet de faire du fonds une fois qu'il existe.

Les deux obligations ne démarrent pas au même âge. Le fonds de travaux se constitue à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation. Le projet de plan pluriannuel de travaux s'impose quinze ans après cette même réception, et le plan s'actualise ensuite tous les dix ans.

L'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a échelonné l'entrée en vigueur du plan selon la taille : le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logement, de bureau ou de commerce, le 1er janvier 2024 entre 51 et 200 lots, le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus. Depuis cette dernière date, toutes les copropriétés concernées sont dans le champ.

Un immeuble Belle Époque a dépassé ces seuils d'âge depuis longtemps. Il est concerné ; reste à savoir si le projet a été établi, puis présenté à l'assemblée et, le cas échéant, adopté.

Du projet de plan au plan adopté

Le projet de plan pluriannuel se fonde sur une analyse du bâti et des équipements, sur le diagnostic de performance énergétique et, s'il existe, sur le diagnostic technique global. Il comprend quatre éléments : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions ; l'estimation de la performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ; une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ; un échéancier pour ceux qui apparaissent nécessaires dans les dix ans.

Il est confié à une personne dont le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences : modes constructifs anciens et contemporains, pathologies du bâtiment, performance énergétique, avec un diplôme, un titre ou une certification à la clé. Elle atteste de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble, et ne peut accorder ni recevoir aucun avantage.

Le vote se fait en deux temps. L'assemblée décide d'abord des modalités d'élaboration du projet, et donc du choix du prestataire, à la majorité de l'article 24. Le projet est ensuite présenté à la première assemblée qui suit son élaboration, qui l'adopte en tout ou partie à la majorité de l'article 25, le modifie ou le refuse. Seules l'élaboration et la présentation sont obligatoires ; l'adoption ne l'est pas.

Un refus ne clôt pas le sujet. Tant que le projet n'est pas adopté, ou que son échéancier reste incertain, le syndic doit l'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes. Une fois adopté, le plan ne vaut pas vote des travaux : chacun se vote à son heure, avec son financement et les honoraires du syndic. Le plan, ou à défaut le projet, se remet à l'acquéreur d'un lot, et ses travaux entrent dans le carnet d'entretien.

Le diagnostic technique global, et la seule dispense du plan

Le diagnostic technique global évalue l'état de l'immeuble : état apparent des parties et équipements communs, situation au regard des obligations légales, améliorations possibles de la gestion technique, performance énergétique, et une évaluation sommaire du coût des travaux, en particulier ceux des dix années à venir.

Dans une copropriété existante, il reste facultatif, quel que soit l'âge de l'immeuble. L'assemblée décide de le faire réaliser, et de ses modalités, à la majorité de l'article 24. Il n'est obligatoire qu'à la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou lorsque le maire ou le préfet l'exige face à des désordres.

C'est pourtant lui qui ouvre la seule dispense. Si le diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel. Sur un immeuble ancien exposé à la mer, l'hypothèse reste largement théorique.

Son coût se répartit entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, et il ne se récupère pas sur un locataire. Il est intégré au carnet d'entretien et transmis à l'acquéreur d'un lot.

Le fonds de travaux : ce que la cotisation finance, et ce qu'elle ne finance pas

Le fonds sert à quatre usages : l'élaboration du projet de plan et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; les travaux prévus par le plan adopté ; les travaux urgents que le syndic engage pour la sauvegarde de l'immeuble ; les travaux de sauvegarde, de santé, de sécurité ou d'économies d'énergie non prévus au plan. L'assemblée décide de l'affectation, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition du règlement.

Il ne paie jamais l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel. Cette frontière est la plus souvent franchie par mégarde : une réparation d'ascenseur ordinaire financée par le fonds appauvrit la réserve destinée au remplacement de l'appareil.

Le fonds étant obligatoire, sa création ne se vote pas. Le syndic ouvre un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat, sans vote de l'assemblée, qui fixe chaque année le montant de la cotisation à la majorité de l'article 25. Les intérêts restent acquis au syndicat, le conseil syndical reçoit copie des relevés, et l'ouverture du compte est comprise dans le forfait du syndic. La cotisation s'appelle aux mêmes dates que les provisions du budget.

Le plancher reste celui que rappelait l'article sur les charges : au moins 5 % du budget prévisionnel, et, lorsqu'un plan est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. La taille de la copropriété ne dispense pas du fonds : service-public précise que l'obligation vaut quel que soit le nombre de lots.

Les cas limites, de la suspension des cotisations à la contestation

Les cotisations peuvent être suspendues, mais la loi encadre le moment. L'assemblée se prononce sur la suspension lorsque le montant du fonds excède le budget prévisionnel. Lorsqu'un plan a été adopté, il faut aussi, selon le texte de l'article 14-2-1 publié sur Légifrance, que le fonds excède 50 % du montant des travaux prévus par ce plan.

À la vente, les sommes versées restent attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat. Service-public précise une nuance que l'on connaît mal : vendeur et acquéreur peuvent convenir dans l'acte d'un remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, qui s'ajoute alors au prix. Le vendeur n'y a donc pas droit : le remboursement se négocie.

La loi ne sanctionne pas directement l'absence de fonds ou un taux inférieur au minimum. Un copropriétaire opposant ou absent peut en revanche demander au tribunal judiciaire l'annulation de la décision qui l'écarte ou le sous-dote. Si l'oubli vient du syndic, une mise en demeure par lettre recommandée d'inscrire la question à l'ordre du jour précède, au besoin, une saisine du tribunal.

Le plan se contrôle aussi de l'extérieur. Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut à tout moment en demander la transmission. Faute de réponse dans un mois, ou si le plan ne prescrit pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l'autorité peut élaborer ou actualiser d'office le projet, aux frais du syndicat, qui doit alors convoquer une assemblée pour se prononcer.

Sur un immeuble ancien du front de mer

Le plan pluriannuel est l'endroit où se phasent le ravalement, la toiture, les colonnes et l'ascenseur, au lieu de les subir l'un après l'autre. Il transforme une suite d'appels de fonds imprévus en cotisation connue d'avance, et il donne au fonds un montant qui correspond à l'immeuble plutôt qu'à un pourcentage minimal. L'article de La Gazette sur le ravalement en front de mer montre ce que cela change pour le poste le plus lourd.

Régie Promenade administre des copropriétés à Nice depuis ses bureaux du 107 Promenade des Anglais. Nous préférons présenter à l'assemblée un projet de plan hiérarchisé, discuté en amont avec le conseil syndical, plutôt qu'un document technique voté par défaut : un plan adopté n'a d'effet que si les assemblées suivantes votent les travaux qu'il prévoit.