Vue mer, front de mer, deuxième ligne : ce que cela change vraiment à Nice

Quelle vue, depuis quelle pièce, en échange de quoi ?

J'ai fait visiter beaucoup d'appartements face à la mer. Assez pour savoir que la première question d'un acheteur, « il y a la vue ? », est rarement la bonne. La bonne question, c'est : quelle vue, depuis quelle pièce, avec quoi en échange. À Nice, quelques centaines de mètres suffisent à changer complètement la nature d'un bien. Voici comment je lis ces nuances, ligne par ligne.

Qu'appelle-t-on « front de mer » à Nice ?

Au sens strict : un immeuble dont la façade donne directement sur la Promenade des Anglais, ou sur le quai des États-Unis dans le prolongement. Rien entre vos fenêtres et la Baie des Anges, sinon la chaussée, les palmiers et les galets. C'est la définition que nous retenons à l'agence, et elle est plus exigeante que celle de bien des annonces.

Car le mot est élastique. On voit qualifier de « front de mer » des immeubles en retrait d'une rue, ou des appartements orientés cour dans un immeuble qui, lui, borde la Promenade. La distinction n'est pas un détail de vocabulaire : dans un même immeuble de la Promenade, l'appartement côté mer et l'appartement côté cour sont presque deux marchés différents. Même adresse, même hall, même ascenseur, pas la même vie, pas la même valeur.

Le front de mer direct donne trois choses qu'aucune autre configuration ne réplique. L'horizon, d'abord : la courbe entière de la baie, du cap de Nice vers l'aéroport. La lumière, ensuite : la Promenade est globalement exposée au sud, et rien ne fait écran ; en hiver, cela compte plus qu'on ne l'imagine depuis Paris. Le spectacle, enfin, la mer change d'heure en heure, et les habitués vous diront qu'on ne s'en lasse pas, ce qui est vrai, mais incomplet.

Car il y a la contrepartie : la Promenade des Anglais est un axe de circulation. Le bruit est réel, surtout aux étages bas, et le double vitrage de qualité n'est pas une option mais une condition d'habitabilité. S'ajoutent les embruns et l'air salin, qui travaillent les ferronneries, les stores, les menuiseries. Un appartement en front de mer s'entretient. Ceux qui l'oublient le découvrent à la première réfection de terrasse.

Vue mer frontale, vue mer latérale : pourquoi la distinction compte-t-elle ?

Parce qu'on ne les habite pas de la même façon. La vue frontale, c'est la mer comme quatrième mur du salon : elle organise la pièce, on place le canapé face à elle, on vit tourné vers l'horizon. La vue latérale, celle qu'on attrape depuis un balcon d'une rue perpendiculaire, en biais entre deux immeubles, c'est autre chose : une présence, un signal. On sait que la mer est là. On la salue le matin depuis la cuisine.

Je ne dis pas cela pour dévaluer la vue latérale. Elle a ses vertus propres : elle vient souvent avec une rue calme, une orientation plus modulable, un prix qui laisse de la marge pour les travaux ou pour des mètres carrés en plus. Mais il faut la nommer pour ce qu'elle est. Une « échappée mer » n'est pas une vue mer, et un professionnel qui confond les deux dans une annonce prépare une déception à la visite, la pire manière de commencer une relation.

Un critère que je donne toujours : la vue doit exister depuis les pièces où l'on vit, assis. Une bande de bleu visible debout, sur la pointe des pieds, à l'angle du balcon, ne structure pas un quotidien. Elle structure un argumentaire.

Que gagne-t-on, et que perd-on, à habiter en deuxième ligne ?

La deuxième ligne, les rues immédiatement parallèles à la Promenade, puis la troisième derrière, est le secteur que je défends le plus souvent contre les idées reçues. On y perd l'horizon, évidemment. On y gagne le silence, ou du moins un bruit de quartier ordinaire, sans comparaison avec l'axe de la Promenade. On y gagne parfois de plus beaux immeubles : certaines rues en retrait alignent des façades Belle Époque que le front de mer, remanié par endroits au fil du XXe siècle, n'a pas toujours conservées. Et on reste à trois minutes à pied de la mer, ce qui, à l'usage, est la seule distance qui compte pour qui nage ou marche le matin.

La question de la lumière mérite d'être posée honnêtement. En deuxième ligne, l'ensoleillement dépend de la largeur de la rue, de la hauteur des immeubles d'en face, de l'étage. Un troisième étage sur rue étroite peut être sombre là où un front de mer bas reste inondé de lumière, c'est l'inverse du bruit, où la hiérarchie joue pour la deuxième ligne. Il n'y a pas de règle générale ; il y a des immeubles, et il faut y passer à différentes heures. Je conseille systématiquement une seconde visite en fin d'après-midi. Personne ne le regrette.

Reste l'usage. Si le bien est destiné à la location saisonnière ou à une résidence secondaire occupée quelques semaines par an, la vue frontale pèse lourd : c'est elle que l'on vient chercher, c'est elle qui se photographie. Si le bien est une résidence principale, le calcul change. On dort tous les soirs dans son appartement ; on ne regarde pas l'horizon tous les soirs.

Le dernier étage change-t-il la donne ?

Oui, et dans les deux sens. En front de mer, le dernier étage cumule : la vue s'élargit, le bruit de la circulation s'atténue avec la hauteur, sans disparaître, soyons précis, et la terrasse éventuelle devient une pièce d'été à part entière. C'est la configuration la plus recherchée du marché niçois, et la plus rare à se libérer ; les propriétaires de derniers étages sur la Promenade vendent peu, et je les comprends.

Mais le dernier étage joue aussi en deuxième ligne, et c'est moins connu : c'est souvent là qu'une vue mer réapparaît. Passer au-dessus de la ligne de toits d'en face, et la baie revient, par-dessus les tuiles. On obtient alors une combinaison intéressante, vue, calme, prix intermédiaire, qui n'existe ni en front de mer ni aux étages courants. Ces biens-là partent vite, précisément parce que les initiés du quartier les guettent.

Deux vigilances tout de même. L'exposition au soleil d'été, d'abord : un dernier étage sous toiture mal isolé se paie en juillet. L'ascenseur, ensuite, son existence, son état, et ce que dit le règlement de copropriété sur son remplacement. Un cinquième sans ascenseur a beau avoir la plus belle vue de la rue, il se revend avec cette phrase-là dans chaque compte rendu de visite.

La vue mer vaut-elle son prix ?

Elle a un prix, c'est certain : à Nice, l'écart entre un bien avec vue frontale et son équivalent sans vue est substantiel. La question est de savoir ce que ce prix achète pour vous.

Il achète une valeur patrimoniale d'une solidité particulière : le front de mer de la Promenade des Anglais est un stock fini. On ne construira pas de nouvelle première ligne face à la Baie des Anges. Dans un marché qui respire, ces biens-là respirent moins fort ; la demande, notamment internationale, s'y reporte avec constance. C'est l'argument rationnel, et il tient.

Il achète aussi, parfois, un usage qu'on surestime. J'ai vu des acheteurs payer la vue puis vivre volets mi-clos à cause du soleil, ou fenêtres fermées à cause du bruit, et regarder la mer essentiellement depuis la plage, où tout le monde la voit gratuitement. Ce n'est pas une raison de renoncer. C'est une raison de savoir pourquoi on achète : pour l'œil, pour le patrimoine, pour la location, pour ce que l'adresse représente. Toutes ces raisons sont recevables. Les confondre coûte cher.

Mon avis, après des années sur cette portion de littoral : la vue mer frontale vaut son prix quand on va réellement l'habiter, y vivre, y travailler face à la fenêtre, y passer ses hivers. Elle le vaut moins quand elle n'est qu'une case cochée. Et une belle deuxième ligne, calme, lumineuse, à trois minutes des galets, est souvent le choix le plus intelligent que personne ne demande en arrivant.