Où peut-on négocier à Nice ? Prix affichés contre prix réellement payés

Deux prix pour un même bien

Un marché immobilier se lit d'ordinaire à travers un seul chiffre, le prix médian au mètre carré. C'est utile et insuffisant : ce chiffre agrège ce que les vendeurs demandent et ce que les acheteurs paient, alors qu'il s'agit de deux populations différentes.

L'étude Maison Masséna les sépare. D'un côté l'offre, c'est-à-dire les prix auxquels les biens sont proposés à un instant donné. De l'autre la demande, c'est-à-dire les niveaux auxquels les transactions se concluent. Les deux courbes sont établies quartier par quartier et typologie par typologie, du studio à la maison.

L'écart entre les deux n'est pas une anomalie, c'est une information. Large, il annonce une négociation. Nul, il indique que le prix affiché est le prix payé. Négatif, il signale une tension : les acheteurs paient davantage que ce qui est demandé.

Où l'écart est le plus large

Le record niçois se trouve au Mont Boron, sur les appartements de cinq pièces et plus. Ils s'affichent à 12 800 € le mètre carré en médiane et se vendent à 10 400, soit 23 % d'écart. L'étude parle de lourdes négociations de prix. C'est cohérent avec la nature du quartier : peu de biens, des vendeurs qui peuvent attendre, et un très haut de gamme dont la valeur se fixe au cas par cas plutôt qu'au mètre carré.

Vient ensuite Gairaut, sur les trois pièces : 5 600 € affichés contre 4 980 absorbés, treize pour cent. L'amplitude de l'offre y monte jusqu'à 17 500 € le mètre carré, ce qui laisse une marge sur la plupart des biens.

Au Port, ce sont les studios qui décrochent, 9 700 € affichés contre 8 800 payés, dix pour cent. Les petites surfaces y sont proposées cher et négociées fermement par des acquéreurs souvent investisseurs.

Au Carré d'Or, le décalage se concentre lui aussi sur les trois pièces, 8 850 contre 8 100, neuf pour cent. Le reste du quartier est remarquablement ajusté.

Les segments où il n'y a rien à négocier

L'enseignement inverse est au moins aussi utile. Sur plusieurs quartiers, une typologie revient systématiquement à l'équilibre : le quatre pièces. Au Port, il s'échange à 6 650 € le mètre carré à l'offre comme à la demande. Au Carré d'Or, 8 200 contre 8 000. À Gairaut, 5 870 contre 5 830. Au Mont Boron, les deux et trois pièces s'alignent de la même façon.

Les maisons du Mont Boron sont dans ce cas, et l'étude qualifie ce marché de mûr et liquide. Un vendeur correctement positionné n'y perd rien à attendre son acquéreur.

Corniche Fleurie est le quartier le mieux ajusté de la ville : sur l'ensemble des typologies, prix affichés et prix absorbés se rejoignent à quelques pourcents près. Les trois pièces s'y équilibrent à 6 100 € le mètre carré.

Trois segments où la demande passe devant

Trois cas s'inversent, et ce sont les plus instructifs pour un acheteur.

Au Port, les trois pièces se vendent 7 100 € le mètre carré alors qu'ils sont proposés à 6 650. L'étude y voit une typologie sous tension, avec des acheteurs prêts à payer le prix nécessaire.

Au Carré d'Or, les cinq pièces et plus suivent le même mouvement, 9 200 contre 9 000, sur de faibles volumes très recherchés. À Gairaut, ce sont les maisons : 8 440 € du côté de la demande contre 7 994 à l'offre, avec un public d'acquéreurs dont les moyens dépassent ce qui est disponible.

Sur ces segments, arriver avec une offre au rabais ne fait pas baisser le prix, cela fait perdre le bien.

Ce que les volumes ajoutent

L'écart de prix ne dit pas tout. Les volumes comptent autant, et ils bougent avant les prix. À Fabron, 243 acquéreurs cherchent quand 211 biens sont proposés, et les studios et deux pièces concentrent à eux seuls 40 % de la demande face à une offre insuffisante. À Cimiez, 240 demandes pour 226 offres, avec des grandes surfaces en sous-offre.

Un déséquilibre de volume finit toujours par se voir dans les prix, avec quelques mois de décalage. C'est ce qui rend ces chiffres utiles : ils se lisent avant de devenir des prix.

Comment s'en servir

Pour un vendeur, la lecture est directe. Si votre bien appartient à un segment aligné, le prix affiché sera le prix payé, et surévaluer ne fait que rallonger le délai. S'il appartient à un segment survalorisé, deux voies s'ouvrent : afficher au niveau du marché et vendre vite, ou afficher haut en sachant qu'une négociation viendra, et en l'acceptant d'avance.

Pour un acheteur, l'écart indique où la discussion est possible et où elle ne l'est pas. Proposer quinze pour cent de moins sur un quatre pièces du Port n'aboutira pas. Proposer quinze pour cent de moins sur un grand appartement du Mont Boron correspond simplement à ce que fait le marché.

Une réserve, enfin. Ces chiffres sont des médianes de quartier. Ils situent un bien, ils ne l'estiment pas : l'état, l'étage, la vue et l'exposition font ensuite varier le prix dans les deux sens, et pèsent souvent davantage que l'adresse elle-même.