Meublé ou vide à Nice : le calcul fiscal, régime par régime

Deux catégories d'impôt, et deux taux de prélèvements sociaux

Entre vide et meublé, le bail diffère, et la case de la déclaration aussi. Les loyers d'un logement nu sont des revenus fonciers. Ceux d'un logement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, des BIC, et le propriétaire devient fiscalement loueur en meublé, non professionnel dans l'immense majorité des cas.

Cette différence de catégorie commande tout le reste : l'abattement forfaitaire, les charges déductibles, le sort d'un déficit, la façon dont la plus-value sera calculée le jour de la vente. Le régime juridique du meublé, sa durée de bail et son inventaire obligatoire, fait l'objet de notre article sur la location à Nice. Ici, on ne parle que d'impôt.

Un écart s'est ajouté récemment, et il se lit sur le barème des prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières ont été tenus hors de la hausse et restent à 17,2 % au total. Les loyers d'une location meublée non professionnelle, eux, y sont entrés : 18,6 %.

C'est 1,4 point de plus, sur un revenu déjà diminué par l'abattement ou par l'amortissement. Pris seul, l'écart reste modeste ; il pèse davantage une fois ajouté aux différences qui suivent.

Au forfait : 30 % d'un côté, 50 % de l'autre

En location nue, le micro-foncier s'applique de plein droit quand les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration retient alors 70 % des loyers : un abattement de 30 % tient lieu de toutes les charges, sans justificatif et sans calcul.

En meublé loué à l'année, le micro-BIC abat 50 % des recettes. Le plafond est de 83 600 € pour les revenus de 2026, après 77 700 € pour ceux de 2025. Le meublé de tourisme obéit à d'autres seuils : 83 600 € et 50 % s'il est classé, 15 000 € et 30 % seulement s'il ne l'est pas. Pour un bien loué à la semaine, la question du classement a donc un prix.

Prenons 12 000 € de loyers annuels, chiffre choisi pour l'exemple. En vide, 8 400 € s'ajoutent au revenu imposable. En meublé à l'année, 6 000 €. À tranche marginale égale, le meublé est imposé sur un montant inférieur d'un quart, avant même d'ouvrir un livre de comptes.

Le forfait se quitte sur option. En location nue, l'option pour le réel engage trois ans et ne se reprend pas avant. En meublé, elle s'exerce avant la date limite de déclaration et se reconduit ensuite tacitement chaque année. Dans les deux cas, le forfait n'est un bon choix que si les charges réelles restent sous l'abattement.

Au réel, la différence s'appelle amortissement

La location nue au réel déduit ce qu'elle dépense : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et d'amélioration. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés au plus tard le 31 décembre 2027 sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022. La déduction est reprise si le bien cesse d'être loué dans les trois ans.

Le meublé au réel déduit les mêmes charges, et ajoute l'amortissement. Le prix de l'immeuble, hors terrain qui ne se déprécie pas, et celui du mobilier se déduisent par fractions annuelles sur leur durée d'usage. La ventilation entre terrain et construction revient au loueur, qui doit pouvoir la justifier.

L'amortissement a une limite que beaucoup de simulations oublient. Il ne se déduit qu'à hauteur du loyer diminué des autres charges : il peut ramener le résultat à zéro, jamais le rendre négatif. L'excédent n'est pas perdu, il se reporte sur les années suivantes. Un déficit de location meublée non professionnelle, lui, ne s'impute que sur des revenus de même nature, pendant dix ans, jamais sur un salaire ou une pension.

La location nue n'amortit pas, sauf dans un cadre nouveau et étroit. La loi de finances pour 2026 a créé un dispositif de relance du logement, ouvert aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 : logement d'un immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % du prix en travaux, loué nu neuf ans à titre de résidence principale, sous plafond de loyer intermédiaire, social ou très social. Un logement loué à loyer libre n'y a pas accès.

La revente : ce que la loi de finances 2025 a changé

Jusqu'en février 2025, le loueur en meublé non professionnel cumulait deux avantages. Il amortissait au réel, et il revendait sous le régime des plus-values des particuliers, calculé sur le prix d'achat d'origine, comme si rien n'avait été déduit. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à ce cumul.

Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits. Peu importe la date de mise en location : un bien loué depuis 2012 et vendu en 2026 réintègre les amortissements de toutes ces années. Seules en sont exclues les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées et certains établissements médico-sociaux. Un appartement du front de mer loué meublé à l'année n'entre dans aucune de ces exceptions. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit, et il n'y a donc rien à réintégrer.

L'effet se chiffre. Prenons dix ans d'amortissement à 8 000 € par an, hypothèse d'école : 80 000 € s'ajoutent à la plus-value. Détenu dix ans, le bien bénéficie d'un abattement de 30 % pour l'impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Ces 80 000 € coûtent alors 10 640 € d'impôt, soit 19 % de 56 000 €, et 12 625 € de prélèvements sociaux, soit 17,2 % de 73 400 €. Une surtaxe s'y ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

L'amortissement n'est pas devenu un mauvais calcul pour autant. Dans le même exemple, 8 000 € déduits chaque année par un contribuable imposé à 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, économisent 3 888 € par an, 38 880 € sur dix ans. L'avantage demeure, mais une partie de cette économie n'est plus qu'un impôt différé. La durée de détention l'efface au bout de vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, de trente ans pour les prélèvements sociaux.

LMNP ou LMP : le seuil qui change tout le régime

Le loueur en meublé devient professionnel quand deux conditions sont réunies à la fois : les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Il suffit qu'une seule manque pour rester non professionnel. Un propriétaire salarié qui loue un grand appartement niçois peut franchir la première sans approcher la seconde.

Le statut professionnel ouvre deux portes. Le déficit s'impute sur le revenu global sans limitation de montant. Et la plus-value relève du régime des entreprises, avec une exonération possible après cinq ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 €.

En contrepartie, au-delà de 23 000 € de recettes, le loueur professionnel paie des cotisations sociales, là où le non-professionnel ne paie que les prélèvements sociaux. Et la plus-value professionnelle a toujours tenu compte des amortissements, ce que la réforme de 2025 a précisément étendu aux non-professionnels. Le passage d'un statut à l'autre se prépare avec un expert-comptable, pas au moment de la déclaration.

Ce que le calcul fiscal ne dit pas

Un tableau comparatif s'arrête à l'impôt, alors que la gestion pèse elle aussi dans le choix. Un meublé à l'année se reloue plus souvent et demande un inventaire tenu à jour, avec un mobilier qu'il faut remplacer à mesure. Le régime réel suppose une comptabilité, souvent confiée à un professionnel dont les honoraires se déduisent. La location nue change moins souvent de locataire, pour une fiscalité moins favorable.

Le droit, enfin, bouge chaque automne. Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement à la date de cette parution, et la fiscalité de la location meublée revient à chaque budget depuis plusieurs années. Les taux et seuils cités ici sont ceux en vigueur en octobre 2026 ; ce qui sera voté en décembre s'appliquera, le plus souvent, aux revenus de l'année suivante.

Entre vide et meublé, on choisit donc un mode de gestion autant qu'un régime fiscal. Promenades Services administre des biens loués vides comme meublés à Nice et sur le littoral proche, depuis le 107 Promenade des Anglais. Les comptes rendus que nous produisons servent aussi à remplir la déclaration, quel que soit le régime retenu avec votre conseil.