Charges de copropriété à Nice : ce qui est normal, ce qui ne l'est pas

De quoi vos charges sont-elles faites ?

Deux familles, et les mélanger est la première source de litige.

Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, entretien courant. Elles se répartissent proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, celle qui tient compte de la superficie, de la situation et de la consistance. Tous les copropriétaires y participent, sans exception possible.

Les charges spéciales portent sur les services collectifs et les équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, antenne. Elles se répartissent selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot. Le mot compte : l'utilité est objective, pas déclarative. Un copropriétaire de rez-de-chaussée dont le lot ne peut pas utiliser l'ascenseur n'a pas à en financer l'exploitation, et cela ne dépend pas de savoir s'il s'en sert pour rendre visite à un voisin.

C'est là que se logent la plupart des anomalies que nous rencontrons en reprenant un immeuble : un équipement rangé en charge générale alors qu'il ne profite qu'à une partie des lots, ou une grille de répartition qui n'a jamais été mise à jour après une division de lot.

Comment lit-on un appel de fonds ?

Un appel de fonds n'est pas une facture, c'est une avance. L'assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel qui couvre les dépenses courantes attendues, et le syndic appelle des provisions sur ce budget. Elles sont dues le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a fixé une autre périodicité.

À la clôture de l'exercice, les comptes sont approuvés et les provisions régularisées : vous recevez un solde à payer ou un trop-perçu. Un appel de fonds isolé ne dit donc rien de votre charge réelle, seule la régularisation annuelle la donne.

Tout ne passe pas par ce budget. Les travaux et certaines dépenses se votent séparément et s'appellent hors budget prévisionnel, selon l'échéancier décidé en assemblée. Un copropriétaire qui compare son appel du trimestre à celui de l'an dernier sans regarder ce qui a été voté entre-temps se trompe presque toujours de conclusion.

Pourquoi les charges d'un immeuble du front de mer sont-elles plus élevées ?

Nous administrons seize immeubles à Nice, six cent quatre-vingt-trois lots, bâtis entre 1873 et 1995. L'écart avec une copropriété ordinaire tient à quatre postes, et il s'explique.

La façade d'abord. Un immeuble face à la mer prend les embruns en continu. Le sel attaque les enduits, les ferronneries et les menuiseries, et un ravalement revient plus souvent qu'à trois cents mètres dans les terres. Ce n'est pas une fatalité, c'est un calendrier : une façade suivie coûte moins cher qu'une façade rattrapée.

L'ascenseur ensuite. Dans un immeuble Belle Époque, la cabine est souvent ancienne, parfois d'origine, et sa maintenance n'a rien de comparable à celle d'un appareil des années 2000. Les pièces se fabriquent, elles ne se commandent pas au catalogue.

Le gardien, quand il y en a un. C'est le poste le plus lourd d'un immeuble qui en garde un, et c'est aussi le plus visible au quotidien. Il se discute en assemblée, il ne se subit pas.

Le patrimoine enfin. Mosaïques, vitraux, cage d'escalier ornée : ce qui fait la valeur d'un immeuble ancien demande un entretien que la construction récente ignore. C'est précisément ce que l'acheteur paie à l'entrée, et il serait contradictoire de le laisser se dégrader pour tenir un budget.

Le fonds de travaux, ce que la loi impose désormais

Beaucoup de copropriétaires découvrent cette ligne sans savoir qu'elle est obligatoire. Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle, décidée en assemblée, qui reste attachée à l'immeuble : en cas de vente, les sommes versées ne sont pas remboursées au vendeur, elles suivent le lot.

Son montant a un plancher. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. En l'absence de plan, elle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

On peut le vivre comme une contrainte. Sur un immeuble ancien, c'est plutôt la seule façon d'éviter l'appel de fonds brutal qui met une copropriété en difficulté et fait fuir les acheteurs. Un immeuble qui provisionne se vend mieux qu'un immeuble qui repousse.

Charges du propriétaire, charges du locataire

Si votre lot est loué, une partie des charges se récupère sur le locataire, mais une partie seulement. La liste est fixée par décret et elle est limitative : ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire, quel que soit l'usage.

La logique est simple à retenir sans connaître la liste par cœur. Ce qui relève de l'usage courant et des menues réparations se récupère : consommations, entretien des espaces verts, une part de la rémunération du gardien selon les tâches qu'il accomplit. Ce qui relève de la propriété ne se récupère pas : gros travaux, honoraires du syndic, ravalement, remplacement d'un équipement.

Un propriétaire bailleur a donc deux lectures à faire du même décompte, et c'est un point sur lequel une gestion locative bien tenue se voit tout de suite.

Comment vérifier, et que faire si un poste vous paraît anormal

Vous avez un droit de regard qui va plus loin que la lecture du décompte. Les pièces justificatives des charges se consultent, dans les conditions prévues par la réglementation, et un syndic ne peut pas s'y opposer. Demander à voir une facture n'est pas un acte de défiance, c'est le fonctionnement normal d'une copropriété.

Regardez d'abord la cohérence entre la grille de répartition et la réalité de l'immeuble, ensuite la classification d'un poste en charge générale ou spéciale, enfin l'évolution d'une ligne d'une année sur l'autre. Trois lectures, dans cet ordre, suffisent à repérer l'essentiel.

Si la répartition elle-même vous paraît erronée, sachez qu'elle se conteste devant le juge, dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, ramené à deux ans à compter de la première mutation pour un lot nouvellement acquis. Passé ces délais, la grille s'impose, même si elle est mal faite. Ce point justifie à lui seul de regarder le règlement au moment d'acheter, et pas trois ans après.