Donner congé à son locataire : ce que la loi permet, et à quelle date

À l'échéance, et pas un jour avant

Le locataire peut partir quand il veut, moyennant préavis. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance : au terme des trois ans d'un bail vide consenti par un particulier, au terme de l'année d'un meublé. Sans congé régulier, le bail se reconduit tacitement, pour trois ans dans le vide et pour un an dans le meublé.

Le délai se compte à rebours depuis l'échéance : six mois au moins pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Il court à partir du jour où le locataire reçoit effectivement la lettre, pas du jour où elle part. Une lettre recommandée que le locataire ne va pas chercher à la poste ne fait courir aucun délai.

D'où une règle de prudence : envoyer tôt. Un congé reçu longtemps avant le délai reste valable et prend simplement effet à l'échéance. Un congé reçu un jour trop tard n'est pas valable, et le bail se reconduit.

Le calcul se fait de quantième à quantième. Pour une échéance au 20 septembre, le locataire doit avoir reçu la lettre au plus tard le 20 mars. Pour une échéance au 31 août, au plus tard le 28 février, ou le 29 les années bissextiles. Week-ends et jours fériés comptent.

Reprendre le logement pour y habiter

Le congé pour reprise permet au bailleur d'installer dans le logement, à titre de résidence principale, lui-même ou un proche que la loi désigne : son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Une SCI familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, peut reprendre pour l'un de ses associés.

La lettre dit qui, et pourquoi. Elle mentionne le nom et l'adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Un congé qui se contente de la formule, sans rien pour l'étayer, se conteste sans peine.

Pour un logement vide, la lettre s'accompagne d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, dont le contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017. Cette notice n'est pas exigée pour un meublé.

Le bien acheté occupé obéit à un calendrier propre. Si l'échéance du bail en cours tombe moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise peut viser cette échéance, mais il ne prend effet que deux ans après la signature de l'acte.

Vendre libre, et le droit du locataire à acheter

Dans un logement vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. La lettre indique le prix, les conditions de la vente et la description du logement et de ses annexes louées. Elle reproduit les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989.

L'offre vaut pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui l'accepte dispose ensuite de deux mois pour signer l'acte, quatre s'il annonce recourir à un prêt, et le préavis se prolonge d'autant. S'il laisse passer les deux mois ou refuse, il doit partir à l'échéance.

Si le bailleur décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, la protection joue une seconde fois : le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente, et cette seconde offre vaut un mois. Le locataire qui achète par cette voie ne paie pas la commission de l'agent mandaté par le bailleur : la Cour de cassation l'a jugé le 1er mars 2023.

Deux exceptions comptent. Le droit de préemption ne joue pas lorsque le bien est vendu à un parent du bailleur jusqu'au troisième degré inclus, qui s'engage à l'occuper au moins deux ans. Et en meublé, le locataire n'a aucun droit de préemption : le bailleur donne congé pour vendre, sans offre. Un bien acheté occupé, lui, ne peut faire l'objet d'un congé pour vendre qu'au terme du premier renouvellement lorsque l'échéance tombe moins de trois ans après l'achat.

Le motif légitime et sérieux

La loi ne le définit pas. Le juge l'apprécie, et c'est au bailleur d'en prouver le bien-fondé si le locataire conteste.

Il tient le plus souvent à un manquement du locataire, des retards de paiement répétés ou l'absence d'attestation d'assurance habitation. Il peut aussi venir du bailleur, par exemple lorsque le logement exige de lourds travaux de réhabilitation.

Ce congé suit les mêmes règles de délai et de forme que les autres, et ne vaut qu'à l'échéance. Face à un impayé en cours de bail, c'est une autre voie qui s'ouvre, celle de la clause résolutoire, décrite dans notre article sur les loyers impayés.

Le locataire âgé et l'offre de relogement

L'article 15 protège le locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire. Hors Île-de-France, ce plafond s'établit à 23 403 € pour une personne seule dans le barème publié par service-public.fr, vérifié en juin 2026. Le bailleur ne peut alors refuser le renouvellement sans proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, à proximité.

Pour une commune divisée en cantons comme Nice, la loi entend par proximité le même canton ou un canton limitrophe, et c'est là que doit se situer le logement proposé.

La protection s'étend au locataire plus jeune qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les ressources du foyer restent sous le même plafond. Elle tombe en revanche lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans, ou des ressources inférieures au plafond.

Les ressources s'apprécient sur les douze mois qui précèdent la notification du congé, l'âge à la date d'échéance du bail. Un congé délivré à un locataire protégé sans offre de relogement se conteste, et le bail se renouvelle.

La forme du congé, et ce que coûte l'erreur

Le congé part par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Il peut aussi être remis en main propre, contre récépissé ou émargement. Un simple courriel ne vaut rien, même si le locataire en accuse réception. La lettre recommandée électronique est admise, à condition que le locataire ait accepté ce mode d'envoi au préalable.

Il s'adresse à tous les signataires du bail. Si le bailleur sait que son locataire est marié, il l'adresse aux deux époux, même si un seul a signé. Délivré par une agence ou un administrateur de biens, il doit mentionner le nom du propriétaire.

Un congé frauduleux, comme une reprise jamais suivie d'occupation ou une vente affichée à un prix fait pour décourager le locataire, expose le bailleur à une amende pénale de 6 000 €, 30 000 € pour une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire.

Un congé se prépare bien avant d'être reçu, surtout quand il faut réunir les justificatifs d'une reprise ou chiffrer une offre de vente. C'est l'un des moments où un mandat de gestion évite qu'une date manquée ne coûte trois ans de bail. Promenades Services administre des biens à Nice et sur le littoral proche, depuis le 107 Promenade des Anglais.