Nice'te metrekare 2026'da ne kadar? Mahalle mahalle fiyatlar

Nice'te m² fiyatı 2026'da ne kadar?

La Gazette'i yayımlamaya başladığımdan beri, hem sofrada hem okur mektuplarında en çok sorulan soru bu. İki yanıt gerektirir ve bunları birlikte tutmak gerekir. Birincisi: ikinci el piyasasının tamamında, Nice'te dairelerin medyan fiyatı 4.750 €/m² olarak belirlenmiştir (2025 Ç1, OIH), bir yıl içinde %1,4 artış. İkincisi: kentin en çok gözlemlenen on mahallesinde, 2026 ilk yarısında kaydedilen medyan satış fiyatları Gairaut'da 6.270 €/m²'den Mont-Boron'da 9.350 €/m²'ye kadar uzanmaktadır (2026 Y1, Maison Masséna piyasa araştırması, OIH ve Notaires des Alpes-Maritimes verileri üzerinden).

Bu iki okuma arasındaki fark bir anormallik değildir. Kent medyanı her şeyi toplar: avluya bakan zemin katlar, batı mahallelerinin yenilenecek küçük yüzölçümleri, kıyıdan uzak altmışlı yılların binaları. Mahalle bazlı cetvel ise talebin yoğunlaştığı sektörleri tanımlar. Eski evlere gelince, konut stokunun %93'ü dairelerden oluşan bir kentte nadir bir ürün (Maison Masséna / Insee), medyan fiyatları 532.300 €'ye ulaşır (2025 Ç1, OIH).

Nice'in en pahalı mahallesi hangisi?

Mont-Boron cetvele açık ara hakimdir. İşte 2026 ilk yarısında kaydedilen metrekare başına medyan satış fiyatları (Maison Masséna araştırması, OIH ve Notaires des Alpes-Maritimes verileri üzerinden):

1. Mont-Boron, 9.350 €/m²

2. Centre-ville, 8.890 €/m²

3. Carré d'Or, 7.980 €/m²

4. Promenade des Anglais, 7.920 €/m²

5. Vieux-Nice, 7.150 €/m²

6. Jean Médecin, 7.050 €/m²

7. Le Port, 6.950 €/m²

8. Thiers, 6.550 €/m²

9. Cimiez, 6.390 €/m²

10. Gairaut, 6.270 €/m²

Bu cetvelin bir ucundan diğerine fark %49'a ulaşır. Harita üzerinde okunur: Mont-Boron tepesi ve Centre-ville denize yakından bakar, Cimiez ve Gairaut, daha konut alanı karakterli, ondan uzaklaşır. İkisi arasında, Carré d'Or ve Promenade des Anglais birbirinden onlarca euro farkla durur, sahil şeridinde yaşamanın iki biçimi, neredeyse aynı fiyata.

Nice'te bir dairenin fiyatını ne yükseltir?

Maison Masséna araştırması (2026 Y1) sadece fiyatları kaydetmekle yetinmez: ekonometrik yaklaşımla bunları oluşturanları ayrıştırır. Önce yüzölçümü, ama doğrusal biçimde değil: her %10 ek yüzölçüm dilimi fiyata %9,9 ekler, büyük daireler metrekaresi küçüklerden daha pahalıdır. Sonra inşaat ve donanım kalitesi: araştırma anlamında "olağanüstü" olarak sınıflandırılan, %44'e kadar ekleyebilir.

Sonra günlük yaşamın nitelikleri gelir: çapraz aydınlatma %9 ekler, her 10 m² balkon, teras veya bahçe %2, DPE'de kazanılan her harf %1,5. Bir ev karşılaştırılabilir bir daireden yaklaşık %5 yukarı pazarlık edilir. Bu listede egzotik hiçbir şey yok: Nice piyasası ışığı, alanı ve mülkün durumunu bu sırayla öder.

Deniz manzarası gerçekten ne kadar eder?

Tüm araştırmanın en yararlı bulduğum rakam bu: bir deniz manzarası veya araştırma anlamında "olağanüstü" sınıflandırılan bir manzara fiyata %14 ekler (2026 Y1, Maison Masséna araştırması). Promenade des Anglais medyan fiyatında (7.920 €/m², 2026 Y1) 60 m²'lik bir dairede, manzara böylece yaklaşık 66.000 € ağırlığındadır. Bu çoktur ve sanılandan azdır: manzara pahalıya mal olur ama bir fiyatı ikiye katlamaz.

Akılda tutulacak diğer rakam park yeri ile ilgilidir: bir park yeri bir mülkün fiyatından yaklaşık 38.000 € temsil eder (2026 Y1, Maison Masséna araştırması). Stokunun üçte birinin savaş sonrasından kaldığı yoğun bir kentte (%34'ü 1946 ile 1990 arasında inşa edilmiş, Maison Masséna / Insee), park yeri neredeyse fazladan bir odadır.

Nice piyasası hâlâ yükseliyor mu?

Evet, ama yavaşça. Eski daireler 2025 Ç1'de bir yıl içinde %1,4 ilerlemiştir (OIH), hacimler hafifçe gerilerken: yaklaşık 18.670 daire satışı yıl boyunca, yani −%3 (2025 Ç1, OIH). Biraz daha az satarak fiyatlarını tutan bir piyasa, çılgın bir yükselişin tersi.

Kiralama tarafında, Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes 2023'te devam eden kira sözleşmeleri için 13,6 €/m² ve yeni kira sözleşmeleri için 15,1 €/m² medyan kira kaydetti. Stokunun enerji durumu devamını etkileyecek: OIH dağılımında (2025 Ç1), konutların %9'u A veya B, %38'i C, %31'i D, %14'ü E, %5'i F ve %3'ü G sınıfında. Kiralama kısıtlamalarının hedeflediği F ve G sınıfları, stokunun %8'ini temsil eder.

Nice konut stoku neye benziyor?

Nice, %93'ü dairelerden oluşan 267.000 konut barındırır (Maison Masséna / Insee). Stokunun üçte biri, %34'ü, 1946 ile 1990 arasında inşa edilmiştir, büyük binalar ve kıyı kat mülkiyetleri dönemi. Maison Masséna araştırması stokunun %14'ünü E, F veya G sınıfında tutar, OIH piyasa dağılımı (2025 Ç1) bu üç sınıf için %22'ye ulaşır. İki kaynak tam olarak aynı çevreyi ölçmez ama aynı şeyi anlatırlar: stokunun gerçek bir bölümünün on yıl içinde yenilenmesi gerekecek.

Son iki rakam bu piyasanın doğasını söyler: Nice hanelerinin yaklaşık %50'si kiracıdır ve %37'si konutunu beş yıldan kısa süredir işgal etmektedir (Maison Masséna / Insee). Nice hareket eden bir kenttir, oraya gelinir, kiralanır, sonra satın alınır. Fiyatları beslenen, spekülatörden çok bu harekettir, az önce anlattığım mahallelerde.

Nice'te hangi bütçeye hangi metrekare?

Metrekare fiyatı, gerçekte ne satın alındığı konusunda hiçbir şey söylemez. 2026'nın ilk yarısında Nice'te satılan dairelerin medyanı 60 m²'dir ve piyasanın çekirdeği, yani satışların orta üçte biri, 50 ile 70 m² arasındadır (Maison Masséna araştırması).

Bunun iki pratik sonucu var. 90 m² arayan bir alıcı piyasanın ortasında değil, üstünde alışveriş yapar: en büyük yüzde onluk dilimin eşiği 100 m²'dir. Öte uçta, 30 m²'nin altındaki bir stüdyo da bir yüzde onluk dilime girer, bu kez alttan.

Müstakil evlerde ölçek tamamen değişir: medyan 160 m², piyasa çekirdeği 250 m²'ye kadar, en geniş yüzde on ise 325 m²'yi aşar. 80 m²'nin altındaki birkaç şehir evi, üç ya da dört odalı dairelerle doğrudan rekabet eder.

Fiyat tablosuyla birlikte okununca yararlı bir büyüklük düzeni çıkar: Promenade des Anglais'de medyan bir daire, metrekaresi 7 920 €'dan 60 m², 475 000 €'ya yaklaşır. Aynısı Mont-Boron'da 560 000 €'yu aşar.

İstenen fiyat ödenen fiyat mıdır?

Her zaman değil ve fark ölçülebilir. Mont-Boron'un büyük dairelerinde taşınmazlar medyanda metrekare 12 800 €'dan sunulur ve 10 400 €'ya satılır: %23 fark. Buna karşılık Liman'ın dört odalılarında istenen ve ödenen fiyat kuruşuna kadar örtüşür.

Bu fark tekdüze değildir: hem semte HEM tipolojiye bağlıdır. Talebin arzın üstüne çıktığı üç durum dâhil olmak üzere, ayrı bir yazıda segment segment ayrıntılandırdık.