Quanto vale il metro quadrato a Nice nel 2026? I prezzi, quartiere per quartiere

Qual è il prezzo al m² a Nice nel 2026?

Da quando pubblico la Gazette, è la domanda che ricorre più spesso, a tavola come nella posta dei lettori. Richiede due risposte, ed è necessario tenerle insieme. La prima: sull'insieme del mercato dell'usato, il prezzo mediano degli appartamenti a Nice si attesta a 4 750 €/m² (T1 2025, OIH), in aumento dell'1,4% su base annua. La seconda: nei dieci quartieri più osservati della città, i prezzi di vendita mediani rilevati nel primo semestre 2026 si dispongono da 6 270 €/m² a Gairaut a 9 350 €/m² al Mont-Boron (S1 2026, studio di mercato Maison Masséna, su dati OIH e Notaires des Alpes-Maritimes).

Lo scarto tra queste due letture non è un'anomalia. La mediana cittadina aggrega tutto: i piani terra su cortile, le piccole superfici da ristrutturare dei quartieri occidentali, gli edifici degli anni sessanta lontani dal litorale. La griglia per quartiere, invece, descrive i settori dove la domanda si concentra. Quanto alle case antiche, un prodotto raro in una città il cui 93% del parco immobiliare è costituito da appartamenti (Maison Masséna / INSEE), il loro prezzo mediano raggiunge 532 300 € (T1 2025, OIH).

Quale quartiere di Nice è il più caro?

Il Mont-Boron domina la griglia, e di gran lunga. Ecco i prezzi di vendita mediani al metro quadrato rilevati nel primo semestre 2026 (studio Maison Masséna, su dati OIH e Notaires des Alpes-Maritimes):

1. Mont-Boron, 9 350 €/m²

2. Centre-ville, 8 890 €/m²

3. Carré d'Or, 7 980 €/m²

4. Promenade des Anglais, 7 920 €/m²

5. Vieux-Nice, 7 150 €/m²

6. Jean Médecin, 7 050 €/m²

7. Le Port, 6 950 €/m²

8. Thiers, 6 550 €/m²

9. Cimiez, 6 390 €/m²

10. Gairaut, 6 270 €/m²

Da un'estremità all'altra di questa griglia, lo scarto raggiunge il 49%. Si legge su una mappa: la collina del Mont-Boron e il Centre-ville guardano il mare da vicino, Cimiez e Gairaut, più residenziali, se ne allontanano. Tra i due, il Carré d'Or e la Promenade des Anglais si collocano a poche decine di euro l'uno dall'altro, due modi di abitare il lungomare, quasi allo stesso prezzo.

Cosa fa salire il prezzo di un appartamento a Nice?

Lo studio Maison Masséna (S1 2026) non si limita a rilevare i prezzi: scompone, per approccio econometrico, ciò che li determina. La superficie innanzitutto, ma non in modo lineare: ogni fascia del 10% di superficie supplementare aggiunge il 9,9% al prezzo, gli appartamenti grandi valgono di più al metro quadrato rispetto ai piccoli. La qualità di costruzione e delle finiture poi: classificata come eccezionale nel senso dello studio, può aggiungere fino al 44%.

Seguono gli attributi del quotidiano: una luminosità passante aggiunge il 9%, ogni fascia di 10 m² di balcone, terrazza o giardino, il 2%, ogni lettera guadagnata al DPE, l'1,5%. Una casa si negozia circa il 5% al di sopra di un appartamento comparabile. Nulla di esotico in questo elenco: il mercato nizzardo paga la luce, lo spazio e lo stato dell'immobile, in quest'ordine.

La vista mare, quanto vale realmente?

È la cifra che trovo più utile di tutto lo studio: una vista mare, o una vista classificata come eccezionale nel senso dello studio, aggiunge il 14% al prezzo (S1 2026, studio Maison Masséna). Su un appartamento di 60 m² al prezzo mediano della Promenade des Anglais (7 920 €/m², S1 2026), la vista pesa dunque circa 66 000 €. È molto, ed è meno di quanto si creda: la vista costa cara, ma non raddoppia un prezzo.

L'altra cifra da ricordare riguarda il parcheggio: un posto auto rappresenta circa 38 000 € del prezzo di un immobile (S1 2026, studio Maison Masséna). In una città densa, dove un terzo del parco immobiliare risale al dopoguerra (34% costruito tra il 1946 e il 1990, Maison Masséna / INSEE), il posto auto è quasi una stanza in più.

Il mercato nizzardo sale ancora?

Sì, ma lentamente. Gli appartamenti usati sono progrediti dell'1,4% su base annua al T1 2025 (OIH), mentre i volumi arretravano leggermente: circa 18 670 vendite di appartamenti nell'anno, ossia −3% (T1 2025, OIH). Un mercato che mantiene i suoi prezzi vendendo un po' meno, il contrario di un'impennata.

Sul versante locazione, l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes rilevava nel 2023 un affitto mediano di 13,6 €/m² per i contratti in corso e di 15,1 €/m² per i nuovi contratti. Lo stato energetico del parco immobiliare peserà sul seguito: nella distribuzione OIH (T1 2025), il 9% degli alloggi è classificato A o B, il 38% C, il 31% D, il 14% E, il 5% F e il 3% G. Le classi F e G, soggette alle restrizioni di locazione, rappresentano l'8% del parco immobiliare.

Com'è il parco immobiliare nizzardo?

Nice conta 267 000 alloggi, di cui il 93% appartamenti (Maison Masséna / INSEE). Un terzo del parco immobiliare, il 34%, è stato costruito tra il 1946 e il 1990, l'epoca dei grandi edifici e dei condomini del litorale. Lo studio Maison Masséna indica il 14% del parco immobiliare in classe E, F o G, la distribuzione OIH del mercato (T1 2025) giunge al 22% per queste tre classi. Le due fonti non misurano esattamente lo stesso perimetro, ma raccontano la stessa cosa: una parte reale del parco immobiliare dovrà essere ristrutturata nel decennio.

Due ultime cifre dicono la natura di questo mercato: quasi il 50% delle famiglie nizzarde è in affitto, e il 37% occupa il proprio alloggio da meno di cinque anni (Maison Masséna / INSEE). Nice è una città che si muove, vi si arriva, vi si affitta, poi vi si acquista. È questo movimento, più che la speculazione, ad alimentare i prezzi dei quartieri che ho appena descritto.