Nice'te metrekare 2026'da ne kadar? Mahalle mahalle fiyatlar

Nice'te m² fiyatı 2026'da ne kadar?

La Gazette'i yayımlamaya başladığımdan beri, hem sofrada hem okur mektuplarında en çok sorulan soru bu. İki yanıt gerektirir ve bunları birlikte tutmak gerekir. Birincisi: tüm daire satışlarında Nice'in medyanı 2025'te 4.855 €/m²; 2024'e göre %2,2 yüksek (7.262 satış, DVF tapuları). İkincisi: birkaç referans sokakta ölçtüğümüz dokuz mahallede medyan, Gambetta ve Les Fleurs mahallesinde 5.473 €/m²'den Liman ve Île de Beauté mahallesinde 8.371 €/m²'ye uzanıyor. Bunlar yayımlanan son tapular: 2026'nınkiler henüz yayımlanmadı.

Bu iki okuma arasındaki fark bir anormallik değildir. Kent medyanı, avluya bakan zemin katlardan kıyıdan uzak altmışlı yılların binalarına kadar her şeyi toplar. Mahalle bazlı cetvel ise talebin yoğunlaştığı sokakları tanımlar. Müstakil evlere gelince, konut stokunun %93'ü dairelerden oluşan bir kentte sayıları azdır (Insee, 2023 nüfus sayımı): 2025'te 210 ev tek başına satıldı, medyan fiyatları 583.750 € (DVF).

Nice'in en pahalı mahallesi hangisi?

2025 tapularına göre Liman. DVF mahalleleri bilmez: her mahalle burada, kendi sayfasında listelenen birkaç referans sokakta ölçülür ve yalnızca tek daire satışları sayılır. İşte 2025'in metrekare başına medyan fiyatları (DVF):

1. Liman ve Île de Beauté, 8.371 €/m²

2. Promenade des Anglais, 7.692 €/m²

3. Carré d'Or, 6.732 €/m²

4. Mont-Boron, 6.021 €/m²

5. Musiciens, 5.951 €/m²

6. Vieux-Nice, 5.944 €/m²

7. Cimiez, 5.625 €/m²

8. Fabron, 5.624 €/m²

9. Gambetta ve Les Fleurs, 5.473 €/m²

Bu cetvelin bir ucundan diğerine fark %53'e ulaşır. Suyun kıyısındaki iki mahalle, Liman ve Promenade des Anglais, en üstte yer alır; birkaç sokak ötedeki Carré d'Or, Promenade'ın %12 altında satılır. İki rakam ihtiyat ister. Mont-Boron, yarısı 5.015 ile 8.115 €/m² arasında geniş yayılan 60 satışa dayanır ve müstakil evleri hesaba girmez. Vieux-Nice yalnızca 30 satış sayar.

Nice'te bir dairenin fiyatını ne yükseltir?

Maison Masséna araştırması (2026 Y1) sadece fiyatları kaydetmekle yetinmez: ekonometrik yaklaşımla bunları oluşturanları ayrıştırır. Önce yüzölçümü, neredeyse orantılı biçimde: her %10 ek yüzölçüm dilimi fiyata %9,9 ekler, dolayısıyla büyük bir dairenin metrekaresi küçük bir dairenin metrekaresiyle aşağı yukarı aynı değerdedir. Sonra inşaat ve donanım kalitesi: araştırma anlamında "olağanüstü" olarak sınıflandırılan, %44'e kadar ekleyebilir.

Sonra günlük yaşamın nitelikleri gelir: çapraz aydınlatma %9 ekler, her 10 m² balkon, teras veya bahçe %2, DPE'de kazanılan her harf %1,5. Bir ev karşılaştırılabilir bir daireden yaklaşık %5 yukarı pazarlık edilir. Bu listede egzotik hiçbir şey yok: Nice piyasası ışığı, alanı ve mülkün durumunu bu sırayla öder.

Deniz manzarası gerçekten ne kadar eder?

Tüm araştırmanın en yararlı bulduğum rakam bu: bir deniz manzarası veya araştırmanın cetvelinde en üst düzeyde sınıflandırılan bir manzara fiyata %14 ekler (2026 Y1, Maison Masséna araştırması). 2025'te Promenade des Anglais'deki medyan satışa, 58 m² için 402.500 €'ya (DVF) uygulandığında bu prim yaklaşık 49.000 € eder: manzara olmasaydı aynı daire 353.000 € civarında satılırdı. Bu çoktur ve sanılandan azdır: manzara pahalıya mal olur ama bir fiyatı ikiye katlamaz.

Akılda tutulacak diğer rakam park yeri ile ilgilidir: bir park yeri bir mülkün fiyatından yaklaşık 38.000 € temsil eder (2026 Y1, Maison Masséna araştırması). Asıl konutların yaklaşık üçte ikisinin 1946 ile 1990 arasında inşa edildiği yoğun bir kentte (%63, Insee, 2023 nüfus sayımı), park yeri neredeyse fazladan bir odadır.

Nice piyasası hâlâ yükseliyor mu?

Evet, fiyattan çok hacimde. 2025'te Nice'te 7.262 daire tek başına satıldı, 2024'te 6.309: %15 daha fazla. Medyan ise yalnızca %2,2 arttı, 4.750'den 4.855 €/m²'ye (DVF tapuları). Fiyatlarını zorlamadan yeniden satmaya başlayan bir piyasa.

Kiralama tarafında, Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes 2023'te devam eden kira sözleşmeleri için 13,6 €/m² ve yeni kira sözleşmeleri için 15,1 €/m² medyan kira kaydetti. Stokunun enerji durumu devamını etkileyecek: OIH dağılımında (2025 Ç1), konutların %9'u A veya B, %38'i C, %31'i D, %14'ü E, %5'i F ve %3'ü G sınıfında. Kiralama kısıtlamalarının hedeflediği F ve G sınıfları, stokunun %8'ini temsil eder.

Nice konut stoku neye benziyor?

Nice, %93'ü dairelerden oluşan yaklaşık 241.000 konut barındırır (Insee, 2023 nüfus sayımı). Asıl konutların üçte biri 1946 ile 1970 arasında, yaklaşık %30'u da 1971 ile 1990 arasında inşa edilmiştir, büyük binalar ve kıyı kat mülkiyetleri dönemi. Maison Masséna araştırması stokunun %14'ünü E, F veya G sınıfında tutar, OIH piyasa dağılımı (2025 Ç1) bu üç sınıf için %22'ye ulaşır. İki kaynak tam olarak aynı çevreyi ölçmez ama aynı şeyi anlatırlar: stokunun gerçek bir bölümünün on yıl içinde yenilenmesi gerekecek.

Son iki rakam bu piyasanın doğasını söyler: Nice hanelerinin yaklaşık %50'si kiracıdır ve %37'si konutunu beş yıldan kısa süredir işgal etmektedir (Maison Masséna / Insee). Nice hareket eden bir kenttir, oraya gelinir, kiralanır, sonra satın alınır. Fiyatları beslenen, spekülatörden çok bu harekettir, az önce anlattığım mahallelerde.

Nice'te hangi bütçeye hangi metrekare?

Metrekare fiyatı, gerçekte ne satın alındığı konusunda hiçbir şey söylemez. 2025'te Nice'te tek başına satılan dairelerin yarısı 53 m²'den küçüktür ve satışların orta üçte biri 42 ile 64 m² arasındadır (DVF tapuları).

Bunun iki pratik sonucu var. 90 m² arayan bir alıcı piyasanın ortasında alışveriş yapmaz: eşiği 88 m² olan en büyük yüzde onluk dilimdedir. Öte uçta, 24 m²'nin altındaki bir stüdyo da bir yüzde onluk dilime girer, bu kez alttan.

Müstakil evlerde ölçek değişir. 2025'te tek başına satılan 210 evin medyanı 96,5 m² ve yarısı 73 ile 127 m² arasında. Onda biri 182 m²'yi aşar; onda üçü 80 m²'nin altındadır ve üç ya da dört odalı dairelerle doğrudan rekabet eder.

Fiyat tablosuyla birlikte okununca somut büyüklükler çıkar. 2025'te medyan satış Promenade des Anglais'de 58 m² için 402.500 €, Cimiez'de 72 m² için 371.000 € oldu (DVF tapuları). Cimiez metrekarede daha ucuzdur ama orada daha büyük alınır.

İstenen fiyat ödenen fiyat mıdır?

Her zaman değil ve fark ölçülebilir. Maison Masséna araştırmasına göre (2026 Y1), Mont-Boron'un büyük dairelerinde taşınmazlar medyanda metrekare 12 800 €'dan sunulur ve 10 400 €'ya satılır: %23 fark. Buna karşılık Liman'ın dört odalılarında istenen ve ödenen fiyat kuruşuna kadar örtüşür.

Bu fark tekdüze değildir: hem semte hem tipolojiye bağlıdır. Talebin arzın üstüne çıktığı üç durum dâhil olmak üzere, ayrı bir yazıda segment segment ayrıntılandırdık.