Quanto vale il metro quadrato a Nice nel 2026? I prezzi, quartiere per quartiere

Qual è il prezzo al m² a Nice nel 2026?

Da quando pubblico la Gazette, è la domanda che ricorre più spesso, a tavola come nella posta dei lettori. Richiede due risposte, ed è necessario tenerle insieme. La prima: sull'insieme delle vendite di appartamenti, la mediana a Nice si attesta a 4 855 €/m² nel 2025, il 2,2% in più rispetto al 2024 (7 262 vendite, atti DVF). La seconda: nei nove quartieri che misuriamo su alcune vie di riferimento, va da 5 473 €/m² a Gambetta e Les Fleurs a 8 371 €/m² al Porto. Sono gli ultimi atti pubblicati: quelli del 2026 non lo sono ancora.

Lo scarto tra queste due letture non è un'anomalia. La mediana cittadina aggrega tutto, dai piani terra su cortile agli edifici degli anni sessanta lontani dal litorale. La griglia per quartiere, invece, descrive vie dove la domanda si concentra. Le case, infine, sono poche in una città il cui 93% del parco immobiliare è costituito da appartamenti (INSEE, censimento 2023): 210 sono state vendute singolarmente nel 2025, a 583 750 € di mediana (DVF).

Quale quartiere di Nice è il più caro?

Sugli atti del 2025, è il Porto. DVF non conosce i quartieri: ciascuno è misurato qui su alcune vie di riferimento, elencate nella sua pagina, e contano solo le vendite di un singolo appartamento. Ecco i prezzi mediani al metro quadrato del 2025 (DVF):

1. Porto e Île de Beauté, 8 371 €/m²

2. Promenade des Anglais, 7 692 €/m²

3. Carré d'Or, 6 732 €/m²

4. Mont-Boron, 6 021 €/m²

5. Musiciens, 5 951 €/m²

6. Vieux-Nice, 5 944 €/m²

7. Cimiez, 5 625 €/m²

8. Fabron, 5 624 €/m²

9. Gambetta e Les Fleurs, 5 473 €/m²

Da un'estremità all'altra di questa griglia, lo scarto raggiunge il 53%. I due quartieri affacciati sull'acqua, il Porto e la Promenade des Anglais, occupano la parte alta; il Carré d'Or, a poche vie di distanza, si vende il 12% sotto la Promenade. Due cifre richiedono prudenza. Il Mont-Boron poggia su 60 vendite molto disperse, la metà tra 5 015 e 8 115 €/m², e le sue case non rientrano nel calcolo. Il Vieux-Nice conta solo 30 vendite.

Cosa fa salire il prezzo di un appartamento a Nice?

Lo studio Maison Masséna (S1 2026) non si limita a rilevare i prezzi: scompone, per approccio econometrico, ciò che li determina. La superficie innanzitutto, in modo quasi proporzionale: ogni fascia del 10% di superficie supplementare aggiunge il 9,9% al prezzo, sicché il metro quadrato di un appartamento grande vale all'incirca quello di uno piccolo. La qualità di costruzione e delle finiture poi: classificata come eccezionale nel senso dello studio, può aggiungere fino al 44%.

Seguono gli attributi del quotidiano: una luminosità passante aggiunge il 9%, ogni fascia di 10 m² di balcone, terrazza o giardino, il 2%, ogni lettera guadagnata al DPE, l'1,5%. Una casa si negozia circa il 5% al di sopra di un appartamento comparabile. Nulla di esotico in questo elenco: il mercato nizzardo paga la luce, lo spazio e lo stato dell'immobile, in quest'ordine.

La vista mare, quanto vale realmente?

È la cifra che trovo più utile di tutto lo studio: una vista mare, o una vista classificata al livello più alto della sua griglia, aggiunge il 14% al prezzo (S1 2026, studio Maison Masséna). Applicato alla vendita mediana della Promenade des Anglais nel 2025, 402 500 € per 58 m² (DVF), questo premio rappresenta circa 49 000 €: senza la vista, lo stesso appartamento si sarebbe venduto intorno ai 353 000 €. È molto, ed è meno di quanto si creda: la vista costa cara, ma non raddoppia un prezzo.

L'altra cifra da ricordare riguarda il parcheggio: un posto auto rappresenta circa 38 000 € del prezzo di un immobile (S1 2026, studio Maison Masséna). In una città densa, dove quasi due terzi delle residenze principali sono stati costruiti tra il 1946 e il 1990 (63%, INSEE, censimento 2023), il posto auto è quasi una stanza in più.

Il mercato nizzardo sale ancora?

Sì, e più nei volumi che nei prezzi. Nel 2025 a Nice sono stati venduti singolarmente 7 262 appartamenti, contro 6 309 nel 2024: il 15% in più. La mediana è salita solo del 2,2%, da 4 750 a 4 855 €/m² (atti DVF). Un mercato che torna a vendere senza spingere i prezzi.

Sul versante locazione, l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes rilevava nel 2023 un affitto mediano di 13,6 €/m² per i contratti in corso e di 15,1 €/m² per i nuovi contratti. Lo stato energetico del parco immobiliare peserà sul seguito: nella distribuzione OIH (T1 2025), il 9% degli alloggi è classificato A o B, il 38% C, il 31% D, il 14% E, il 5% F e il 3% G. Le classi F e G, soggette alle restrizioni di locazione, rappresentano l'8% del parco immobiliare.

Com'è il parco immobiliare nizzardo?

Nice conta circa 241 000 alloggi, di cui il 93% appartamenti (INSEE, censimento 2023). Un terzo delle residenze principali è stato costruito tra il 1946 e il 1970, e quasi il 30% tra il 1971 e il 1990, l'epoca dei grandi edifici e dei condomini del litorale. Lo studio Maison Masséna indica il 14% del parco immobiliare in classe E, F o G, la distribuzione OIH del mercato (T1 2025) giunge al 22% per queste tre classi. Le due fonti non misurano esattamente lo stesso perimetro, ma raccontano la stessa cosa: una parte reale del parco immobiliare dovrà essere ristrutturata nel decennio.

Due ultime cifre dicono la natura di questo mercato: quasi il 50% delle famiglie nizzarde è in affitto, e il 37% occupa il proprio alloggio da meno di cinque anni (Maison Masséna / INSEE). Nice è una città che si muove, vi si arriva, vi si affitta, poi vi si acquista. È questo movimento, più che la speculazione, ad alimentare i prezzi dei quartieri che ho appena descritto.

Quale superficie per quale budget a Nizza?

Il prezzo al metro quadro non dice nulla di ciò che si compra davvero. La metà degli appartamenti venduti singolarmente a Nizza nel 2025 misura meno di 53 m², e il terzo centrale delle vendite sta tra 42 e 64 m² (atti DVF).

Due conseguenze pratiche. Chi cerca 90 m² non compra nel mezzo del mercato: è già nel 10 % di superfici maggiori, la cui soglia è a 88 m². All'altro estremo, un monolocale sotto i 24 m² rientra anch'esso in un 10 %, stavolta in basso.

Per le case la scala cambia. Le 210 vendute singolarmente nel 2025 misurano 96,5 m² di mediana, e la metà sta tra 73 e 127 m². Una su dieci supera i 182 m²; tre su dieci sono sotto gli 80 m² ed entrano in concorrenza diretta con trilocali e quadrilocali.

Incrociata con la griglia dei prezzi, questa lettura dà ordini di grandezza concreti. Nel 2025 la vendita mediana è stata di 402 500 € per 58 m² sulla Promenade des Anglais, e di 371 000 € per 72 m² a Cimiez (atti DVF). Cimiez costa meno al metro quadro, ma vi si compra più grande.

Il prezzo richiesto è il prezzo pagato?

Non sempre, e lo scarto si misura. Secondo lo studio Maison Masséna (S1 2026), sui grandi appartamenti del Mont-Boron gli immobili si espongono a 12 800 € al m² in mediana e si vendono a 10 400, con una differenza del 23 %. Sui quadrilocali del Porto, invece, prezzo richiesto e prezzo pagato coincidono al centesimo.

Questo scarto non è uniforme: dipende dal quartiere e dalla tipologia. Lo abbiamo dettagliato segmento per segmento in un articolo dedicato, con i tre casi in cui la domanda supera l'offerta.