Nice'te nerede pazarlık yapılır? İstenen fiyatlar ve gerçekte ödenenler

Aynı taşınmaz için iki fiyat

Bir emlak piyasası genellikle tek bir rakamla okunur: metrekare başına medyan fiyat. Bu yararlı ama yetersizdir; söz konusu rakam satıcıların istediğiyle alıcıların ödediğini bir araya karıştırır, oysa bunlar iki farklı kitledir.

Maison Masséna araştırması ikisini ayırır. Bir yanda arz, yani taşınmazların belirli bir anda sunulduğu fiyatlar. Öte yanda talep, yani işlemlerin gerçekte kapandığı seviyeler. İki eğri de semt semt ve tipoloji tipoloji, stüdyodan müstakil eve kadar kurulur.

İkisi arasındaki fark bir sapma değil, bir bilgidir. Genişse bir pazarlığı haber verir. Sıfırsa istenen fiyatın ödenen fiyat olduğunu gösterir. Negatifse bir gerilime işaret eder: alıcılar istenenden fazlasını ödemektedir.

Farkın en geniş olduğu yer

Nice rekoru Mont Boron'da, beş ve daha fazla odalı dairelerde. Medyanda metrekaresi 12 800 € isteniyor, 10 400 €'ya satılıyor: %23 fark. Araştırma ağır fiyat pazarlıklarından söz ediyor. Bu, semtin doğasıyla tutarlı: az sayıda mal, bekleyebilen satıcılar ve değeri metrekareyle değil vaka vaka belirlenen çok üst segment.

Ardından Gairaut geliyor, üç odalılarda: istenen 5 600 €'ya karşılık soğurulan 4 980 €, yüzde on üç. Arzın genişliği burada metrekare başına 17 500 €'ya kadar çıkıyor, bu da çoğu malda pay bırakıyor.

Liman'da stüdyolar ayrışıyor: istenen 9 700 €'ya karşılık ödenen 8 800 €, yüzde on. Küçük metrekareler burada pahalı sunuluyor ve çoğu yatırımcı olan alıcılar tarafından kararlılıkla pazarlık ediliyor.

Carré d'Or'da kayma yine üç odalılarda yoğunlaşıyor: 8 850'ye karşı 8 100, yüzde dokuz. Semtin geri kalanı dikkat çekici biçimde dengeli.

Pazarlığa yer olmayan segmentler

Tersi ders en az onun kadar yararlı. Birçok semtte bir tipoloji sistematik olarak dengeye dönüyor: dört odalı. Liman'da hem arzda hem talepte metrekaresi 6 650 €'dan el değiştiriyor. Carré d'Or'da 8 200'e karşı 8 000. Gairaut'da 5 870'e karşı 5 830. Mont Boron'da iki ve üç odalılar aynı biçimde hizalanıyor.

Mont Boron'un müstakil evleri de bu durumda ve araştırma bu piyasayı olgun ve likit diye nitelendiriyor. Doğru konumlanmış bir satıcı, alıcısını beklemekle hiçbir şey kaybetmiyor.

Corniche Fleurie şehrin en dengeli semti: bütün tipolojilerde istenen ve soğurulan fiyatlar birkaç puan farkla buluşuyor. Üç odalılar burada metrekare 6 100 €'da dengeleniyor.

Talebin öne geçtiği üç segment

Üç durum tersine dönüyor ve bunlar bir alıcı için en öğretici olanlar.

Liman'da üç odalılar 6 650 €'ya sunulurken metrekaresi 7 100 €'dan satılıyor. Araştırma burada gerilim altındaki bir tipoloji görüyor: gerekeni ödemeye hazır alıcılar.

Carré d'Or'da beş ve daha fazla odalılar aynı hareketi izliyor, 9 200'e karşı 9 000, az ve çok aranan hacimlerde. Gairaut'da ise müstakil evler: talep tarafında 8 440 €'ya karşılık arzda 7 994 €, imkânları mevcut arzı aşan bir alıcı kitlesiyle.

Bu segmentlerde indirimli bir teklifle gelmek fiyatı düşürmez, malı kaybettirir.

Hacimlerin eklediği

Fiyat farkı her şeyi söylemez. Hacimler de en az onun kadar önemlidir ve fiyatlardan önce hareket ederler. Fabron'da 211 mal sunulurken 243 alıcı arıyor; stüdyolar ve iki odalılar tek başına talebin %40'ını, yetersiz bir arz karşısında topluyor. Cimiez'de 226 arza karşılık 240 talep var, büyük metrekareler eksik arzda.

Bir hacim dengesizliği er ya da geç fiyatlarda görünür, birkaç ay gecikmeyle. Bu rakamları yararlı kılan da budur: fiyata dönüşmeden önce okunabilirler.

Bundan nasıl yararlanılır

Satıcı için okuma doğrudandır. Taşınmazınız hizalanmış bir segmente aitse istenen fiyat ödenen fiyat olacaktır ve yüksek fiyatlamak yalnızca süreyi uzatır. Aşırı değerlenmiş bir segmente aitse iki yol açılır: piyasa seviyesinde fiyatlayıp hızlı satmak, ya da bir pazarlığın geleceğini bilerek ve bunu peşinen kabul ederek yüksek fiyatlamak.

Alıcı için fark, tartışmanın nerede mümkün olduğunu ve nerede olmadığını gösterir. Liman'da bir dört odalıya yüzde on beş düşük teklif vermek sonuç vermeyecektir. Mont Boron'da büyük bir daireye yüzde on beş düşük teklif vermek ise piyasanın zaten yaptığı şeydir.

Son bir çekince. Bunlar semt medyanlarıdır. Bir taşınmazı konumlandırırlar, değerlemezler: durum, kat, manzara ve cephe fiyatı iki yönde de oynatır ve çoğu zaman adresin kendisinden daha ağır basar.