Dove si può negoziare a Nizza? Prezzi richiesti e prezzi realmente pagati

Due prezzi per uno stesso immobile

Un mercato immobiliare si legge di solito attraverso una sola cifra, il prezzo mediano al metro quadro. È utile e insufficiente: quella cifra mescola ciò che i venditori chiedono e ciò che gli acquirenti pagano, mentre si tratta di due popolazioni diverse.

Lo studio Maison Masséna le separa. Da un lato l'offerta, cioè i prezzi ai quali gli immobili sono proposti in un dato momento. Dall'altro la domanda, cioè i livelli ai quali le transazioni si concludono. Le due curve sono costruite quartiere per quartiere e tipologia per tipologia, dal monolocale alla casa.

Lo scarto tra le due non è un'anomalia, è un'informazione. Ampio, annuncia una trattativa. Nullo, indica che il prezzo richiesto è il prezzo pagato. Negativo, segnala una tensione: gli acquirenti pagano più di quanto si chieda.

Dove lo scarto è più ampio

Il record nizzardo è al Mont Boron, sugli appartamenti da cinque locali in su. Sono esposti a 12 800 € al metro quadro in mediana e si vendono a 10 400, con uno scarto del 23 %. Lo studio parla di pesanti trattative sul prezzo. È coerente con la natura del quartiere: pochi beni, venditori che possono attendere, e un altissimo di gamma il cui valore si fissa caso per caso più che al metro quadro.

Segue Gairaut, sui trilocali: 5 600 € richiesti contro 4 980 assorbiti, tredici per cento. L'ampiezza dell'offerta sale fino a 17 500 € al metro quadro, il che lascia margine sulla maggior parte dei beni.

Al Porto sono i monolocali a staccarsi: 9 700 € esposti contro 8 800 pagati, dieci per cento. Le piccole superfici vi sono proposte care e trattate con fermezza da acquirenti spesso investitori.

Nel Carré d'Or lo scarto si concentra anch'esso sui trilocali, 8 850 contro 8 100, nove per cento. Il resto del quartiere è notevolmente ben calibrato.

I segmenti dove non c'è nulla da trattare

L'insegnamento inverso è almeno altrettanto utile. In più quartieri una tipologia torna sistematicamente all'equilibrio: il quadrilocale. Al Porto si scambia a 6 650 € al metro quadro sia in offerta sia in domanda. Nel Carré d'Or, 8 200 contro 8 000. A Gairaut, 5 870 contro 5 830. Al Mont Boron, bilocali e trilocali si allineano allo stesso modo.

Le case del Mont Boron rientrano in questo caso, e lo studio definisce quel mercato maturo e liquido. Un venditore correttamente posizionato non perde nulla ad attendere il proprio acquirente.

Corniche Fleurie è il quartiere meglio calibrato della città: su tutte le tipologie, prezzi richiesti e prezzi assorbiti si ritrovano a pochi punti percentuali. I trilocali vi si equilibrano a 6 100 € al metro quadro.

Tre segmenti dove la domanda passa avanti

Tre casi si invertono, e sono i più istruttivi per un acquirente.

Al Porto i trilocali si vendono a 7 100 € al metro quadro mentre sono proposti a 6 650. Lo studio vi legge una tipologia sotto tensione, con acquirenti pronti a pagare il necessario.

Nel Carré d'Or i cinque locali e oltre seguono lo stesso movimento, 9 200 contro 9 000, su volumi ridotti e molto ricercati. A Gairaut sono le case: 8 440 € dal lato della domanda contro 7 994 in offerta, con un pubblico di acquirenti i cui mezzi superano ciò che è disponibile.

Su questi segmenti, presentarsi con un'offerta al ribasso non fa scendere il prezzo, fa perdere l'immobile.

Ciò che aggiungono i volumi

Lo scarto di prezzo non dice tutto. I volumi contano altrettanto, e si muovono prima dei prezzi. A Fabron, 243 acquirenti cercano mentre 211 beni sono proposti, e monolocali e bilocali concentrano da soli il 40 % della domanda a fronte di un'offerta insufficiente. A Cimiez, 240 richieste per 226 offerte, con le grandi superfici in sotto-offerta.

Uno squilibrio di volume finisce sempre per vedersi nei prezzi, con qualche mese di ritardo. È ciò che rende utili queste cifre: si leggono prima di diventare prezzi.

Come servirsene

Per un venditore la lettura è diretta. Se il vostro immobile appartiene a un segmento allineato, il prezzo richiesto sarà il prezzo pagato, e sopravvalutare allunga solo i tempi. Se appartiene a un segmento sopravvalutato, si aprono due vie: esporre al livello di mercato e vendere in fretta, oppure esporre alto sapendo che una trattativa arriverà, e accettandola in anticipo.

Per un acquirente, lo scarto indica dove la discussione è possibile e dove non lo è. Proporre il quindici per cento in meno su un quadrilocale del Porto non porterà a nulla. Proporre il quindici per cento in meno su un grande appartamento del Mont Boron corrisponde semplicemente a ciò che il mercato già fa.

Un'avvertenza, infine. Queste sono mediane di quartiere. Situano un immobile, non lo valutano: stato, piano, vista ed esposizione fanno poi variare il prezzo in entrambe le direzioni, e pesano spesso più dell'indirizzo stesso.