Nice'te kısa süreli kiralama: belediye 2026'da gerçekte neyi uyguluyor

Asıl konut: 90'a uğrayan bir aradan sonra 120 gün

Asıl konut, yılda en az sekiz ay oturulan konuttur. Sahibi, kiralamaların toplam süresi belediyenin belirlediği sınırı aşmadığı sürece, belediyeden hiçbir şey istemeden onu kısa süreli konuklara kiralayabilir. Nice'te bu sınır takvim yılı başına 120 gündür.

Rakam on üç ayda iki kez değişti. Belediye meclisi 23 Mayıs 2025 tarihli bir kararla, 19 Kasım 2024 tarihli kanunun belediyelere tanıdığı yetkiye dayanarak sınırı 1 Ocak 2026'dan itibaren 90 güne indirmişti. 19 Haziran 2026'da 5.2 sayılı karar sınırı yeniden 120 güne çıkardı ve 1 Eylül 2026'da yürürlüğe giren metropol yönetmeliği bunu benimsedi. Yılın başında takvimini 90 güne göre kuran bir mülk sahibinin, sandığından bir ay fazlası var.

Muafiyet yalnızca izni kapsar. Konutun yine de beyan edilmesi ve her ilanda yer alan bir kayıt numarası taşıması gerekir; konaklama vergisi de her turistik eşyalı konutta olduğu gibi tahsil edilir. Aynı anda oturulan konutta bir oda kiralamak ise sınırsız olarak mümkün kalır.

Son bir sınır, asıl olsun olmasın tüm turistik eşyalı konutlar için geçerlidir. Aynı müşteriye kiralama art arda 90 günü aşamaz. Bunun ötesinde kısa süreli kiralamadan çıkılır ve süre ile ihbar kuralları kendine özgü olan eşyalı kira sözleşmesine girilir.

İkinci konut: ilk geceden itibaren izin

Sahibinin asıl konutu olmayan bir konut, turistlere kiralandığı anda, tek bir gece için bile olsa, kullanım değiştirmiş olur. Nice bu değişikliği 2014'ten beri düzenliyor ve 1 Eylül 2026'dan beri yürürlükte olan yönetmelik, metropol meclisinin 22 Haziran 2026 tarihli 2.1 sayılı kararıyla kabul edilendir. Başvuru çevrim içi olarak changementdusage.fr/nice üzerinden yapılır. İnceleme dört ay sürer ve bu sürenin sonunda idarenin sessiz kalması ret anlamına gelir.

Gerçek kişiler için yönetmelik, telafisiz ve beş yıl süreli geçici bir izin öngörür. Bu izin yenilenmez, bölünmez, devredilmez ve başka bir mülke aktarılmaz. Konuta değil kişiye bağlıdır ve vergi hanesi başına yalnızca bir tane verilir. Paylı mülkiyette başvuru sahibi tüm paydaşların onayını beyan eder; paydaşlar da aynı izinden yararlanmış sayılır.

Bu beş yılın sonunda ya da ikinci konuttan itibaren telafi gerekir. Telafi, büro ya da dükkân gibi başka bir kullanıma ayrılmış, en az eşdeğer yüzölçümündeki bir mekânın, Nice'in herhangi bir yerinde konuta dönüştürülmesidir. Dönüşümü kendisi yapan üçüncü bir kişiden ticari kullanım hakkı satın alınarak da sağlanabilir. Bu yolla elde edilen izin kalıcıdır ve mekâna bağlı kalır. Asıl faaliyeti gayrimenkul kiralamak olan şirketler bu kurala ilk konuttan itibaren tabidir.

Nice'e özgü bir yol daha var: karma kiralama. Konut akademik yıl boyunca, beş ila altı ay, bir öğrenciye, ardından yazın üç ay, haziran-ağustos ya da temmuz-eylül döneminde turistlere kiralanır. İzin her yıl yenilenir ve telafi gerektirmez; karşılığında belediyeyle bir sözleşme imzalanır ve öğrenci kirası sınırlandırılır. Kotaya da girmez.

Önceki yönetmelik döneminde, Ocak-Ağustos 2026 arasında başvurusu yapılan üç yıllık izinler, verildikleri tarihten itibaren beş yılı aşmamak kaydıyla iki yıl uzatılabilir. Yenileme başvurusu, süre dolmadan önceki iki ay içinde yapılmalıdır, sonrasında değil.

Kotaya bağlı dört bölge ve bir başvuru dönemi

19 Kasım 2024 tarihli kanun, turistik konutların sürekli konutun önüne geçtiği yerlerde belediyelere geçici izin sayısını sınırlama imkânı tanıdı. Nice bu imkânı kullandı. Insee'nin 39 istatistik adasına bölünmüş dört bölge kotaya bağlıdır: Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville ve Ouest.

2026 için sınır 691 izindir; bu, söz konusu bölgelerdeki konutların %0,9'una karşılık gelir. Dağılım şöyledir: Vieux-Nice için 47, Riquier-Port-Mont Boron için 204, Centre-Ville için 324, Ouest için 116. Centre-Ville, Musiciens ile France-Negresco gibi birbirinden çok farklı adaları bir araya getirir; Ouest ise Magnan'dan geçerek Carlone'dan La Californie'ye uzanır.

Bu bölgelerde ilk başvuru yalnızca yılda bir kez açılan bir dönemde ve yalnızca çevrim içi yapılabilir. 2026 için dönem 1 Eylül'den beri açıktır ve aralıkta kapanır: yönetmelik 31'ini, 15 Ağustos'ta yayımlanan kamuya duyuru ise 21'ini yazıyor; ihtiyat, ilk tarihi hedeflemeyi gerektirir. Dosyalar eksiksiz olmaları kaydıyla geliş sırasına göre işleme alınır. Her mülk sahibi yalnızca bir konut için tek bir dosya verebilir ve bekleme listesi yoktur.

Yenilemeler, karma kiralama, telafili dosyalar ve hizmetli rezidanslardaki konutlar kotanın dışındadır. Dört bölgenin dışında başvurular yıl boyunca yapılabilir.

Bu takvim, kotaları yalnızca asıl konutlar üzerinden hesaplayan Aralık 2025 yönetmeliğine karşı açılan davadan kaynaklanıyor. İki profesyonel kiraya veren örgütünün başvurusu üzerine Nice idare mahkemesinin acil durum hâkimi 29 Ocak 2026'da bu noktayı durdurdu; metropol de Conseil d'État kararını beklerken kotalı bölgelerde başvuruları 31 Ağustos'a kadar dondurdu. 22 Haziran 2026 yönetmeliği hesaplama tabanını tüm konutlara genişletiyor ve Ocak 2027 için kotaların gözden geçirileceğini duyuruyor. Dolayısıyla 691 rakamı yalnızca 2026 için geçerlidir.

19 Kasım 2024 tarihli kanunun getirdikleri

Le Meur kanunu olarak bilinen 2024-1039 sayılı kanun, enerji performans belgesini dosyanın bir parçası hâline getirdi. Kullanım değişikliği izni almak için konutun A ile E arasında, 1 Ocak 2034'ten itibaren ise A ile D arasında sınıflandırılmış olması gerekir. Nice yönetmeliği, 30 Haziran 2021'den sonra sertifikalı bir uzman tarafından düzenlenmiş, on yaşından küçük bir belge ister.

Kiraya verenin asıl konutu olmayan turistik konutlar, oturmaya elverişli bir konutun enerji düzeyine de ulaşmak zorundadır. Yıllık kiralamada olduğu gibi, bu şart da enerji açısından oturmaya elverişlilik takvimine tabidir. Belediye başkanı belgeyi isteyebilir; iki ay içinde teslim edilmezse günlük 100 € ceza uygulanır.

Kat mülkiyeti söz hakkı kazandı. 21 Kasım 2024'ten beri düzenlenen bir yönetim planı, turistik konutlara izin verilip verilmediğini açıkça belirtmelidir. Daha eski binalarda, yalnızca konut kullanımını öngören bir madde bunları dışlar; yönetim planı ticari lotlar dışında her türlü ticari faaliyeti zaten yasaklıyorsa, genel kurul oyların üçte iki çoğunluğuyla bunları yasaklayabilir, oysa önceden oybirliği gerekiyordu. Turistik konut beyan eden kat maliki yöneticiyi bilgilendirir, yönetici de bunu bir sonraki genel kurula bildirir. Nice'te başvuru sahibi, projesinin yönetim planına aykırı olmadığını yazılı olarak beyan eder.

Kayıt konusunda, belediye işlemlerinin yerini ulusal bir çevrim içi hizmet alacak; Service-public bunu 2026'nın dördüncü çeyreği için duyuruyor ve belediyelerin verdiği numaraların bir geçiş döneminden sonra yenilenmesi gerekecek. O zamana kadar Nice numarası, ikinci konut için izin alındıktan sonra metropolün konaklama vergisi portalından alınır. Bu numara izin numarasıyla aynı değildir. Konaklama vergisi, tarifeleri ve beyanı Gazette'nin ayrı bir yazısında ele alınıyor.

Yaptırımlar ve bir dosyanın ilandan önce içermesi gerekenler

İkinci bir konutu izinsiz kiralamak, belediyenin başvurusu üzerine asliye hukuk mahkemesi başkanının vereceği ve mekân başına 100.000 €'ya kadar çıkabilen bir hukuki para cezasına yol açar. Hâkim, metrekare başına günlük 1.000 €'ya kadar varan bir ceza ile konut kullanımına dönülmesine hükmedebilir. Gerçeğe aykırı beyan ise ceza hukukunun konusudur: bir yıla kadar hapis ve 80.000 € para cezası.

Numarasız bir ilan ya da aşılmış bir gün sınırı gibi diğer ihlaller, 2024 kanununun artırdığı daha düşük hukuki para cezalarıyla cezalandırılır. Kaynaklar birbirini tutmadığı için bunları burada rakamla vermiyoruz: resmî bilgi sayfalarının hepsi aynı tutarı vermiyor.

Kısa süreli kiralama dosyası ilk ilan yayımlanmadan önce hazırlanır. Dosyada konutun asıl mı ikinci mi olduğu ve izinle birlikte bitiş tarihi, ardından yönetim planı ve enerji belgesi yer alır. Bölgeyi de hesaba katar, çünkü kotalı bir bölgedeki adres diğerleriyle aynı takvimi izlemez. Grubun kısa süreli kiralama hizmeti Promenade Holiday, 107 Promenade des Anglais'den mülk sahiplerine bu adımlarda eşlik ediyor.