Affitti brevi a Nizza: cosa applica davvero il comune nel 2026

Residenza principale: 120 giorni, dopo una parentesi a 90

La residenza principale è l'alloggio occupato almeno otto mesi l'anno. Il proprietario può affittarla a una clientela di passaggio senza chiedere nulla al comune, purché la durata cumulata delle locazioni non superi il tetto fissato dal comune stesso. A Nizza questo tetto è di 120 giorni per anno solare.

La cifra è cambiata due volte in tredici mesi. Con una delibera del 23 maggio 2025 il consiglio comunale l'aveva ridotta a 90 giorni dal 1° gennaio 2026, come la legge del 19 novembre 2024 consente ai comuni. Il 19 giugno 2026 la delibera n. 5.2 l'ha riportata a 120 giorni, e il regolamento metropolitano in vigore dal 1° settembre 2026 l'ha recepita. Chi ha costruito il proprio calendario su 90 giorni a inizio anno dispone quindi di un mese in più di quanto pensi.

L'esenzione riguarda solo l'autorizzazione. L'alloggio va comunque dichiarato e deve avere un numero di registrazione, riportato in ogni annuncio, e la tassa di soggiorno si riscuote come per qualsiasi alloggio turistico. Affittare una camera nell'alloggio in cui si abita nello stesso momento resta possibile senza tetto.

Un ultimo limite vale per tutti gli alloggi turistici, principali o no. La locazione allo stesso cliente non può superare 90 giorni consecutivi. Oltre, si esce dall'affitto breve per entrare nel contratto di locazione arredata, con le sue regole di durata e di preavviso.

Seconda casa: un'autorizzazione dalla prima notte

Un alloggio che non è la residenza principale del proprietario cambia destinazione d'uso non appena viene affittato a turisti, anche per una sola notte. Nizza disciplina questo cambio dal 2014, e il regolamento in vigore dal 1° settembre 2026 è quello adottato dal consiglio metropolitano con la delibera n. 2.1 del 22 giugno 2026. La domanda si presenta online, su changementdusage.fr/nice. L'istruttoria dura quattro mesi, e il silenzio dell'amministrazione alla scadenza vale come rifiuto.

Per una persona fisica il regolamento prevede un'autorizzazione temporanea, senza compensazione, della durata di cinque anni. Non si rinnova, non si fraziona, non si cede e non si trasferisce su un altro immobile. È legata alla persona e non all'alloggio, e se ne rilascia una sola per nucleo fiscale. In caso di comproprietà, il richiedente attesta l'accordo di tutti i comproprietari, che sono allora considerati titolari della stessa autorizzazione.

Oltre questi cinque anni, o dal secondo alloggio, bisogna compensare. La compensazione consiste nel trasformare in abitazione un locale che aveva un altro uso, ufficio o negozio, di superficie almeno equivalente, in qualsiasi punto di Nizza. Si può anche acquistare sotto forma di titolo di commercialità, ceduto da un terzo che realizza lui stesso la trasformazione. L'autorizzazione così ottenuta è definitiva e segue il locale. Le società la cui attività principale è la locazione di immobili vi sono soggette dal primo alloggio.

Resta una via propria di Nizza, la locazione mista. L'alloggio è affittato a uno studente durante l'anno accademico, da cinque a sei mesi, poi a turisti per tre mesi d'estate, da giugno ad agosto o da luglio a settembre. L'autorizzazione si rinnova ogni anno e non richiede compensazione, in cambio di una convenzione con il comune e di un canone studentesco limitato. Non rientra nelle quote.

Le autorizzazioni triennali richieste da gennaio ad agosto 2026, sotto il regolamento precedente, possono essere prorogate di due anni senza superare cinque anni dal rilascio. La domanda di rinnovo va presentata nei due mesi che precedono la scadenza, non dopo.

Quattro settori a quota, e una finestra per presentare domanda

La legge del 19 novembre 2024 ha permesso ai comuni di limitare il numero di autorizzazioni temporanee dove gli alloggi turistici hanno preso il sopravvento sulle abitazioni. Nizza se ne è servita. Quattro zone, suddivise in 39 isolati statistici dell'Insee, sono sottoposte a quota: Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville e Ouest.

Per il 2026 il tetto è di 691 autorizzazioni, pari allo 0,9 % dei locali abitativi di queste zone. Si ripartisce così: 47 per il Vieux-Nice, 204 per Riquier-Port-Mont Boron, 324 per il Centre-Ville, 116 per l'Ouest. Il Centre-Ville riunisce isolati diversi come i Musiciens e France-Negresco, e l'Ouest va da Carlone alla Californie passando per Magnan.

In queste zone una prima domanda si presenta solo durante un periodo aperto una volta l'anno, esclusivamente online. Per il 2026 è aperto dal 1° settembre e si chiude a dicembre: il regolamento indica il 31, l'avviso al pubblico del 15 agosto indica il 21, e la prudenza suggerisce di puntare alla prima data. Le pratiche sono trattate in ordine di arrivo, purché complete. Ogni proprietario ne presenta una sola, per un solo alloggio, e non esiste lista d'attesa.

I rinnovi, la locazione mista, le pratiche con compensazione e gli alloggi in residenze di servizi sono fuori quota. Al di fuori delle quattro zone, le domande si presentano tutto l'anno.

Questo calendario nasce da un contenzioso sul regolamento di dicembre 2025, che calcolava le quote sulle sole residenze principali. Su ricorso di due organizzazioni di locatori professionali, il giudice cautelare del tribunale amministrativo di Nizza ha sospeso questo punto il 29 gennaio 2026, e la Metropoli ha congelato le domande nelle zone a quota fino al 31 agosto, in attesa del Conseil d'État. Il regolamento del 22 giugno 2026 estende la base a tutti i locali abitativi e annuncia una revisione delle quote per gennaio 2027. La cifra di 691 vale quindi solo per il 2026.

Cosa ha aggiunto la legge del 19 novembre 2024

La legge n. 2024-1039, detta legge Le Meur, ha fatto dell'attestato di prestazione energetica un documento della pratica. Per ottenere l'autorizzazione di cambio d'uso, l'alloggio deve essere in classe tra A ed E, poi tra A e D dal 1° gennaio 2034. Il regolamento di Nizza chiede un attestato di meno di dieci anni, redatto dopo il 30 giugno 2021 da un tecnico certificato.

Gli alloggi turistici che non sono la residenza principale del locatore devono anche raggiungere il livello di prestazione di un alloggio dignitoso. Come per la locazione annuale, questo requisito segue il calendario della dignità energetica degli alloggi. Il sindaco può chiedere l'attestato e, se non lo riceve entro due mesi, si applica una penale di 100 € al giorno.

Il condominio ha acquisito voce in capitolo. Un regolamento di condominio redatto dal 21 novembre 2024 deve dire esplicitamente se gli alloggi turistici sono ammessi. Negli immobili più vecchi, una clausola di uso esclusivamente residenziale li esclude; e quando il regolamento vieta già ogni attività commerciale fuori dai lotti destinati a essa, l'assemblea può votarne il divieto con la maggioranza dei due terzi dei voti, dove prima serviva l'unanimità. Il condomino che dichiara un alloggio turistico ne informa l'amministratore, che lo segnala all'assemblea successiva. A Nizza il richiedente attesta sotto la propria responsabilità che il progetto non viola il regolamento.

Per la registrazione, un servizio online nazionale sostituirà le procedure comunali; Service-public lo annuncia per il quarto trimestre 2026, e i numeri rilasciati dai comuni andranno allora rinnovati dopo un periodo transitorio. Nel frattempo il numero di Nizza si ottiene sul portale della tassa di soggiorno della Metropoli, una volta ottenuta l'autorizzazione per una seconda casa. Non coincide con il numero dell'autorizzazione. La tassa di soggiorno, le sue tariffe e la sua dichiarazione sono trattate in un articolo a parte della Gazette.

Le sanzioni, e cosa deve contenere una pratica prima dell'annuncio

Affittare una seconda casa senza autorizzazione espone a un'ammenda civile fino a 100.000 € per locale, pronunciata dal presidente del tribunale su citazione del comune. Il giudice può ordinare il ritorno all'uso abitativo con una penale fino a 1.000 € al giorno e al metro quadro. Una falsa dichiarazione è materia penale: fino a un anno di reclusione e 80.000 € di ammenda.

Le altre violazioni, che si tratti di un annuncio senza numero o di un tetto di giorni superato, sono punite con ammende civili più modeste, che la legge del 2024 ha aumentato. Qui non le quantifichiamo, in mancanza di fonti concordanti: le schede ufficiali non indicano tutte lo stesso importo.

Una pratica di affitto breve si prepara prima di pubblicare il primo annuncio. Vi si riuniscono lo stato dell'alloggio (principale o secondario) e l'autorizzazione con la sua scadenza, poi il regolamento di condominio e l'attestato energetico. Tiene conto del settore, perché un indirizzo in zona a quota non segue lo stesso calendario di un altro. Promenade Holiday, il servizio di affitti brevi del gruppo, accompagna i proprietari in questi passaggi dal 107 Promenade des Anglais.