Condominio sulla Riviera: spese, amministratore, cosa guardare prima di acquistare

Si visita un appartamento, si acquista un edificio

Si visita un appartamento. Si acquista un edificio, o meglio una frazione di edificio, con i suoi vicini, la sua storia, i suoi conti e le sue eventuali controversie. È la parte del mestiere che le foto non mostrano mai, eppure è quella che determina, per anni, quanto costa e quanto vale un immobile. La nostra famiglia gestisce edifici di Nice quotidianamente attraverso Régie Promenade, ciò che segue è ciò che guardo io stesso prima di raccomandare un acquisto.

Che cos'è un condominio, concretamente?

Un edificio in condominio è suddiviso in unità: ogni unità comprende una parte privativa (l'appartamento, la cantina, il garage) e una quota delle parti comuni, atrio, scala, tetto, facciata, ascensore, giardino. Questa quota si esprime in millesimi, fissati dal regolamento di condominio. Determinano due cose: il vostro peso nei voti e la vostra quota delle spese.

Questo punto appare astratto fino al giorno in cui l'assemblea vota un rifacimento della facciata. Allora i millesimi diventano molto concreti.

Il regolamento di condominio è il documento fondatore: descrive le unità, ripartisce le spese e fissa le regole di vita dell'edificio, comprese, talvolta, clausole che interessano direttamente un acquirente, come le restrizioni alla locazione di breve durata o all'uso professionale. Sulla Riviera, dove la locazione stagionale è un tema permanente, consiglio di leggere queste clausole prima di ogni altra cosa.

Cosa fa un amministratore e cosa non fa?

L'amministratore gestisce il condominio: tiene la contabilità, invia gli avvisi di pagamento delle spese, sottoscrive le assicurazioni dell'edificio, fa eseguire i contratti di manutenzione, convoca l'assemblea generale e attua le sue decisioni. Rappresenta il condominio, cioè la collettività, non tale o tal altro proprietario in particolare.

Ciò che non fa: decidere al posto dei condomini. I lavori, il bilancio, la scelta delle imprese importanti, tutto questo si vota in assemblea generale, almeno una volta all'anno. L'amministratore propone, l'assemblea dispone. Le regole di maggioranza variano secondo la natura della decisione, l'amministratore o il vostro notaio vi preciserà quella che si applica al progetto previsto.

Un buon amministratore si riconosce da cose semplici: conti leggibili, richieste di spese regolari, verbali chiari e lavori che si fanno invece di essere rimandati di anno in anno. Un edificio ben tenuto si vede già dall'atrio d'ingresso.

Cosa coprono le spese condominiali?

Si distinguono classicamente le spese generali, manutenzione e amministrazione delle parti comuni, onorari dell'amministratore, assicurazione dell'edificio, ripartite secondo i millesimi, e le spese legate ai servizi e alle dotazioni, ascensore, riscaldamento collettivo, custode, ripartite secondo l'utilità per ogni unità. Un piano terra non paga l'ascensore come un quinto piano.

Sulla Côte d'Azur, alcune voci pesano più che altrove. Un edificio fronte mare subisce il sale e il vento: le inferriate, i serramenti, le facciate invecchiano più velocemente. Una piscina, un giardino piantato con palme, un custode residente, frequenti nelle residenze della Promenade des Anglais e dintorni, si ritrovano ogni trimestre nelle richieste di fondi. Non è né bene né male, è un tenore di vita dell'edificio che occorre conoscere prima di impegnarvisi.

Il venditore deve indicare l'importo delle spese nell'annuncio e nel fascicolo di vendita. Raccomando di andare oltre: chiedere le richieste di spese degli ultimi due anni e confrontarle con il bilancio votato. Lo scarto tra i due racconta spesso qualcosa.

Che cos'è il fondo lavori?

La legge impone oggi ai condomini, nelle condizioni che essa definisce, di costituire un fondo lavori: un risparmio collettivo, alimentato dai condomini, destinato a finanziare i grandi cantieri futuri, tetto, facciata, colonne d'acqua, messa a norma dell'ascensore. Il perimetro esatto e il livello di contribuzione si verificano presso l'amministratore o il notaio.

Due punti interessano l'acquirente. Prima di tutto, il fondo è legato all'unità: le somme versate dal venditore restano acquisite al condominio, non si rimborsano alla vendita. Inoltre, il livello del fondo dice molto. Un fondo ben dotato in un edificio antico segnala un condominio che anticipa. Un fondo scheletrico di fronte a una facciata affaticata annuncia richieste di fondi straordinari che il nuovo proprietario pagherà.

Quali documenti leggere prima di acquistare?

La legge organizza l'informazione dell'acquirente: l'articolo L.721-2 del Code de la construction et de l'habitation prevede la consegna di un insieme di documenti prima della vendita di un'unità condominiale, regolamento di condominio e stato descrittivo di divisione, verbali delle assemblee generali degli ultimi anni, importi delle spese, libretto di manutenzione dell'edificio, in particolare. Vi si aggiunge lo stato di ripartizione, redatto dall'amministratore prima della firma, che fotografa la situazione contabile dell'unità: somme dovute, somme da dover versare, eventuali procedimenti.

Questi documenti arrivano talvolta tardi e voluminosi. Ecco l'ordine in cui li leggo: prima i verbali di assemblea generale, tre anni se possibile, è la memoria viva dell'edificio, poi il libretto di manutenzione, ciò che è stato fatto, quando e ciò che non è stato fatto, quindi il regolamento di condominio, almeno le clausole d'uso e la ripartizione delle spese, infine lo stato di ripartizione e le ultime richieste di spese, i numeri, senza commento.

Un notaio vi aiuterà a qualificare giuridicamente ciò che vi trovate. Ma la prima lettura, quella che forma un'opinione sull'edificio, nessuno la farà al posto vostro.

Come leggere un verbale di assemblea generale?

Un verbale si legge come un resoconto di consiglio di famiglia. Vi si cercano prima di tutto i lavori votati e non ancora richiesti, è il punto che costa. Un rifacimento della facciata votato a gennaio sarà pagato dal proprietario in carica al momento delle richieste di fondi, chi paga cosa tra venditore e acquirente si negozia nell'atto, il vostro notaio vi vigilerà.

Vengono poi i lavori discussi e rimandati, tre assemblee di seguito in cui si rimanda lo studio del rifacimento del tetto, e sapete cosa vi aspetta.

Poi gli insoluti: l'importo delle spese non riscosse appare negli allegati contabili. Insoluti duraturi indeboliscono tutti, ciò che alcuni non pagano, gli altri finiscono per anticiparlo.

Infine il clima: contestazioni sistematiche, cambiamenti ripetuti di amministratore, delibere respinte in blocco. Un edificio si governa, alcuni sono ingovernabili.

Cosa guardare nell'edificio stesso?

Il patrimonio di Nice ha un fascino che si merita. Gli edifici Belle Époque della Promenade des Anglais, del boulevard Victor-Hugo o del quartiere des Musiciens hanno spesso più di un secolo: cornici, balconi continui, vani scala d'origine. Piacevoli da vivere, esigenti da mantenere.

Tre sguardi bastano durante la visita. La facciata e i balconi: fessure, scrostamenti di calcestruzzo, inferriate corrose dall'aria marina. Il vano scala e le parti comuni: pulizia, pitture, stato dell'ascensore se ce n'è uno, e la sua età. Il tetto e i sottotetti, quando vi si può accedere: è la voce più pesante di un edificio antico. Ciò che i vostri occhi vi dicono, il libretto di manutenzione deve confermarlo. Quando i due divergono, approfondite.

E i procedimenti in corso?

Un condominio può essere in contenzioso, con un'impresa, un condomino, un vicino, o, più grave, in difficoltà finanziaria, esistono allora dispositivi legali di accompagnamento che il vostro notaio saprà qualificare. Lo stato di ripartizione e i verbali menzionano i procedimenti, ponete la domanda all'amministratore per iscritto se un dubbio persiste. Un procedimento in corso non è sempre inaccettabile, alcuni proteggono il condominio. Ma si vuole saperlo prima, non dopo.

È qui che il mestiere di amministratore incontra quello di consulente. Gestire edifici quotidianamente, come facciamo noi presso Régie Promenade, insegna una cosa: il valore di un appartamento di Nice dipende tanto dalla salute del suo condominio quanto dalla sua vista sul mare. Entrambi si verificano. Solo la seconda si vede dal balcone.