Riviera'da kat mülkiyeti: aidat, yönetici, satın almadan önce nelere bakmalı

Bir daireyi ziyaret ederiz, bir binayı satın alırız

Bir daireyi ziyaret ederiz. Bir binayı, daha doğrusu bir bina payını, komşuları, tarihi, hesapları ve olası anlaşmazlıklarıyla birlikte satın alırız. Bu, fotoğrafların asla göstermediği mesleğin kısmıdır ve yine de yıllar boyunca bir mülkün neye mal olduğunu ve ne değerde olduğunu belirleyen kısımdır. Ailemiz Régie Promenade aracılığıyla Nice binalarını günlük olarak yönetir, aşağıda yazdıklarım bir satın alma önermeden önce kendim nelere baktığımdır.

Somut olarak kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyetindeki bir bina paylaşımlara bölünmüştür: her paylaşım bir özel bölüm (daire, mahzen, garaj) ve ortak alanlardan, hol, merdiven, çatı, cephe, asansör, bahçeden bir payı içerir. Bu pay, kat mülkiyeti yönetmeliği tarafından belirlenen, bin üzerinden paylarla ifade edilir. İki şeyi belirlerler: oylamalardaki ağırlığınız ve harcamalardaki payınız.

Bu nokta, genel kurul bir cephe yenilemesi oylayana kadar soyut görünür. O zaman bin üzerinden paylar çok somut hale gelir.

Kat mülkiyeti yönetmeliği kurucu belgedir: paylaşımları tanımlar, aidatları dağıtır ve binanın yaşam kurallarını belirler, bazen bir alıcıyı doğrudan ilgilendiren maddeler de dahil, kısa süreli kiralamaya veya mesleki kullanıma ilişkin kısıtlamalar gibi. Mevsimlik kiralamanın sürekli bir konu olduğu Riviera'da, bu maddeleri her şeyden önce okumayı tavsiye ederim.

Bir yönetici ne yapar ve ne yapmaz?

Yönetici kat mülkiyetini yönetir: muhasebe tutar, aidatları çağırır, binanın sigortalarını yapar, bakım sözleşmelerini yürütür, genel kurulu toplar ve kararlarını uygular. Kat maliklerinin birliğini, yani topluluğu temsil eder, şu ya da bu mal sahibini özel olarak değil.

Yapmadığı şey: kat maliklerinin yerine karar vermek. İşler, bütçe, önemli firmaların seçimi, bunların hepsi genel kurulda, yılda en az bir kez oylanır. Yönetici teklif eder, genel kurul karar verir. Çoğunluk kuralları kararın niteliğine göre değişir, yönetici veya notunuz öngörülen projeye uygulanan kuralı size açıklayacaktır.

İyi bir yönetici basit şeylerden anlaşılır: okunabilir hesaplar, düzenli aidat çağrıları, açık tutanaklar ve yıldan yıla ertelenen değil, yapılan işler. İyi bakımlı bir bina giriş holünden belli olur.

Kat mülkiyeti aidatları neleri kapsar?

Klasik olarak genel aidatlar, ortak alanların bakımı ve yönetimi, yönetici ücretleri, bina sigortası, bin üzerinden paylara göre dağıtılır ve hizmet ve donanımlarla ilgili aidatlar, asansör, merkezi ısıtma, kapıcı, her paylaşım için faydasına göre dağıtılır. Bir zemin kat asansörü beşinci kat gibi ödemez.

Côte d'Azur'da bazı kalemler başka yerlere göre daha ağır basar. Denize cepheli bir bina tuz ve rüzgara maruz kalır: demir işleri, doğramalar, cepheler daha hızlı eskir. Bir havuz, palmiyelerle dolu bir bahçe, sürekli bir kapıcı, Promenade des Anglais ve çevresindeki rezidanslarda sık görülür, her çeyrekte fon çağrılarında görünür. Bu ne iyi ne kötüdür, taahhütte bulunmadan önce bilmeniz gereken bir bina yaşam tarzıdır.

Satıcı ilanda ve satış dosyasında aidat miktarını belirtmelidir. Daha ileri gitmeyi öneririm: son iki yılın aidat çağrılarını isteyin ve oylanan bütçeyle karşılaştırın. İkisi arasındaki fark genellikle bir şeyler anlatır.

İşler fonu nedir?

Kanun bugün kat mülkiyetlerinin, tanımladığı koşullarda, bir işler fonu oluşturmasını zorunlu kılar: kat maliklerince beslenen, gelecekteki büyük şantiyeleri finanse etmeye yönelik kolektif bir tasarruf, çatı, cephe, su kolonları, asansörün standartlara uygun hale getirilmesi. Kesin kapsam ve katkı seviyesi yönetici veya noterden doğrulanır.

İki nokta alıcıyı ilgilendirir. Önce, fon paylaşıma bağlıdır: satıcı tarafından ödenen tutarlar kat mülkiyetine kazandırılmış kalır, satışta geri ödenmez. Sonra, fonun seviyesi çok şey anlatır. Eski bir binada iyi donatılmış bir fon, öngörülü bir kat mülkiyetine işaret eder. Yorgun bir cephenin karşısında zayıf bir fon, yeni mal sahibinin ödeyeceği olağanüstü fon çağrılarını haber verir.

Satın almadan önce hangi belgeleri okumalı?

Kanun alıcının bilgilendirilmesini düzenler: Code de la construction et de l'habitation madde L.721-2, bir kat mülkiyeti paylaşımının satışından önce bir dizi belgenin verilmesini öngörür, kat mülkiyeti yönetmeliği ve bölünme tanımlayıcı durumu, son yılların genel kurul tutanakları, aidat miktarları, binanın bakım defteri, özellikle. Buna, imzadan önce yönetici tarafından hazırlanan, paylaşımın muhasebe durumunu fotoğraflayan güncel durum belgesi eklenir: borçlu olunan tutarlar, borçlu olunacak tutarlar, olası prosedürler.

Bu belgeler bazen geç ve kalın gelir. Bunları okuduğum sıra şudur: önce genel kurul tutanakları, mümkünse üç yıl, bu binanın canlı hafızasıdır, sonra bakım defteri, ne yapılmış, ne zaman ve ne yapılmamış, ardından kat mülkiyeti yönetmeliği, en azından kullanım maddeleri ve aidat dağılımı, son olarak güncel durum belgesi ve son aidat çağrıları, yorum olmadan rakamlar.

Bir noter orada bulduklarınızı hukuken nitelendirmenize yardımcı olacaktır. Ama ilk okuma, bina hakkında bir görüş oluşturan okuma, kimse sizin yerinize yapmayacaktır.

Bir genel kurul tutanağı nasıl okunur?

Bir tutanak bir aile konseyi tutanağı gibi okunur. Orada önce oylanan ve henüz çağrılmamış işler aranır, bu maliyetli olan noktadır. Ocak ayında oylanan bir cephe yenilemesi, fon çağrıları sırasında yerinde olan mal sahibi tarafından ödenecektir, satıcı ve alıcı arasında kimin ne ödediği akitte müzakere edilir, noteriniz buna dikkat edecektir.

Sonra tartışılan ve ertelenen işler gelir, üst üste üç genel kurul 'çatı onarımının incelenmesini erteler' ve sizi neyin beklediğini bilirsiniz.

Sonra ödenmeyen borçlar: tahsil edilmeyen aidat tutarı muhasebe eklerinde görünür. Sürekli ödenmeyen borçlar herkesi zayıflatır, bazılarının ödemediğini diğerleri sonunda avans verir.

Son olarak iklim: sistematik itirazlar, tekrarlanan yönetici değişiklikleri, toptan reddedilen kararlar. Bir bina yönetilir, bazıları yönetilemez.

Yapının kendisinde nelere bakmalı?

Nice mirasının hak edilmesi gereken bir çekiciliği vardır. Promenade des Anglais, boulevard Victor-Hugo veya Musiciens mahallesinin Belle Époque binaları genellikle bir asırdan fazladır: kornişler, sürekli balkonlar, orijinal merdiven kafesleri. Yaşamak hoş, bakımı zorlu.

Ziyaret sırasında üç bakış yeterlidir. Cephe ve balkonlar: çatlaklar, beton dökülmeleri, deniz havasıyla yenmiş demir işleri. Merdiven kafesi ve ortak alanlar: temizlik, boyalar, varsa asansörün durumu ve yaşı. Çatı ve çatı katları, erişilebildiğinde: bu eski bir binanın en ağır kalemidir. Gözlerinizin size söylediklerini bakım defteri onaylamalıdır. İkisi farklı olduğunda, araştırın.

Peki devam eden prosedürler?

Bir kat mülkiyeti, bir firma, bir kat maliki, bir komşuyla ihtilafta olabilir veya daha ciddi olarak mali zorluk içinde olabilir, o zaman noterinizin nitelendirebileceği yasal destek mekanizmaları vardır. Güncel durum belgesi ve tutanaklar prosedürleri belirtir, bir şüphe devam ederse yöneticiye yazılı olarak soru sorun. Devam eden bir prosedür her zaman yasaklayıcı değildir, bazıları kat mülkiyetini korur. Ama bunu sonra değil, önce bilmek istersiniz.

Yönetici mesleğinin danışmanlık mesleğiyle buluştuğu yer burasıdır. Régie Promenade'da yaptığımız gibi binaları günlük olarak yönetmek bir şey öğretir: Nice'li bir dairenin değeri, deniz manzarasına olduğu kadar kat mülkiyetinin sağlığına da bağlıdır. İkisi de doğrulanır. Sadece ikincisi balkondan görünür.