Acquistare a Nizza quando non si è residenti: il procedimento, non i luoghi comuni

Uno straniero può acquistare liberamente in Francia?

Mi viene posta spesso la stessa domanda, in lingue diverse: «È complicato acquistare da voi quando si vive altrove?» La risposta onesta è no, ma il percorso francese ha la sua logica, ed è meglio comprenderla prima di fare un'offerta che durante.

Sì, uno straniero acquista liberamente. La Francia non condiziona l'acquisizione di un immobile alla nazionalità né alla residenza. Un acquirente di Milano, Londra o Ginevra acquista secondo le stesse regole di un nizzardo. È il punto che ripeto più spesso, perché molti clienti arrivano con l'esperienza di paesi dove lo straniero deve ottenere un'autorizzazione, passare attraverso una struttura locale, o rinunciare alla piena proprietà. Niente di tutto ciò qui.

Una sfumatura tuttavia: acquistare è libero, soggiornare non lo è. Possedere un appartamento sulla Promenade des Anglais non conferisce alcun diritto di soggiorno. Le questioni di visto e di durata della presenza rientrano in un altro diritto, e in un'altra consulenza.

Il contratto sarà redatto in francese, è la lingua dell'atto autentico. Il notaio può far intervenire un traduttore giurato quando l'acquirente non padroneggia la lingua, ed è una precauzione che raccomando senza esitare: non si firma ciò che non si comprende.

Quanto tempo richiede un acquisto, dall'offerta alle chiavi?

Più tempo di quanto si immagini dall'estero, meno tempo di quanto si tema una volta avviato. Tra l'offerta accettata e la firma dell'atto autentico, bisogna contare diversi mesi, il tempo che il notaio raccolga i documenti urbanistici, elimini gli eventuali diritti di prelazione e verifichi la situazione dell'immobile. Con un finanziamento bancario, il calendario si allunga dei tempi di istruttoria del prestito. Lo studio notarile rimane il più indicato per fornire un calendario realistico, dossier per dossier.

La sequenza non varia. Prima l'offerta di acquisto, scritta, che fissa il prezzo proposto e impegna una volta accettata dal venditore. Poi il compromesso o la promessa di vendita, il contratto preliminare, dove tutto si decide: condizioni sospensive, deposito cauzionale, diagnosi allegate. Segue il termine di recesso legale dell'acquirente dopo la firma del contratto preliminare, di cui il notaio preciserà la durata e le modalità. Infine l'atto autentico, firmato presso il notaio: i fondi sono versati, le chiavi sono consegnate, la proprietà è trasferita.

Un dettaglio pratico che cambia tutto per un non residente: non è necessario essere fisicamente presenti a ogni tappa. La procura, stabilita nelle forme richieste, permette di farsi rappresentare al compromesso come all'atto. Il notaio indicherà la forma richiesta secondo il paese dove è firmata.

Cosa accade tra l'offerta e il compromesso?

È la fase più intensa, e la meno visibile. L'agenzia raccoglie le diagnosi tecniche, i documenti condominiali, i verbali di assemblea generale. Per un edificio antico del lungomare, e lo sono quasi tutti, questi documenti raccontano la vera vita dell'edificio: lavori votati, spese, procedure in corso. Consiglio ai miei clienti di leggerli, o di lasciarmi riassumerli, prima di firmare qualsiasi cosa.

Il compromesso fissa anche le condizioni sospensive. La più comune protegge l'acquirente che finanzia tramite prestito: se il prestito viene rifiutato nelle condizioni previste, la vendita decade e il deposito cauzionale è restituito. Per un non residente, la redazione di questa clausola merita un'attenzione particolare, le banche francesi non istruiscono un dossier straniero allo stesso ritmo di un dossier locale.

Il deposito cauzionale, versato alla firma del contratto preliminare, è vincolato, in genere presso il notaio. Non transita mai dal venditore né dall'agenzia. Il suo importo è fissato nel contratto preliminare; anche qui, è il notaio che inquadra gli usi.

A cosa serve il notaio, esattamente?

A quasi tutto ciò che rende la vendita incontestabile. Il notaio francese è un ufficiale pubblico, nominato dallo Stato. Non è l'avvocato di una parte: strumenta per entrambe, verifica l'origine della proprietà, l'assenza di ipoteche non saldate, le servitù, la conformità urbanistica. È lui che riceve i fondi su un conto vincolato, lui che pubblica la vendita nel registro immobiliare, lui che riscuote per lo Stato i diritti di mutazione, quelli che si chiamano per abbreviazione le «spese notarili», la cui parte essenziale non è la sua remunerazione ma l'imposta. Le aliquote e i baremi applicabili sono pubblicati dall'amministrazione, e lo studio ne fornisce il dettaglio prima della firma.

Un acquirente straniero ha d'altronde il diritto di scegliere il proprio notaio, oltre a quello del venditore, senza costi aggiuntivi: i due studi si dividono allora gli onorari. Per un dossier con una dimensione internazionale, regime matrimoniale straniero, successione da anticipare, struttura di detenzione, lo raccomando sistematicamente. Alcuni studi nizzardi hanno l'abitudine dei dossier cross-border e questo si percepisce nella fluidità del calendario.

Si può ottenere un prestito in Francia quando non si è residenti?

Sì, ma non ovunque e non alle stesse condizioni di un residente. Alcune banche francesi prestano ai non residenti, altre se ne astengono; quelle che prestano chiedono in genere un apporto più importante ed esaminano attentamente la fonte e la stabilità dei redditi. Le regole variano secondo il paese di residenza del mutuatario e la valuta dei suoi redditi, da cui l'interesse di un mediatore o di un banchiere abituato a questo segmento per conoscere le condizioni del momento.

Due consigli tratti dalla pratica. Primo, far prequalificare il proprio dossier prima di fare un'offerta: un venditore nizzardo preferirà sempre un'offerta leggermente inferiore ma solidamente finanziata. Secondo, anticipare la circolazione dei fondi, i bonifici internazionali verso il conto del notaio sono soggetti a verifiche sull'origine dei fondi, e un bonifico mal preparato può ritardare una firma.

Cosa bisogna sapere della fiscalità, senza farne un romanzo?

Resterò al mio posto: non sono consulente fiscale, e questo argomento non si tratta in qualche paragrafo. Ma un acquirente non residente deve tenere presente l'esistenza di quattro livelli, per porre le giuste domande al proprio consulente.

I diritti di mutazione, pagati una volta, all'acquisto, tramite il notaio. La tassa fondiaria e, secondo l'uso del bene, la tassa d'abitazione sulle residenze secondarie, pagate ogni anno. L'IFI, imposta sul patrimonio immobiliare, che riguarda i patrimoni immobiliari situati in Francia oltre una certa soglia, anche per i non residenti, sui loro soli beni francesi. Infine, alla rivendita, un'eventuale imposizione della plusvalenza, il cui trattamento dipende in particolare dalla convenzione fiscale tra la Francia e il paese di residenza. Soglie, aliquote e regimi evolvono: si verificano presso l'amministrazione e il vostro consulente al momento del progetto.

Il metodo giusto non cambia: prima di firmare, un appuntamento con il notaio e, per i patrimoni strutturati, con un avvocato fiscalista che conosca entrambe le giurisdizioni. Il costo di questa consulenza non ha paragone con quello di una detenzione mal pensata.

Garen Ajderhanyan accompagna acquirenti francesi e internazionali sul lungomare nizzardo. Questo articolo descrive il percorso di acquisto nelle sue grandi linee; non costituisce né una consulenza giuridica né una consulenza fiscale. Ogni situazione richiede il parere di un notaio e, se del caso, di un consulente fiscale.