Nice'te ikamet etmeden satın almak: süreç, klişeler değil

Yabancı Fransa'da serbestçe satın alabilir mi?

Bana sıklıkla aynı soru farklı dillerde soruluyor: "Başka bir yerde yaşarken sizin ülkenizde satın almak karmaşık mı?" Dürüst cevap hayır, ancak Fransız sürecinin kendine özgü bir mantığı var ve teklifte bulunmadan önce bunu anlamak, süreç sırasında anlamaktan daha iyidir.

Evet, yabancı serbestçe satın alır. Fransa, gayrimenkul edinimini vatandaşlığa veya ikamete bağlamaz. Milano, Londra veya Cenevre'den bir alıcı, Nice'li biriyle aynı kurallar çerçevesinde satın alır. Bunu en sık tekrarladığım nokta, çünkü birçok müşteri yabancının izin alması, yerel bir yapı aracılığıyla hareket etmesi veya tam mülkiyetten vazgeçmesi gereken ülkelerdeki deneyimleriyle geliyor. Burada böyle bir şey yok.

Yine de bir nüans var: satın almak serbesttir, oturmak değil. Promenade des Anglais üzerinde bir daireye sahip olmak herhangi bir oturma hakkı vermez. Vize ve bulunma süresi soruları başka bir hukuka ve başka bir danışmanlığa aittir.

Sözleşmenin kendisi Fransızca yazılacaktır, bu resmi senedin dilidir. Alıcı dili yeterince bilmediğinde noter yeminli bir tercüman görevlendirebilir ve bunu tereddüt etmeden önerdiğim bir önlemdir: anlamadığınız bir şeyi imzalamazsınız.

Tekliften anahtarlara kadar bir satın alma ne kadar sürer?

Kabul edilen teklif ile anahtarların teslimi arasında olağan bir dosyada 2 ila 3 ay. Yurt dışından sanıldığından uzun, bir kez başlayınca korkulduğundan kısa. Bu haftalar noterin imar belgelerini toplamasına, varsa ön alım haklarını tasfiye etmesine ve mülkün durumunu doğrulamasına yarar. Banka finansmanıyla takvim, kredi değerlendirme süresi kadar uzar; yasa kredi şartına en az bir aylık süre öngörür. Gerçekçi bir takvimi dosya bazında verebilecek yer, noterlik dairesidir.

Sıralama ise değişmez. Önce yazılı satın alma teklifi: önerilen fiyatı belirler ve satıcı kabul ettiğinde bağlayıcı olur. Ardından ön sözleşme, yani compromis veya promesse de vente; her şey burada belirlenir: erteleyici şartlar, kapora, ekli ekspertiz raporları. Sonra alıcının cayma süresi gelir: ön sözleşmeyi bildiren taahhütlü mektubun ilk tebliğini izleyen günden itibaren işleyen 10 takvim günü. Son olarak noterde imzalanan resmî senet: fonlar ödenir, anahtarlar teslim edilir, mülkiyet geçer.

İkamet etmeyen biri için her şeyi değiştiren pratik bir detay: her aşamada fiziksel olarak bulunmak gerekli değildir. Gerekli biçimde düzenlenen vekaletname, hem ön sözleşmede hem de senette temsil edilmeye olanak tanır. Noter, imzalandığı ülkeye göre gereken biçimi belirtecektir.

Teklif ile ön sözleşme arasında ne olur?

Bu en yoğun ve en az görünür aşamadır. Acente teknik teşhisleri, kat mülkiyeti belgelerini, genel kurul tutanaklarını toplar. Sahil şeridindeki eski bir bina için, ki neredeyse hepsi öyledir, bu belgeler binanın gerçek yaşamını anlatır: oylanan işler, masraflar, devam eden prosedürler. Müşterilerime herhangi bir şey imzalamadan önce bunları okumalarını veya özetlememe izin vermelerini tavsiye ederim.

Ön sözleşme ayrıca askıya alıcı koşulları da belirler. En yaygın olanı, krediyle finanse eden alıcıyı korur: eğer kredi öngörülen koşullarda reddedilirse, satış düşer ve teminat depozitosu iade edilir. İkamet etmeyen biri için bu maddenin yazımı özel dikkat hak eder, Fransız bankaları yabancı bir dosyayı yerel bir dosya ile aynı hızda işleme koymaz.

Ön sözleşmenin imzasında yatırılan teminat depozitosu, genellikle noterde, bloke tutulur. Asla satıcı veya acente üzerinden geçmez. Miktarı ön sözleşmede belirlenir; burada da gelenekleri çerçeveleyen noterdir.

Noter tam olarak ne işe yarar?

Satışı tartışmasız kılan hemen her şey için. Fransız noter, devlet tarafından atanan bir kamu görevlisidir. Bir tarafın avukatı değildir: her ikisi için de belge düzenler, mülkiyetin kökenini, ödenmemiş ipotek bulunmadığını, irtifak haklarını, imar uyumluluğunu doğrular. Fonları emanet hesabına alan, satışı tapu siciline kaydeden, devlet için "noter ücretleri" olarak kısaca adlandırılan, ancak çoğunluğu onun ücreti değil vergi olan devir vergilerini tahsil eden odur. Geçerli oranlar ve tarifeler yönetim tarafından yayınlanır ve büro imzadan önce detaylarını verir.

Yabancı bir alıcının aslında, ek maliyet olmaksızın, satıcının noterinin yanı sıra kendi noterini seçme hakkı vardır: iki büro ardından ücretleri paylaşır. Uluslararası boyutu olan bir dosya için, yabancı medeni durum rejimi, öngörülecek miras, elde tutma yapısı, bunu sistematik olarak öneriyorum. Bazı Nice'li bürolar sınır ötesi dosyalara alışkındır ve bu takvimin akıcılığında hissedilir.

İkamet etmediğinizde Fransa'dan borç alabilir misiniz?

Evet, ancak her yerde değil ve ikamet edenlerle aynı koşullarda değil. Bazı Fransız bankaları ikamet etmeyenlere borç verir, diğerleri vermez; borç verenler genellikle daha yüksek peşinat ister ve gelirin kaynağını ve istikrarını yakından inceler. Kurallar, borçlunun ikamet ettiği ülkeye ve gelirinin para birimine göre değişir, bu nedenle o andaki koşulları bilmek için bu segmente alışkın bir komisyoncu veya bankacının ilgisi vardır.

Uygulamadan kaynaklanan iki tavsiye. Önce, teklifte bulunmadan önce dosyanızı ön nitelendirin: Nice'li bir satıcı her zaman biraz daha düşük ancak sağlam finanse edilmiş bir teklifi tercih edecektir. İkinci olarak, fon akışını önceden planlayın, noterin hesabına uluslararası havaleler fon kaynağı doğrulamalarına tabidir ve kötü hazırlanmış bir havale bir imzayı geciktirebilir.

Vergilendirme hakkında bir roman yazmadan ne bilmek gerekir?

Yerimi koruyacağım: vergi danışmanı değilim ve bu konu birkaç paragrafta ele alınmaz. Ancak ikamet etmeyen bir alıcının danışmanına doğru soruları sormak için dört katmanın varlığını aklında tutması gerekir.

Satın alımda bir kez ödenen, noter aracılığıyla ödenen devir vergileri. Her yıl ödenen emlak vergisi ve mülkün kullanımına göre ikinci konutlar üzerindeki yerleşim vergisi. IFI, Fransa'da bulunan ve belirli bir eşiğin üzerindeki gayrimenkul varlıklarını ilgilendiren, ikamet etmeyenler için sadece Fransız mülkleri üzerinden olan gayrimenkul servet vergisi. Son olarak, yeniden satışta, özellikle Fransa ile ikamet edilen ülke arasındaki vergi anlaşmasına bağlı olan olası bir değer artış vergisi. Eşikler, oranlar ve rejimler değişir: proje sırasında yönetimde ve danışmanınızla birlikte doğrulanırlar.

İyi yöntem değişmez: imzalamadan önce, noterle ve yapılandırılmış varlıklar için her iki yargı alanını da bilen bir vergi hukukçusuyla bir görüşme. Bu danışmanlığın maliyeti, kötü düşünülmüş bir elde tutmanın maliyetiyle kıyaslanamaz.

Garen Ajderhanyan, Nice sahil şeridinde Fransız ve uluslararası alıcılara eşlik etmektedir. Bu makale satın alma sürecini genel hatlarıyla anlatır; ne bir hukuki danışmanlık ne de bir vergi danışmanlığı teşkil eder. Her durum bir noterin ve gerekirse bir vergi danışmanının görüşünü gerektirir.