Fransa'da konut kredisi faizleri: Eylül 2026 sonu itibarıyla durum

Eylül 2026 sonunda faizler nerede

Referans alınan iki seri var ve tam olarak aynı şeyi ölçmüyorlar. Banque de France her ay, yeniden yapılandırmalar hariç ve tüm vadeler bir arada olmak üzere, bireylere verilen yeni konut kredilerinin ortalama faizini yayımlar. Observatoire Crédit Logement/CSA ise verilerini Crédit Logement'ın teminat verdiği kredilerden alır ve vadeye göre ayrıntılandırır. İkisi de gecikmeli gelir: 30 Eylül 2026 itibarıyla ilki Temmuz'da, ikincisi Ağustos'ta kalıyor.

Banque de France'a göre Temmuz 2026'da yeni konut kredilerinin ortalama faizi %3,30 idi; Temmuz 2025'te %3,09. Bir yılda artış 0,21 puan. Mevsimsellikten arındırılmış aylık kredi üretimi, Haziran'daki 13,2 milyar avronun ardından 11 milyar avroya geriledi.

Observatoire Crédit Logement/CSA, tüm piyasalar için Ağustos 2026'da ortalama %3,31 veriyor; Ağustos 2025'te bu oran %3,06 idi. 15 yıl vadeli bir kredi ortalama %3,14 ile anlaşılıyordu. 20 yılda %3,27, 25 yılda %3,35. Ağustos 2025'te aynı vadeler %3,01, %3,08 ve %3,16 seviyesindeydi.

Ortalama faiz, tek tek her vadeden daha hızlı yükseliyor ve Observatoire bunun nedenini açıklıyor. Finansman planını tamamlayabilmek için borçlular vadeyi uzatıyor. Ağustos 2026'da kredilerin %49,3'ü en az 25 yıl vadeyle verilmişti; 2025'in tamamında bu oran %46,8 idi. Ortalama vade 252 aya ulaştı. Uzun kredi daha pahalıdır ve bu, ortalamayı yukarı çeker.

Neden yükseliyorlar: AMB ve özellikle devlet borçlanması

Sabit faizli bir kredinin oranı, her şeyden önce bankaya paranın uzun vadede neye mal olduğuna bağlıdır. Bunu iki kamuya açık gösterge ölçer. Avrupa Merkez Bankası'nın politika faizi kısa vadeli fonlamayı etkiler; Fransız devletinin on yıllık tahvil getirisi ise uzun vadeli krediler için referanstır.

10 Eylül 2026'da AMB Yönetim Konseyi üç politika faizini 0,25 puan artırdı ve mevduat faizi 16 Eylül'de %2,50'ye çıktı. Bu, yılın ikinci artışı. 11 Haziran 2025'ten beri %2,00'de duran oran, 17 Haziran 2026'da %2,25'e yükseltilmişti. AMB kararını, kendi projeksiyonlarına göre uzun bir süre hedefin belirgin biçimde üzerinde kalacak bir enflasyonla gerekçelendiriyor.

Devlet tahvili getirisi daha da hızlı yükseldi. Banque de France'ın Hazine tahvillerinden hesaplayıp her gün yayımladığı TEC 10 endeksi, 29 Eylül 2026'da %4,742 idi; 29 Eylül 2025'te %3,53. Bir yılda 1,2 puan kazandı; aynı dönemde konut kredisi ortalama faizi bunun ancak beşte birini kazandı.

İki eğri arasındaki fark, bankaların şokun bir kısmını üstlendiğini gösteriyor. Observatoire Crédit Logement/CSA'nın analizine göre bankalar önce artışları erteleyerek hacimlerini korumayı seçti, bunun bedelini daralan marjlarla ödedi, ardından Haziran'dan itibaren yeniden faiz artırmaya başladı.

Bundan sonrası burada tahmin edilmiyor. AMB kendisi de verilere göre, toplantı toplantı karar verdiğini ve belirli bir patikaya bağlanmadığını söylüyor. Bir sonraki para politikası toplantısı 28 ve 29 Ekim 2026'da yapılacak.

Borçlanmayı çerçeveleyen kurallar

1 Ocak 2022'den bu yana Fransa'nın makro ihtiyati otoritesi Haut Conseil de stabilité financière'in kriterleri bankalar için bağlayıcıdır. 29 Eylül 2021 tarihli karar iki kriter belirler. Borçlunun borç ödeme oranı gelirinin %35'ini aşmamalıdır; hesaba kredi sigortası ve devam eden diğer krediler de dahil edilir. Kredi vadesi 25 yılı aşmamalıdır.

Konuta giriş ertelendiğinde, yeni konutta ya da işlemin toplam maliyetinin en az %25'ini oluşturan tadilatlı bir alımda vade için bir istisna vardır. Toplam vade bu durumda en fazla iki yıllık anapara ödemesiz dönem dahil 27 yıla çıkabilir.

Bankaların bir hareket alanı var. Her çeyrekte yeni konut kredisi üretimlerinin %20'si bu kriterlerin dışında kalabilir. 29 Haziran 2023 tarihli karardan bu yana bu payın en az %70'i birincil konutunu satın alanlara, bunun da en az %30'u ilk kez konut alanlara ayrılır. Geri kalan kısım, yani çeyreklik üretimin %6'sı serbestçe kullanılabilir. Dolayısıyla bir yazlık ya da kiraya verilecek bir yatırım ya kriterlere uymalı ya da bu serbest paya girmelidir.

Tefecilik tavanı ikinci sınırdır. Bir bankanın uygulayabileceği, sigorta dahil azami toplam efektif faizdir ve Banque de France bunu her çeyrek, bir önceki çeyrekte gözlenen ortalama faizlerden hareketle belirler. 28 Eylül'de yayımlanan, 1 Ekim ile 31 Aralık 2026 arasındaki dönem için tavan, 10 yıldan kısa sabit faizli kredide %4,09, 10 ila 20 yıldan kısa vadede %4,68, 20 yıl ve üzerinde %5,40'tır. Bu son eşik üçüncü çeyrekte %5,29 idi.

Aradaki pay geniş kalıyor. Banque de France'a göre 2026'nın üçüncü çeyreğinde 20 yıl ve üzeri kredilerde uygulanan ortalama efektif faiz %4,05 idi, yani yeni tavanın 1,35 puan altında. Tavana yaklaşan dosyalar kural olarak sigortası pahalı olanlardır ve bu durumda kredinin verilip verilemeyeceğine nominal faizden çok sigorta karar verir.

300.000 € borçlanmanın maliyeti: varsayımsal bir örnek

Varsayımsal olduğunu açıkça belirterek bir ders örneği alalım: 300.000 € borç, eşit aylık taksitlerle, Observatoire Crédit Logement/CSA'nın Ağustos 2026 için yayımladığı ortalama faizle geri ödeniyor. Hesaba kredi sigortası, teminat ve dosya masrafları dahil değildir; bunlar ayrıca eklenir. Bu bir kredi teklifi değildir, bir büyüklük sırası verir.

20 yıl vadede %3,27 ile aylık taksit 1.704,63 €, toplam faiz yaklaşık 109.100 € olur. Aynı vade için Ağustos 2025 faizi olan %3,08 ile taksit 1.675,83 € olurdu. Geçen bir yıl ayda 28,80 €, kredinin tüm süresi boyunca 6.912 € fazladan maliyet demek.

25 yıl vadede %3,35 ile taksit 1.477,84 €'ya iner, ancak faiz yaklaşık 143.350 €'ya çıkar. Vadeyi beş yıl uzatmak her ayı 226,79 € hafifletir, toplam maliyeti ise yaklaşık 34.240 € artırır.

%35 kuralına göre bu taksitler, 20 yılda ayda yaklaşık en az 4.870 €, 25 yılda en az 4.222 € gelir gerektirir. Bu bir alt sınırdır: sigorta ve devam eden diğer krediler de aynı hesaba girer.

Bu tutarı Nice'te konumlandırmak için, semt semt fiyatlar üzerine yazımız OIH verilerine dayanarak 2025'in ilk çeyreğinde ikinci el daireler için 4.750 €/m² medyan fiyat veriyor. Bu seviyede 300.000 €, alım masrafları hariç altmış metrekare civarına karşılık gelir. Rakam eskidir ve semtler her iki yönde de ondan belirgin biçimde ayrılır. Bir ölçek sunar, bir değerleme değil.

Faizin ötesinde bir dosyayı ne etkiler

Peşinat önce alım masraflarıyla ölçülür. İkinci el bir mülkte noter masrafı denen giderler Nice'te fiyatın yaklaşık %7,2'sini oluşturur ve bunun büyük kısmı vergidir; konuya ayrılmış yazımız bunu ayrıntılandırıyor. Bu masrafları karşılayan bir peşinat, onları krediye yüklemekten kurtarır. Observatoire Crédit Logement/CSA, ortalama kişisel katkının 2026'nın ilk sekiz ayında yalnızca %1,1 arttığını ve yüksek peşinat koyabilen borçluların piyasada giderek daha fazla yer tuttuğunu belirtiyor.

Bir kredi komisyoncusu birden çok bankayı hem faiz hem sigorta konusunda rekabete sokar. Ücreti, varsa, işlemin toplam maliyetine dahildir ve diğer kalemler gibi karşılaştırılmalıdır. Kanal ne olursa olsun, borçlu kredi teklifini aldıktan sonra 10 takvim günlük bir düşünme süresine sahiptir ve bu süre kısaltılamaz.

Yerleşik olmayan bir alıcı için bankalar kendi kriterlerini uygular; bu kriterler peşinat ve gelirin kaynağı konusunda çoğu zaman daha katıdır. « Nice'te ikamet etmeden satın almak » başlıklı yazımız süreci ayrıntılarıyla anlatıyor.

Sitedeki her mülk sayfası, peşinat, faiz ve vadeden hareketle sigorta hariç yaklaşık bir aylık taksit hesaplayan bir finansman simülatörü sunar. Bir bankayla görüşmeden önce bir mülkü bütçenize yerleştirmenize yarar. Belirli bir dosya hakkında tavsiye bankaya ya da komisyoncuya düşer; 107 Promenade, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden, ilk ziyaretten tapuya kadar alıcıya eşlik eder.