Tassi dei mutui in Francia: il punto a fine settembre 2026

A che punto sono i tassi a fine settembre 2026

Due serie fanno da riferimento, e non misurano esattamente la stessa cosa. La Banque de France pubblica ogni mese il tasso medio dei nuovi prestiti per la casa concessi ai privati, escluse le rinegoziazioni, per tutte le durate. L'Observatoire Crédit Logement/CSA ricava i suoi dai prestiti garantiti da Crédit Logement e li dettaglia per durata. Entrambe arrivano con un ritardo: al 30 settembre 2026, la prima si ferma a luglio, la seconda ad agosto.

A luglio 2026, secondo la Banque de France, il tasso medio dei nuovi prestiti per la casa era del 3,30 %, contro il 3,09 % di luglio 2025. L'aumento è di 0,21 punti in un anno. Le erogazioni del mese, destagionalizzate, sono scese a 11 miliardi di euro, dopo i 13,2 miliardi di giugno.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA indica un tasso medio del 3,31 % ad agosto 2026, su tutti i mercati, contro il 3,06 % di agosto 2025. A 15 anni un mutuo si negoziava in media al 3,14 %. A 20 anni al 3,27 %, a 25 anni al 3,35 %. Ad agosto 2025 le stesse durate erano al 3,01 %, al 3,08 % e al 3,16 %.

Il tasso medio sale più in fretta di ciascuna durata presa da sola, e l'Observatoire ne spiega il motivo. Per far quadrare il piano di finanziamento, chi prende in prestito allunga la durata. Ad agosto 2026 il 49,3 % dei prestiti era concesso su almeno 25 anni, contro il 46,8 % dell'intero 2025, e la durata media raggiungeva 252 mesi. Un prestito lungo costa di più, e questo trascina la media verso l'alto.

Perché risalgono: la BCE, e soprattutto il debito pubblico

Il tasso di un mutuo a tasso fisso dipende anzitutto da quanto costa il denaro alla banca su un lungo periodo. Due riferimenti pubblici ne danno la misura. Il tasso della Banca centrale europea pesa sul rifinanziamento a breve termine; il rendimento dei titoli di Stato francesi a dieci anni fa da riferimento per i prestiti lunghi.

Il 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha alzato di 0,25 punti i tre tassi di riferimento, e il tasso sui depositi è passato al 2,50 % il 16 settembre. È il secondo rialzo dell'anno. Rimasto al 2,00 % dall'11 giugno 2025, era stato portato al 2,25 % il 17 giugno 2026. La BCE motiva la decisione con un'inflazione destinata, secondo le sue proiezioni, a restare nettamente sopra l'obiettivo per un periodo prolungato.

Il rendimento dei titoli di Stato è salito ancora più in fretta. Il TEC 10, indice giornaliero pubblicato dalla Banque de France a partire dalle obbligazioni del Tesoro, valeva il 4,742 % il 29 settembre 2026, contro il 3,53 % del 29 settembre 2025. Ha guadagnato 1,2 punti in un anno, mentre il tasso medio dei mutui ne guadagnava appena un quinto.

La distanza tra le due curve dice che le banche hanno assorbito parte dell'urto. Secondo l'analisi dell'Observatoire Crédit Logement/CSA, hanno prima preferito difendere i volumi rinviando i rialzi, a costo di margini più stretti, poi hanno ripreso ad alzare i tassi da giugno.

Il seguito non si prevede qui. La BCE stessa dice di decidere riunione per riunione, in base ai dati, senza impegnarsi su una traiettoria. La prossima riunione di politica monetaria si tiene il 28 e 29 ottobre 2026.

Le regole che inquadrano il mutuo

Dal 1° gennaio 2022 i criteri dell'Haut Conseil de stabilité financière, l'autorità macroprudenziale francese, sono vincolanti per le banche. La decisione del 29 settembre 2021 ne fissa due. Il rapporto rata/reddito non deve superare il 35 % dei redditi, calcolato includendo l'assicurazione del mutuo e gli altri prestiti in corso. La durata non deve superare 25 anni.

Esiste un'eccezione sulla durata quando l'ingresso nell'immobile è differito, nel nuovo o per un acquisto con lavori pari ad almeno il 25 % del costo totale dell'operazione. La durata complessiva può allora arrivare a 27 anni, con un preammortamento di due anni al massimo.

Le banche conservano un margine di manovra. Ogni trimestre, il 20 % delle nuove erogazioni può derogare a questi criteri. Dalla decisione del 29 giugno 2023, almeno il 70 % di questo margine va a chi acquista l'abitazione principale, di cui almeno il 30 % ai primi acquirenti. Il resto, cioè il 6 % delle erogazioni trimestrali, è di libero utilizzo. Una seconda casa o un investimento da mettere a reddito deve quindi rientrare nei criteri, oppure trovare posto in questa quota libera.

Il tasso d'usura è il secondo limite. È il tasso effettivo globale massimo che una banca può applicare, assicurazione compresa, e la Banque de France lo fissa ogni trimestre in base ai tassi medi del trimestre precedente. Per il periodo dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026, pubblicato il 28 settembre, è del 4,09 % per un mutuo a tasso fisso sotto i 10 anni, del 4,68 % da 10 a meno di 20 anni, e del 5,40 % da 20 anni in su. Quest'ultima soglia era del 5,29 % nel terzo trimestre.

Il margine resta ampio. Nel terzo trimestre 2026 il tasso effettivo medio applicato ai prestiti di 20 anni e oltre era del 4,05 %, secondo la Banque de France, cioè 1,35 punti sotto la nuova soglia. Le pratiche che vi si avvicinano sono di norma quelle con un'assicurazione costosa, ed è allora l'assicurazione, più del tasso nominale, a decidere se il mutuo si può fare.

Quanto costano 300.000 € di mutuo: un esempio ipotetico

Prendiamo un caso di scuola, ipotetico e presentato come tale: 300.000 € presi in prestito, rimborsati a rate mensili costanti, al tasso medio pubblicato dall'Observatoire Crédit Logement/CSA per agosto 2026. Il calcolo esclude l'assicurazione del mutuo e le spese di garanzia o di istruttoria, che si aggiungono. Non è un'offerta di mutuo, dà un ordine di grandezza.

A 20 anni al 3,27 %, la rata è di 1.704,63 €, e gli interessi complessivi circa 109.100 €. Al tasso di agosto 2025 per la stessa durata, il 3,08 %, sarebbe stata di 1.675,83 €. L'ultimo anno costa quindi 28,80 € al mese, cioè 6.912 € sull'intera durata.

A 25 anni al 3,35 %, la rata scende a 1.477,84 €, ma gli interessi salgono a circa 143.350 €. Allungare di cinque anni alleggerisce ogni mese di 226,79 € e appesantisce il costo totale di circa 34.240 €.

Rapportate alla regola del 35 %, queste rate presuppongono redditi di almeno 4.870 € al mese circa a 20 anni, e di almeno 4.222 € a 25 anni. È una soglia minima: l'assicurazione e gli altri prestiti in corso entrano nello stesso calcolo.

Per collocare questa cifra a Nizza, il nostro articolo sui prezzi quartiere per quartiere riporta, secondo l'OIH, un prezzo mediano di 4.750 €/m² per gli appartamenti non nuovi nel primo trimestre 2025. A quel livello, 300.000 € corrispondono a una sessantina di metri quadrati, spese d'acquisto escluse. Il dato ha un'età e i quartieri se ne discostano parecchio in entrambe le direzioni. Serve da scala, non da stima.

Cosa pesa su una pratica, oltre al tasso

L'apporto si misura anzitutto sulle spese d'acquisto. Per un immobile non nuovo, le cosiddette spese notarili a Nizza rappresentano circa il 7,2 % del prezzo, per lo più imposte, come spiega il nostro articolo dedicato. Un apporto che le copre evita di farle gravare sul mutuo. L'Observatoire Crédit Logement/CSA osserva che l'apporto personale medio è cresciuto solo dell'1,1 % nei primi otto mesi del 2026, e che chi può mettere un apporto importante occupa uno spazio crescente nel mercato.

Un mediatore creditizio mette in concorrenza più banche, sul tasso come sull'assicurazione. Il suo compenso, quando c'è, rientra nel costo totale dell'operazione e va confrontato come il resto. Qualunque sia il canale, chi prende in prestito dispone di un periodo di riflessione di 10 giorni di calendario dopo aver ricevuto l'offerta, e questo termine non si può ridurre.

Per un acquirente non residente le banche applicano criteri propri, spesso più severi sull'apporto e sull'origine dei redditi; il nostro articolo « Acquistare a Nizza quando non si è residenti » ne descrive lo svolgimento.

Ogni scheda immobile del sito propone un simulatore di finanziamento, che calcola una rata indicativa a partire da apporto, tasso e durata, assicurazione esclusa. Vi serve a collocare un immobile in un budget prima di parlarne con una banca. Il consiglio su una pratica precisa spetta alla banca o al mediatore; 107 Promenade vi accompagna, dal 107 Promenade des Anglais, dalla prima visita all'atto.