Un locatore può reclamare una revisione che ha dimenticato?

Per un anno dalla data di revisione prevista dal contratto, sì, ma l'aumento si applica solo dalla richiesta, senza effetto retroattivo. Trascorso il termine, la revisione dell'anno è persa.

Nizza applica il tetto agli affitti?

Non il tetto al livello dei canoni: Nizza non figura tra i territori dotati di canoni di riferimento, come Parigi o Lione. Ma il comune è in zona tesa, e il decreto del 27 luglio 2017, prorogato fino al 31 luglio 2027, vi limita l'evoluzione del canone alla rilocazione o al rinnovo.

Si può rivedere il canone di un alloggio in classe F o G?

No. Dal 24 agosto 2022, nella Francia metropolitana, il canone di un alloggio in classe F o G non può più aumentare, che si tratti della revisione annuale o di una nuova locazione.

Quando esce l'indice di riferimento dei canoni del terzo trimestre 2026?

L'INSEE lo pubblica il 15 ottobre 2026. Serve ai contratti la cui revisione è indicizzata sul terzo trimestre, e si confronta con l'indice del terzo trimestre 2025, che si attestava a 145,77.

Revisione del canone a Nizza: l'IRL, la clausola, e ciò che il tetto agli affitti consente davvero

Di Garen Ajderhanyan · 20 ottobre 2026 · 8 min di lettura

In breve

Il canone di un contratto di locazione abitativa si rivede una sola volta l'anno, e solo se il contratto contiene una clausola di indicizzazione. L'aumento non può superare la variazione annua dell'indice di riferimento dei canoni (IRL) pubblicato dall'INSEE: nel secondo trimestre 2026 si attesta a 148,37, in aumento dell'1,15 % su un anno. Il locatore ha un anno dalla data prevista per chiedere la revisione, che vale solo dalla richiesta, mai per il passato. Nizza non è soggetta al tetto al livello dei canoni, riservato a territori come Parigi o Lille. È però classificata come zona tesa, e l'evoluzione del canone a ogni nuova locazione vi resta limitata dal decreto del 27 luglio 2017, applicabile fino al 31 luglio 2027. Un alloggio in classe F o G non può più vedere aumentare il canone in alcun modo, revisione annuale compresa.

Senza clausola, niente revisione

La revisione annuale non ha nulla di automatico. Presuppone una clausola del contratto che la preveda, e opera una sola volta l'anno, alla data convenuta dalle parti, spesso l'anniversario del contratto. Un contratto che tace su questo punto blocca il canone fino al rinnovo.

La clausola indica anche il trimestre dell'indice che farà da riferimento. In mancanza, si applica l'ultimo indice pubblicato dall'INSEE alla data della firma, ed è questo che si confronterà ogni anno con l'indice dello stesso trimestre dell'anno successivo.

L'arredato segue la stessa regola, con una sfumatura: quando le spese vi si pagano a forfait, anche il forfait può essere rivisto ogni anno alle stesse condizioni del canone. Il contratto di mobilità, invece, vieta qualsiasi revisione in corso di contratto.

La revisione non è l'unica via. In un alloggio locato vuoto, lavori di miglioria finanziati dal locatore, nell'alloggio o nelle parti comuni, possono giustificare una maggiorazione in corso di contratto, prevista da una clausola o da un atto aggiuntivo firmato da entrambe le parti. Il locatore non può imporla da solo.

Il calcolo, in una riga

Nuovo canone uguale canone attuale, moltiplicato per l'indice del trimestre di riferimento dell'anno in corso, diviso per l'indice dello stesso trimestre dell'anno precedente. Il risultato si arrotonda alla seconda cifra decimale. Nient'altro entra nel calcolo, né le spese né il costo di un rifacimento della facciata votato l'anno scorso.

Un esempio. Un canone di 1.500 € al netto delle spese, indicizzato sul secondo trimestre, passa al primo anniversario a 1.517,28 €: 1.500 moltiplicato per 148,37, diviso per 146,68, dato che l'indice del secondo trimestre 2025 è di 146,68 e quello del secondo trimestre 2026 di 148,37.

Gli ultimi indici pubblicati danno l'ordine di grandezza: 145,77 nel terzo trimestre 2025 (+0,87 % su un anno), 145,78 nel quarto (+0,79 %), 146,60 nel primo trimestre 2026 (+0,78 %), poi 148,37 nel secondo (+1,15 %). L'indice del terzo trimestre 2026 esce il 15 ottobre 2026.

Il tetto temporaneo del 3,5 % alla variazione, deciso durante l'impennata dell'inflazione, ha riguardato gli indici dal terzo trimestre 2022 al primo trimestre 2024. Non è più in vigore: la variazione annua dell'indice è tornata a essere l'unico limite.

Un anno per agire, e nemmeno un giorno di retroattività

Il locatore che lascia passare la data di revisione non perde subito il suo diritto. Ha un anno da quella data per manifestare la volontà di rivedere il canone, preferibilmente con raccomandata con ricevuta di ritorno. Trascorso il termine, la revisione dell'anno è persa, definitivamente.

Anche se chiesta entro l'anno, la revisione non torna indietro nel tempo. Ha effetto dalla data della richiesta. Per una data di revisione fissata al 13 marzo 2025, il locatore poteva agire fino al 12 marzo 2026; ma se si è fatto vivo solo il 13 giugno 2025, aumentano soltanto i canoni dovuti da quel giorno.

Questo termine di un anno non va confuso con la prescrizione di tre anni che si applica alle azioni derivanti dal contratto. Un canone rivisto, regolarmente richiesto e rimasto non pagato, si reclama per tre anni, mentre una revisione mai richiesta non dà luogo ad alcuna pretesa.

L'inquilino, dal canto suo, può contestare un errore di calcolo. Per una controversia fino a 5.000 €, un tentativo amichevole davanti alla commissione dipartimentale di conciliazione o a un conciliatore di giustizia precede obbligatoriamente il giudice.

Nizza non applica il tetto al livello dei canoni

Due strumenti portano lo stesso nome nel linguaggio comune, e vanno tenuti distinti. Il tetto al livello dei canoni limita il canone stesso, tramite canoni di riferimento minimi e massimi fissati con decreto prefettizio. Il tetto all'evoluzione si limita a impedire che il canone salga tra un inquilino e l'altro.

Il primo si applica solo a un elenco chiuso di territori: Parigi e due territori della Seine-Saint-Denis, Est Ensemble e Plaine Commune, poi Lille, Lione e Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, una parte dell'area metropolitana di Grenoble e il Paese basco. Nizza non vi figura. Lo abbiamo verificato sulla scheda di service-public.fr aggiornata il 1° agosto 2026: per Nizza non è fissato alcun canone di riferimento, e un contratto nizzardo non deve indicarne.

Il secondo, invece, si applica a Nizza. Il comune figura nell'allegato del decreto del 10 maggio 2013 sulle zone tese, a titolo dell'agglomerato di Nizza, accanto a Cannes o ad Antibes. È questa classificazione a far scattare le regole di rilocazione descritte più avanti.

Per diversi dei territori interessati, l'amministrazione indica canoni di riferimento validi fino al 24 novembre 2026, termine attuale del quadro sperimentale. Ogni proroga o estensione spetta al legislatore, e aggiorneremo questo articolo se un giorno Nizza dovesse rientrarvi.

Alla rilocazione, la regola dei diciotto mesi e le sue uscite

Il nostro articolo sul contratto di locazione a Nizza espone il principio del decreto del 27 luglio 2017, prorogato fino al 31 luglio 2027: il canone del nuovo inquilino non può superare quello del precedente. La sua applicazione dipende da alcune precisazioni, spesso scoperte al momento di riaffittare.

La regola riguarda solo l'alloggio rimesso in locazione meno di diciotto mesi dopo la partenza del precedente inquilino. Oltre, il canone di un alloggio in classe da A a E si fissa liberamente. E se il canone precedente non è stato rivisto negli ultimi dodici mesi, il locatore può applicare la variazione annua dell'indice pubblicata alla data di firma del nuovo contratto.

I lavori aprono due porte. Se raggiungono almeno la metà dell'ultima annualità di canone, il canone annuo può aumentare del 15 % del loro importo IVA inclusa. Se raggiungono almeno un'annualità di canone e risalgono a meno di sei mesi, il canone si fissa liberamente. I lavori di risparmio energetico già valorizzati con una maggiorazione non entrano in questo calcolo.

Resta il canone manifestamente sottovalutato. Il locatore può alzarlo, ma l'aumento non può superare la metà della differenza tra un canone di riferimento tratto dal vicinato, per alloggi comparabili, e l'ultimo canone applicato. L'onere della prova spetta al locatore, riferimenti alla mano, e l'inquilino può rivolgersi alla commissione di conciliazione.

F e G: canone congelato, revisione compresa

Dal 24 agosto 2022, nella Francia metropolitana, un alloggio in classe F o G nella diagnosi di prestazione energetica non può più vedere aumentare il canone. Il blocco riguarda la revisione annuale come l'aumento alla rilocazione, per ogni contratto concluso da quella data, rinnovi e proroghe tacite compresi.

Per un locatore la conseguenza è concreta: una clausola di indicizzazione scritta alla perfezione diventa lettera morta finché la classe energetica non sale. Il calendario del decoro abitativo, che ha escluso la classe G dal 1° gennaio 2025 ed escluderà la classe F dal 1° gennaio 2028, è illustrato nel nostro articolo sul contratto di locazione a Nizza.

Una nuova diagnosi dopo i lavori, che porta l'alloggio in classe E, riapre la revisione per il futuro. Non la rende retroattiva, non più di una revisione ordinaria.

Tutto dipende quindi da una data e da un indice. Il locatore che manca la data perde l'anno, e quello che sbaglia trimestre si espone a una contestazione. È il tipo di scadenza che un mandato di gestione segue per il locatore, contratto per contratto, con la classe energetica accanto. Promenades Services amministra immobili a Nizza e sul litorale vicino, dal 107 Promenade des Anglais.

Domande frequenti

Come si calcola la revisione annuale del canone?: Si moltiplica il canone al netto delle spese per l'indice di riferimento dei canoni del trimestre previsto dal contratto per l'anno in corso, poi si divide per l'indice dello stesso trimestre dell'anno precedente, arrotondando alla seconda cifra decimale. Nel secondo trimestre 2026 l'indice si attesta a 148,37, contro 146,68 un anno prima, cioè un aumento dell'1,15 %.
Un locatore può reclamare una revisione che ha dimenticato?: Per un anno dalla data di revisione prevista dal contratto, sì, ma l'aumento si applica solo dalla richiesta, senza effetto retroattivo. Trascorso il termine, la revisione dell'anno è persa.
Nizza applica il tetto agli affitti?: Non il tetto al livello dei canoni: Nizza non figura tra i territori dotati di canoni di riferimento, come Parigi o Lione. Ma il comune è in zona tesa, e il decreto del 27 luglio 2017, prorogato fino al 31 luglio 2027, vi limita l'evoluzione del canone alla rilocazione o al rinnovo.
Si può rivedere il canone di un alloggio in classe F o G?: No. Dal 24 agosto 2022, nella Francia metropolitana, il canone di un alloggio in classe F o G non può più aumentare, che si tratti della revisione annuale o di una nuova locazione.
Quando esce l'indice di riferimento dei canoni del terzo trimestre 2026?: L'INSEE lo pubblica il 15 ottobre 2026. Serve ai contratti la cui revisione è indicizzata sul terzo trimestre, e si confronta con l'indice del terzo trimestre 2025, che si attestava a 145,77.

Riferimenti

L'autore

Garen Ajderhanyan

Direttore de La Gazette de la Promenade

Direttore de La Gazette de la Promenade. Scrive di immobiliare e arte di vivere della Riviera, da Nizza.