Yıllık kira güncellemesi nasıl hesaplanır?

Giderler hariç kira, sözleşmede içinde bulunulan yıl için öngörülen çeyreğin kira referans endeksiyle çarpılır, ardından önceki yılın aynı çeyreğine ait endekse bölünür ve virgülden sonra iki basamağa yuvarlanır. 2026'nın ikinci çeyreğinde endeks, bir yıl önceki 146,68'e karşılık 148,37'dir; yani %1,15'lik bir artış.

Mal sahibi unuttuğu bir güncellemeyi talep edebilir mi?

Sözleşmede öngörülen güncelleme tarihinden itibaren bir yıl boyunca evet, ancak artış yalnızca talep tarihinden itibaren ve geriye dönük etki olmaksızın uygulanır. Bu süre geçtikten sonra o yılın güncellemesi kaybedilir.

Nice kira sınırlaması uyguluyor mu?

Kira seviyesi sınırlamasını uygulamıyor: Nice, Paris ya da Lyon gibi referans kiraları olan bölgeler arasında yer almaz. Ancak şehir gergin bölgededir ve 31 Temmuz 2027'ye kadar uzatılan 27 Temmuz 2017 tarihli kararname, yeniden kiralamada ya da yenilemede kiranın artışını sınırlar.

F ya da G sınıfı bir konutun kirası güncellenebilir mi?

Hayır. 24 Ağustos 2022'den beri Fransa anakarasında F ya da G sınıfı bir konutun kirası, ister yıllık güncelleme ister yeniden kiralama söz konusu olsun, artırılamaz.

2026'nın üçüncü çeyreğine ait kira referans endeksi ne zaman yayımlanıyor?

INSEE bu endeksi 15 Ekim 2026'da yayımlar. Güncellemesi üçüncü çeyreğe endekslenmiş sözleşmelerde kullanılır ve 145,77 olan 2025 üçüncü çeyrek endeksiyle karşılaştırılır.

Nice'te kira güncellemesi: IRL endeksi, sözleşme maddesi ve kira sınırlamasının gerçekte izin verdiği

Yazan: Garen Ajderhanyan · 20 Ekim 2026 · 8 dk okuma

Özü

Bir konut kira sözleşmesinde kira yılda yalnızca bir kez ve ancak sözleşmede bir endeksleme maddesi varsa güncellenir. Artış, INSEE'nin yayımladığı kira referans endeksinin (IRL) yıllık değişimini aşamaz: 2026'nın ikinci çeyreğinde endeks 148,37'dir ve bir yılda %1,15 artmıştır. Mal sahibinin güncellemeyi talep etmek için öngörülen tarihten itibaren bir yılı vardır; güncelleme yalnızca talep tarihinden itibaren geçerli olur, hiçbir zaman geçmişe dönük değil. Nice, Paris ya da Lille gibi bölgelere ayrılmış olan kira seviyesi sınırlamasına tabi değildir. Buna karşılık gergin bölge listesindedir ve yeniden kiralamada kiranın artışı, 31 Temmuz 2027'ye kadar yürürlükte olan 27 Temmuz 2017 tarihli kararnameyle sınırlı kalır. F ya da G sınıfı bir konutun kirası, yıllık güncelleme dâhil, artık hiçbir şekilde artırılamaz.

Madde yoksa güncelleme de yok

Yıllık güncelleme kendiliğinden işlemez. Sözleşmede bunu öngören bir madde gerekir ve güncelleme yılda yalnızca bir kez, tarafların kararlaştırdığı tarihte, çoğu zaman sözleşmenin yıldönümünde uygulanır. Bu konuda sessiz kalan bir sözleşme, kirayı yenilenene kadar dondurur.

Madde, referans alınacak endeks çeyreğini de belirtir. Belirtilmemişse, imza tarihinde INSEE'nin yayımladığı son endeks uygulanır ve her yıl bir sonraki yılın aynı çeyreğine ait endeksle karşılaştırılan odur.

Eşyalı konut da aynı kurala uyar, bir farkla: giderler götürü olarak ödeniyorsa bu götürü tutar da kirayla aynı koşullarda her yıl güncellenebilir. Mobilite sözleşmesi ise sözleşme süresince her türlü güncellemeyi yasaklar.

Güncelleme tek yol değildir. Boş (mobilyasız) kiralanan bir konutta, mal sahibinin konutta ya da ortak alanlarda finanse ettiği iyileştirme çalışmaları, bir madde ya da iki tarafça imzalanan bir ek protokolle öngörülmek kaydıyla, sözleşme süresince bir artışı haklı kılabilir. Mal sahibi bu artışı tek başına dayatamaz.

Tek satırda hesap

Yeni kira, mevcut kiranın içinde bulunulan yılın referans çeyreği endeksiyle çarpılıp önceki yılın aynı çeyreğine ait endekse bölünmesine eşittir. Sonuç virgülden sonra iki basamağa yuvarlanır. Hesaba başka hiçbir şey girmez; ne giderler ne de geçen yıl oylanan bir cephe yenilemesinin maliyeti.

Bir örnek. İkinci çeyreğe endekslenmiş, giderler hariç 1.500 € tutarındaki bir kira, ilk yıldönümünde 1.517,28 €'ya çıkar: 1.500 çarpı 148,37, bölü 146,68; 2025'in ikinci çeyreğine ait endeks 146,68, 2026'nın ikinci çeyreğine ait endeks ise 148,37'dir.

Son yayımlanan endeksler bir büyüklük fikri verir: 2025'in üçüncü çeyreğinde 145,77 (bir yılda %0,87), dördüncü çeyrekte 145,78 (%0,79), 2026'nın ilk çeyreğinde 146,60 (%0,78), ardından ikinci çeyrekte 148,37 (%1,15). 2026'nın üçüncü çeyreğine ait endeks 15 Ekim 2026'da yayımlanır.

Enflasyonun hızlandığı dönemde kararlaştırılan, yıllık değişimi %3,5 ile sınırlayan geçici tavan, 2022'nin üçüncü çeyreğinden 2024'ün ilk çeyreğine kadarki endeksleri kapsadı. Artık yürürlükte değildir: endeksin yıllık değişimi yeniden tek sınır olmuştur.

Harekete geçmek için bir yıl ve tek bir gün bile geriye dönük etki yok

Güncelleme tarihini kaçıran mal sahibi hakkını hemen kaybetmez. Bu tarihten itibaren, tercihen alındı bildirimli taahhütlü mektupla, güncelleme iradesini bildirmek için bir yılı vardır. Bu süre geçtikten sonra o yılın güncellemesi kesin olarak kaybedilir.

Yıl içinde talep edilse bile güncelleme zamanı geri almaz. Talep tarihinden itibaren hüküm doğurur. Güncelleme tarihi 13 Mart 2025 olarak belirlenmişse mal sahibi 12 Mart 2026'ya kadar harekete geçebilirdi; ancak yalnızca 13 Haziran 2025'te talepte bulunduysa, yalnızca o günden itibaren ödenecek kiralar artırılır.

Bu bir yıllık süre, kira sözleşmesinden doğan davalara uygulanan üç yıllık zamanaşımıyla karıştırılmamalıdır. Usulüne uygun talep edilmiş ve ödenmemiş güncellenmiş kira üç yıl boyunca istenebilir; hiç talep edilmemiş bir güncelleme ise hiçbir alacak doğurmaz.

Kiracı da kendi açısından bir hesap hatasına itiraz edebilir. 5.000 € ve altındaki bir uyuşmazlıkta, il uzlaştırma komisyonu ya da bir adli uzlaştırmacı önünde dostane bir girişim, hâkime gitmeden önce zorunludur.

Nice kira seviyesi sınırlamasını uygulamaz

Günlük dilde aynı adla anılan iki düzenleme vardır ve bunları ayırmak gerekir. Kira seviyesi sınırlaması, valilik kararıyla belirlenen alt ve üst referans kiralar aracılığıyla kiranın kendisine tavan koyar. Kira artışı sınırlaması ise yalnızca iki kiracı arasında kiranın yükselmesini engeller.

Birincisi yalnızca kapalı bir bölge listesine uygulanır: Paris ve Seine-Saint-Denis'teki iki bölge, Est Ensemble ile Plaine Commune, ardından Lille, Lyon ve Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble metropol alanının bir kısmı ve Bask Ülkesi. Nice bu listede yer almaz. Bunu 1 Ağustos 2026'da güncellenen service-public.fr sayfasında doğruladık: Nice için hiçbir referans kira belirlenmemiştir ve Nice'teki bir sözleşmenin böyle bir kira belirtmesi gerekmez.

İkincisi ise Nice'te uygulanır. Şehir, gergin bölgelere ilişkin 10 Mayıs 2013 tarihli kararnamenin ekinde, Nice kentsel alanı başlığı altında, Cannes ya da Antibes ile birlikte yer alır. Aşağıda anlatılan yeniden kiralama kurallarını tetikleyen bu sınıflandırmadır.

İlgili bölgelerin birkaçı için idare, deneysel çerçevenin şu anki bitiş tarihi olan 24 Kasım 2026'ya kadar geçerli referans kiralar göstermektedir. Her türlü uzatma ya da genişletme yasa koyucunun yetkisindedir; Nice bir gün kapsama girerse bu makaleyi güncelleyeceğiz.

Yeniden kiralamada on sekiz ay kuralı ve istisnaları

Nice'te kira sözleşmesine ilişkin makalemiz, 31 Temmuz 2027'ye kadar uzatılan 27 Temmuz 2017 tarihli kararnamenin ilkesini ortaya koyar: yeni kiracının kirası öncekinin kirasını aşamaz. Uygulaması, çoğu zaman ancak yeniden kiraya verirken fark edilen birkaç ayrıntıya bağlıdır.

Kural yalnızca önceki kiracının ayrılmasından sonra on sekiz aydan kısa sürede yeniden kiraya verilen konutu kapsar. Bu sürenin ötesinde, A ile E arası sınıftaki bir konutun kirası serbestçe belirlenir. Önceki kira son on iki ay içinde güncellenmediyse mal sahibi, yeni sözleşmenin imza tarihinde yayımlanmış olan endeksin yıllık değişimini uygulayabilir.

Çalışmalar iki kapı açar. Son bir yıllık kiranın en az yarısına ulaşırlarsa, yıllık kira çalışmaların KDV dâhil tutarının %15'i kadar artırılabilir. En az bir yıllık kiraya ulaşırlar ve altı aydan yeniyseler kira serbestçe belirlenir. Daha önce bir artışla değerlendirilmiş enerji tasarrufu çalışmaları bu hesaba girmez.

Geriye açıkça düşük belirlenmiş kira kalır. Mal sahibi bu kirayı yükseltebilir, ancak artış, çevredeki benzer konutlardan elde edilen bir referans kira ile son uygulanan kira arasındaki farkın yarısını aşamaz. İspat yükü, referanslarıyla birlikte mal sahibine aittir ve kiracı uzlaştırma komisyonuna başvurabilir.

F ve G: kira donduruldu, güncelleme dâhil

24 Ağustos 2022'den beri Fransa anakarasında enerji performans teşhisinde F ya da G sınıfındaki bir konutun kirası artırılamaz. Dondurma, o tarihten bu yana yapılan her sözleşme için, yenilemeler ve zımni uzamalar dâhil, yıllık güncellemeyi de yeniden kiralamadaki artışı da kapsar.

Mal sahibi için sonuç somuttur: kusursuz yazılmış bir endeksleme maddesi, enerji sınıfı yükselmedikçe ölü bir harf olarak kalır. G sınıfını 1 Ocak 2025'te dışarıda bırakan ve F sınıfını 1 Ocak 2028'de dışarıda bırakacak olan elverişlilik takvimi, Nice'te kira sözleşmesine ilişkin makalemizde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Çalışmalardan sonra yenilenen ve konutu E sınıfına taşıyan bir enerji teşhisi, güncellemeyi gelecek için yeniden açar. Sıradan bir güncelleme gibi, onu geriye dönük kılmaz.

Her şey bu yüzden bir tarihe ve bir endekse bağlıdır. Tarihi kaçıran mal sahibi o yılı kaybeder, yanlış çeyreği kullanan ise itiraza kapı açar. Bu, bir kira yönetimi vekâletinin mal sahibi adına, sözleşme sözleşme ve enerji sınıfını da göz önünde tutarak izlediği türden bir süredir. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden Nice'te ve yakın kıyı şeridinde mülk yönetmektedir.

Sık sorulan sorular

Yıllık kira güncellemesi nasıl hesaplanır?: Giderler hariç kira, sözleşmede içinde bulunulan yıl için öngörülen çeyreğin kira referans endeksiyle çarpılır, ardından önceki yılın aynı çeyreğine ait endekse bölünür ve virgülden sonra iki basamağa yuvarlanır. 2026'nın ikinci çeyreğinde endeks, bir yıl önceki 146,68'e karşılık 148,37'dir; yani %1,15'lik bir artış.
Mal sahibi unuttuğu bir güncellemeyi talep edebilir mi?: Sözleşmede öngörülen güncelleme tarihinden itibaren bir yıl boyunca evet, ancak artış yalnızca talep tarihinden itibaren ve geriye dönük etki olmaksızın uygulanır. Bu süre geçtikten sonra o yılın güncellemesi kaybedilir.
Nice kira sınırlaması uyguluyor mu?: Kira seviyesi sınırlamasını uygulamıyor: Nice, Paris ya da Lyon gibi referans kiraları olan bölgeler arasında yer almaz. Ancak şehir gergin bölgededir ve 31 Temmuz 2027'ye kadar uzatılan 27 Temmuz 2017 tarihli kararname, yeniden kiralamada ya da yenilemede kiranın artışını sınırlar.
F ya da G sınıfı bir konutun kirası güncellenebilir mi?: Hayır. 24 Ağustos 2022'den beri Fransa anakarasında F ya da G sınıfı bir konutun kirası, ister yıllık güncelleme ister yeniden kiralama söz konusu olsun, artırılamaz.
2026'nın üçüncü çeyreğine ait kira referans endeksi ne zaman yayımlanıyor?: INSEE bu endeksi 15 Ekim 2026'da yayımlar. Güncellemesi üçüncü çeyreğe endekslenmiş sözleşmelerde kullanılır ve 145,77 olan 2025 üçüncü çeyrek endeksiyle karşılaştırılır.

Kaynaklar

Yazar

Garen Ajderhanyan

La Gazette de la Promenade editörü

La Gazette de la Promenade editörü. Nice'ten, Riviera'nın gayrimenkulü ve yaşama sanatı üzerine yazıyor.