Nice'te eşyalı mı, boş mu: vergi hesabı, rejim rejim

İki vergi kategorisi ve iki sosyal kesinti oranı

Boş ve eşyalı kiralama sözleşmede ayrıştığı gibi beyannamede de farklı satırlara yazılır. Boş bir konutun kirası gayrimenkul geliridir. Eşyalı bir konutun kirası ise ticari kazançtır ve mülk sahibi vergi açısından eşyalı kiraya veren olur; vakaların büyük çoğunluğunda profesyonel olmayan statüde.

Bu kategori farkı geri kalan her şeyi belirler: götürü indirimi, indirilebilir giderleri, bir zararın akıbetini, satış günü değer artış kazancının nasıl hesaplanacağını. Eşyalı kiralamanın hukuki rejimi, sözleşme süresi ve zorunlu envanteri, Nice'te kiraya verme üzerine yazımızda ele alınıyor. Burada yalnızca vergiden söz ediyoruz.

Yakın zamanda bir fark daha eklendi ve sosyal kesinti tablosunda okunuyor. 2026 Sosyal Güvenliğin Finansmanı Yasası, varlık gelirleri üzerindeki CSG oranını %9,2'den %10,6'ya yükseltti. Gayrimenkul gelirleri ve gayrimenkul değer artış kazançları bu artışın dışında tutuldu ve toplamda %17,2'de kalıyor. Profesyonel olmayan eşyalı kiralamanın gelirleri ise artışa dahil edildi: %18,6.

Bu, indirimle ya da amortismanla zaten azalmış bir gelir üzerinde 1,4 puan fazladır. Tek başına küçük bir fark, ancak aşağıdaki diğer farklarla birlikte ağırlığı artar.

Götürü rejimde: bir yanda %30, öbür yanda %50

Boş kiralamada, brüt gayrimenkul geliri yılda 15.000 €'yu aşmadığında micro-foncier kendiliğinden uygulanır. İdare bu durumda kiraların %70'ini dikkate alır: %30'luk bir indirim, belge ve hesap gerektirmeden tüm giderlerin yerini tutar.

Kiracının asıl konutu olarak kiralanan eşyalı konutta micro-BIC gelirin %50'sini indirir. Tavan 2026 gelirleri için 83.600 €'dur, 2025 gelirleri için 77.700 € idi. Turistik eşyalı konut başka eşiklere tabidir: sınıflandırılmışsa 83.600 € ve %50, sınıflandırılmamışsa yalnızca 15.000 € ve %30. Haftalık kiralanan bir mülk için sınıflandırma sorusunun bu nedenle bir bedeli vardır.

Örnek için seçilmiş bir rakam olarak yıllık 12.000 € kira alalım. Boş kiralamada vergilendirilebilir gelire 8.400 € eklenir. Yıllık eşyalı kiralamada 6.000 €. Aynı marjinal dilimde eşyalı kiralama, tek bir muhasebe defteri açılmadan dörtte bir daha düşük bir tutar üzerinden vergilendirilir.

Götürü rejimden tercihle çıkılır. Boş kiralamada gerçek gider rejimi tercihi üç yıl bağlar ve bu süre dolmadan geri alınamaz. Eşyalı kiralamada tercih beyan son tarihinden önce yapılır ve ardından her yıl zımnen yenilenir. Her iki durumda da götürü rejim, ancak gerçek giderler indirimin altında kalıyorsa doğru seçimdir.

Gerçek gider rejiminde farkın adı amortisman

Gerçek gider rejimindeki boş kiralama harcadığını düşer: kredi faizleri, emlak vergisi, geri alınamayan ortak gider payları, sigorta, yönetim ücretleri, bakım ve iyileştirme işleri. Giderler kirayı aştığında, faizler hariç zarar yılda 10.700 €'ya kadar toplam gelirden mahsup edilir. Bu sınır, konutu E, F veya G sınıfından A, B, C veya D sınıfına geçiren, 5 Kasım 2022'den beri kabul edilmiş bir teklife dayanan ve en geç 31 Aralık 2027'de ödenen enerji renovasyonu işleri için 21.400 €'ya çıkar. Mülk üç yıl içinde kiralanmaz hale gelirse indirim geri alınır.

Gerçek gider rejimindeki eşyalı kiralama aynı giderleri düşer ve buna amortismanı ekler. Değer kaybetmeyen arsa hariç binanın bedeli ile mobilyanın bedeli, kullanım ömürleri boyunca yıllık paylar halinde düşülür. Arsa ile yapı arasındaki ayrımı kiraya veren yapar ve bunu belgeleyebilmelidir.

Amortismanın, birçok simülasyonun unuttuğu bir sınırı vardır. Yalnızca diğer giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarına kadar indirilebilir: sonucu sıfıra indirebilir, asla eksiye düşüremez. Aşan kısım kaybolmaz, sonraki yıllara aktarılır. Profesyonel olmayan eşyalı kiralamadan doğan bir zarar ise yalnızca aynı nitelikteki gelirlerden, on yıl boyunca mahsup edilir; asla bir maaştan ya da emekli aylığından değil.

Boş kiralama amortisman ayıramaz, yeni ve dar bir çerçeve dışında. 2026 Maliye Yasası, 21 Şubat 2026 ile 31 Aralık 2028 arasındaki alımlara açık bir konut canlandırma düzenlemesi getirdi: toplu bir binada yer alan, yeni ya da bedelinin en az %30'u kadar iş yapılmış eski bir daire, dokuz yıl boyunca asıl konut olarak boş kiralanacak, ara, sosyal veya çok sosyal kira tavanına uyulacak. Serbest kirayla kiralanan bir daire bu düzenlemeden yararlanamaz.

Satış: 2025 Maliye Yasası neyi değiştirdi

Şubat 2025'e kadar profesyonel olmayan eşyalı kiraya veren iki avantajı bir arada kullanıyordu. Gerçek gider rejiminde amortisman ayırıyor, satışta ise bireylerin değer artış kazancı rejimine tabi oluyordu; bu rejim hiçbir şey düşülmemiş gibi özgün alış bedeli üzerinden hesaplanıyordu. 2025 Maliye Yasası'nın 84. maddesi bu birlikteliğe son verdi.

15 Şubat 2025'ten beri gerçekleşen her devirde alış bedeli, düşülmüş amortismanlar kadar azaltılır. Kiralamanın başladığı tarih önemli değildir: 2012'den beri kiralanan ve 2026'da satılan bir mülk, bütün bu yılların amortismanlarını geri ekler. Yalnızca öğrenci veya yaşlı rezidansları ile bazı sağlık ve sosyal bakım kurumları kapsam dışıdır. Yıllık olarak eşyalı kiralanan bir sahil dairesi bu istisnaların hiçbirine girmez. Micro-BIC rejiminde hiçbir amortisman düşülmez, dolayısıyla geri eklenecek bir şey de yoktur.

Etki rakamla ölçülebilir. Varsayım olarak yılda 8.000 €'dan on yıllık amortisman alalım: değer artış kazancına 80.000 € eklenir. On yıl elde tutulan mülk, gelir vergisi için %30, sosyal kesintiler için %8,25 indirimden yararlanır. Bu 80.000 € böylece 10.640 € gelir vergisine, yani 56.000 €'nun %19'una, ve 12.625 € sosyal kesintiye, yani 73.400 €'nun %17,2'sine mal olur. Vergilendirilebilir kazanç 50.000 €'yu aştığında buna ek bir vergi eklenir.

Amortisman bu nedenle kötü bir hesap haline gelmedi. Aynı örnekte, %30 dilimindeki ve %18,6 sosyal kesintiye tabi bir mükellefin her yıl düştüğü 8.000 €, yılda 3.888 €, on yılda 38.880 € tasarruf sağlar. Avantaj sürüyor, ancak bu tasarrufun bir kısmı artık yalnızca ertelenmiş bir vergi. Elde tutma süresi onu gelir vergisi için yirmi iki yılda, sosyal kesintiler için otuz yılda siler.

LMNP mi, LMP mi: tüm rejimi değiştiren eşik

Eşyalı kiraya veren, iki koşul aynı anda gerçekleştiğinde profesyonel olur: hanenin yıllık geliri 23.000 €'yu aşar ve hanenin diğer faaliyet gelirlerini de aşar. Birinin eksik olması profesyonel olmayan statüde kalmaya yeter. Nice'te büyük bir daire kiraya veren maaşlı bir mülk sahibi, ikincisine yaklaşmadan birincisini aşabilir.

Profesyonel statü iki kapı açar. Zarar, tutar sınırı olmaksızın toplam gelirden mahsup edilir. Değer artış kazancı ise işletme rejimine tabi olur; gelir 90.000 €'nun altında kalırsa beş yıllık faaliyetten sonra muafiyet mümkündür, 126.000 €'ya kadar kısmi muafiyet uygulanır.

Buna karşılık, 23.000 €'nun üzerindeki gelirde profesyonel kiraya veren sosyal güvenlik primi öder, profesyonel olmayan ise yalnızca sosyal kesintileri öder. Profesyonel değer artış kazancı da amortismanları her zaman hesaba katmıştır; 2025 reformu tam olarak bunu profesyonel olmayanlara genişletti. Bir statüden diğerine geçiş beyan anında değil, bir mali müşavirle önceden hazırlanır.

Vergi hesabının söylemedikleri

Karşılaştırma tablosu vergide durur, oysa yönetim de seçimi etkiler. Yıllık eşyalı kiralanan bir konut daha sık yeniden kiralanır ve güncel tutulan bir envanter ister, eskidikçe yenilenmesi gereken mobilyalarla birlikte. Gerçek gider rejimi bir muhasebe gerektirir; bu iş çoğu zaman ücreti indirilebilen bir profesyonele verilir. Boş kiralamada kiracı daha seyrek değişir, buna karşılık vergi açısından daha az avantajlıdır.

Son olarak hukuk her sonbahar değişir. Bu yazının yayımlandığı tarihte 2027 Maliye Yasası tasarısı Parlamento'da görüşülmektedir ve eşyalı kiralamanın vergilendirilmesi birkaç yıldır her bütçede yeniden gündeme gelmektedir. Burada verilen oran ve eşikler Ekim 2026'da yürürlükte olanlardır; aralıkta kabul edilecek hükümler çoğunlukla izleyen yılın gelirlerine uygulanır.

Boş ile eşyalı arasında karar veren mülk sahibi, bu nedenle bir vergi rejimi kadar bir yönetim biçimi de seçer. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden Nice'te ve yakın kıyıda boş ve eşyalı kiralanan mülkleri yönetir. Hazırladığımız dökümler, danışmanınızla hangi rejimi seçerseniz seçin, beyannamenin doldurulmasına da yarar.