Arredato o vuoto a Nizza: il calcolo fiscale, regime per regime

Due categorie d'imposta, e due aliquote di prelievi sociali

Vuoto e arredato si distinguono nel contratto, e anche nel quadro della dichiarazione. I canoni di un alloggio vuoto sono redditi fondiari. Quelli di un alloggio arredato sono redditi d'impresa, e il proprietario diventa fiscalmente locatore di arredato, non professionale nella grande maggioranza dei casi.

Questa differenza di categoria governa tutto il resto: l'abbattimento forfettario, le spese deducibili, la sorte di un deficit, il modo in cui sarà calcolata la plusvalenza il giorno della vendita. Il regime giuridico dell'arredato, la durata del contratto e l'inventario obbligatorio, è trattato nel nostro articolo sull'affitto a Nizza. Qui si parla solo di imposte.

Di recente si è aggiunto uno scarto, e si legge nella tabella dei prelievi sociali. La legge di finanziamento della sicurezza sociale per il 2026 ha innalzato la CSG sui redditi patrimoniali dal 9,2 % al 10,6 %. I redditi fondiari e le plusvalenze immobiliari sono stati esclusi dall'aumento e restano al 17,2 % complessivo. I canoni di una locazione arredata non professionale, invece, vi sono entrati: 18,6 %.

Sono 1,4 punti in più, su un reddito già ridotto dall'abbattimento o dall'ammortamento. Preso da solo lo scarto è modesto, ma pesa di più sommato alle differenze che seguono.

A forfait: il 30 % da una parte, il 50 % dall'altra

Nella locazione vuota, il micro-foncier si applica di diritto quando i redditi fondiari lordi non superano 15.000 euro l'anno. Il fisco trattiene allora il 70 % dei canoni: un abbattimento del 30 % tiene luogo di tutte le spese, senza giustificativi e senza calcoli.

Nell'arredato locato come abitazione principale, il micro-BIC abbatte il 50 % degli incassi. Il tetto è di 83.600 euro per i redditi del 2026, dopo i 77.700 euro di quelli del 2025. L'arredato turistico segue altre soglie: 83.600 euro e 50 % se classificato, soltanto 15.000 euro e 30 % se non lo è. Per un immobile affittato a settimana, la classificazione ha dunque un prezzo.

Prendiamo 12.000 euro di canoni annui, cifra scelta per l'esempio. Nel vuoto, 8.400 euro si aggiungono al reddito imponibile. Nell'arredato locato all'anno, 6.000 euro. A parità di aliquota marginale, l'arredato è tassato su un importo inferiore di un quarto, prima ancora di aprire un libro contabile.

Dal forfait si esce per opzione. Nella locazione vuota, l'opzione per il reale vincola per tre anni e non si revoca prima. Nell'arredato si esercita prima della scadenza della dichiarazione e si rinnova poi tacitamente ogni anno. In entrambi i casi, il forfait conviene solo se le spese reali restano sotto l'abbattimento.

Nel regime reale, la differenza si chiama ammortamento

La locazione vuota nel regime reale deduce ciò che spende: interessi del mutuo, imposta fondiaria, spese condominiali non recuperabili, assicurazione, spese di gestione, lavori di manutenzione e di miglioria. Quando le spese superano i canoni, il deficit al netto degli interessi si imputa sul reddito complessivo entro 10.700 euro l'anno. Il limite sale a 21.400 euro per lavori di riqualificazione energetica che portano l'alloggio da una classe E, F o G a una classe A, B, C o D, pagati entro il 31 dicembre 2027 su preventivo accettato dal 5 novembre 2022. La deduzione viene recuperata se l'immobile smette di essere locato entro tre anni.

L'arredato nel regime reale deduce le stesse spese, e aggiunge l'ammortamento. Il prezzo dell'edificio, esclusi i terreni che non si deprezzano, e quello dei mobili si deducono per quote annuali lungo la loro durata d'uso. La ripartizione tra terreno e costruzione spetta al locatore, che deve poterla giustificare.

L'ammortamento ha un limite che molte simulazioni dimenticano. Si deduce solo fino al canone diminuito delle altre spese: può portare il risultato a zero, mai renderlo negativo. L'eccedenza non va perduta, si riporta agli anni successivi. Un deficit da locazione arredata non professionale, invece, si imputa soltanto su redditi della stessa natura, per dieci anni, mai su uno stipendio o una pensione.

La locazione vuota non ammortizza, salvo in un quadro nuovo e stretto. La legge di bilancio per il 2026 ha creato un dispositivo di rilancio dell'edilizia abitativa, aperto agli acquisti dal 21 febbraio 2026 al 31 dicembre 2028: alloggio in un edificio collettivo, nuovo o vecchio con almeno il 30 % del prezzo in lavori, locato vuoto per nove anni come abitazione principale, entro un tetto di canone intermedio, sociale o molto sociale. Un alloggio locato a canone libero non vi rientra.

La rivendita: cosa ha cambiato la legge di bilancio per il 2025

Fino a febbraio 2025, il locatore di arredato non professionale cumulava due vantaggi. Ammortizzava nel regime reale, e rivendeva nel regime delle plusvalenze dei privati, calcolato sul prezzo d'acquisto originario, come se nulla fosse stato dedotto. L'articolo 84 della legge di bilancio per il 2025 ha posto fine a questo cumulo.

Per ogni cessione realizzata dal 15 febbraio 2025, il prezzo d'acquisto è ridotto degli ammortamenti dedotti. Non conta la data d'inizio della locazione: un immobile locato dal 2012 e venduto nel 2026 reintegra gli ammortamenti di tutti quegli anni. Ne sono escluse soltanto le residenze per studenti o per anziani e alcune strutture socio-sanitarie. Un appartamento sul lungomare locato arredato all'anno non rientra in alcuna di queste eccezioni. Nel micro-BIC non si deduce alcun ammortamento, e non c'è quindi nulla da reintegrare.

L'effetto si misura in cifre. Prendiamo dieci anni di ammortamento a 8.000 euro l'anno, ipotesi di scuola: 80.000 euro si aggiungono alla plusvalenza. Detenuto per dieci anni, l'immobile beneficia di un abbattimento del 30 % per l'imposta e dell'8,25 % per i prelievi sociali. Questi 80.000 euro costano allora 10.640 euro d'imposta, il 19 % di 56.000 euro, e 12.625 euro di prelievi sociali, il 17,2 % di 73.400 euro. Si aggiunge una sovrattassa quando la plusvalenza imponibile supera 50.000 euro.

L'ammortamento non è diventato per questo un cattivo affare. Nello stesso esempio, 8.000 euro dedotti ogni anno da un contribuente con aliquota del 30 %, con il 18,6 % di prelievi sociali, fanno risparmiare 3.888 euro l'anno, 38.880 euro in dieci anni. Il vantaggio resta, ma una parte di quel risparmio è ormai soltanto un'imposta differita. La durata del possesso la cancella dopo ventidue anni per l'imposta sul reddito, dopo trenta per i prelievi sociali.

LMNP o LMP: la soglia che cambia l'intero regime

Il locatore di arredato diventa professionale quando due condizioni ricorrono insieme: gli incassi annui del nucleo fiscale superano 23.000 euro, e superano gli altri redditi da attività del nucleo. Basta che ne manchi una per restare non professionale. Un proprietario dipendente che affitta un grande appartamento a Nizza può superare la prima senza avvicinarsi alla seconda.

Lo status professionale apre due porte. Il deficit si imputa sul reddito complessivo senza limiti di importo. E la plusvalenza segue il regime delle imprese, con un'esenzione possibile dopo cinque anni di attività se gli incassi restano sotto 90.000 euro, parziale fino a 126.000 euro.

In cambio, oltre 23.000 euro di incassi, il locatore professionale paga contributi previdenziali, mentre il non professionale paga solo i prelievi sociali. E la plusvalenza professionale ha sempre tenuto conto degli ammortamenti, ciò che la riforma del 2025 ha esteso proprio ai non professionali. Il passaggio da uno status all'altro si prepara con un commercialista, non al momento della dichiarazione.

Ciò che il calcolo fiscale non dice

Una tabella comparativa si ferma all'imposta, mentre anche la gestione pesa sulla scelta. Un arredato all'anno si riaffitta più spesso e richiede un inventario aggiornato, con mobili da sostituire man mano. Il regime reale presuppone una contabilità, spesso affidata a un professionista il cui onorario è deducibile. La locazione vuota cambia inquilino meno spesso, con una fiscalità meno favorevole.

Il diritto, infine, si muove ogni autunno. Il disegno di legge di bilancio per il 2027 è all'esame del Parlamento al momento di questa pubblicazione, e la fiscalità della locazione arredata torna a ogni bilancio da diversi anni. Aliquote e soglie citate qui sono quelle in vigore nell'ottobre 2026; ciò che sarà votato a dicembre si applicherà, il più delle volte, ai redditi dell'anno successivo.

Tra vuoto e arredato si sceglie dunque un modo di gestire tanto quanto un regime fiscale. Promenades Services amministra immobili locati vuoti e arredati a Nizza e sulla costa vicina, dal 107 Promenade des Anglais. I rendiconti che produciamo servono anche a compilare la dichiarazione, qualunque sia il regime che sceglierete con il vostro consulente.