Nice'te kiraya vermek: sözleşme, depozito, ihbar süresi, gerçekte ne geçerli

Boş mu eşyalı mı: bu seçim geri kalan her şeyi belirler

Boş bir konutun kira sözleşmesi, mal sahibi gerçek kişiyse en az üç yıl, tüzel kişiyse altı yıl sürer. Bu, 6 Temmuz 1989 tarihli kanunun 10. maddesidir ve aşağı çekilerek pazarlık edilemez. Eşyalıda süre bir yıla, kiracı öğrenciyse dokuz aya iner.

Bu süre geri kalanı belirler. Konutun ne sıklıkla piyasaya döneceğini, bununla birlikte boş kalma riskini tayin eder. Her dönüşe bir yenileme ve kiracı arayışı eklenir. Eşyalı bir daire aylık olarak çoğu zaman daha yüksek getirir, ama çok daha sık yeniden kiraya verilir.

İhbar süresi de aynı ayrımı izler. Boş konuttan çıkan kiracı üç ay, eşyalıdan çıkan bir ay önce bildirir. Diğer yönde, malını geri almak isteyen mal sahibi boşta sürenin bitiminden altı ay, eşyalıda üç ay önce ihbarda bulunur; üstelik yalnızca sözleşmenin vadesinde ve kanunun sınırladığı bir gerekçeyle.

Mobilite sözleşmesi üçüncü bir durumdur; eğitimde, görevde ya da tayinde olan kiracıya ayrılmıştır. Bir aydan on aya kadar sürer, on ayın ötesinde yenilenmez ve hiçbir depozitoya izin vermez.

Eşyalı olmanın bedeli kısıtlarla da ödenir. 31 Temmuz 2015 tarihli kararname, bir konutun kanun anlamında eşyalı sayılması için içermesi gereken mobilya listesini belirler. Eksik bir konut, sahibi öyle adlandırdığı için eşyalı olmaz: sözleşme boş kiralama olarak yeniden nitelendirilebilir ve beraberinde üç yıl gelir.

Depozito, ve çıkışta pahalıya patlayan rakam

Boş konut için giderler hariç bir aylık kira, eşyalı için iki aylık. Giderler hariç tam anlamını taşır: hesap çıplak kira üzerinden yapılır, her ay talep edilen toplam üzerinden değil. Mobilite sözleşmesi ise hiçbirine izin vermez.

Çıkış tespit tutanağı giriştekine uygunsa depozito bir ay içinde, uygun değilse iki ay içinde iade edilir. Süre anahtarların teslimiyle başlar, sözleşmenin bitişiyle değil. Bu ayrım, yanlış tarihten sayan mal sahiplerine birden fazla davayı kaybettirmiştir.

Gecikmenin bedeli vardır. Başlayan her gecikme ayı, giderler hariç aylık kiranın %10'unu ekler ve sürenin bir gün aşılması bütün ayı işletmeye yeter. Artış, ihtarname ya da dava gerekmeden uygulanır.

Nice'in değiştirdiği şey, gergin bölge olduğu için

Nice, 10 Mayıs 2013 tarihli 2013-392 sayılı kararnamenin ekinde, Nice yerleşim alanı başlığı altında yer alır. Bu sınıflandırma, mal sahibi açısından sözleşmenin iki kuralını değiştirir.

Birincisi kiracının ayrılışını ilgilendirir. Gergin bölgede ihbar süresi üç aydan bir aya iner ve kiracı kararını gerekçelendirmek zorunda değildir. Nice'li bir mal sahibi bu yüzden bir aylık öngörüyle hesap yapar ve gezileri buna göre planlar.

İkincisi kirayı ilgilendirir. 27 Temmuz 2017 tarihli kararname, 20 Temmuz 2026 tarihlisiyle uzatılarak, aynı belediyelerde yeni bir kiralama ya da sözleşme yenilemesi hâlinde kiranın değişimini 1 Ağustos 2026 ile 31 Temmuz 2027 arasında sınırlar. Sonraki kiracıdan istenen kira, öncekinin kirasını, en fazla kira referans endeksi kadar güncellenmiş hâlini aşamaz.

Sınırın iki dar istisnası vardır. İyileştirme çalışmaları ya da oturmaya elverişlilik ölçütlerine uygun hâle getirme, tıpkı açıkça düşük kalmış bir kira gibi, sınırın aşılmasına izin verir. Her iki durumda da ispat yükü, belgeleriyle birlikte mal sahibine düşer.

Enerji sınıfı artık kiraya vermenin koşulu

22 Ağustos 2021 tarihli İklim ve Dayanıklılık kanunu, enerji performansını oturmaya elverişli konut tanımının içine soktu. 1 Ocak 2025'ten beri G sınıfı bir konut aranan eşiği karşılamıyor. 1 Ocak 2028 F sınıfını, 1 Ocak 2034 ise E sınıfını dışarıda bırakacak.

Takvim yeni sözleşmelere olduğu kadar yenilemelere ve zımni uzatmalara da uygulanır. Yürürlükteki bir sözleşme bu nedenle korunaklı değildir: bir sonraki vadesinde kapsama girer ve uzatmaya güvenmek ek süre kazandırmaz.

Yasaktan önce dondurma gelir. 24 Ağustos 2022'den beri F ya da G sınıfı bir konutun kirası artık artırılamaz; ne yıllık güncellemede, ne yeniden kiralamada, ne de sözleşme yenilemesinde. Eski yapının baskın olduğu bir sahil şeridinde bu mesele kiraya vermeden önce çözülür, sonra değil.

Mülk yönetildiğinde ne değişir

Bu kuralların hiçbiri tek başına karmaşık değil. Pahalıya patlayan, takvimleri: ağustosa denk gelen bir aylık ihbar, anahtar tesliminden sonraki otuz gün içinde iade edilecek depozito, oturmaya elverişlilik eşiğini tetikleyen bir sözleşme vadesi, F sınıfının yasakladığı bir güncelleme.

Bir yönetim sözleşmesi, telafisi olmayan bu tarihleri tutmak içindir. Belgeleri doğru anda ister ve bir ilanın uygunluğunu yayımlanmadan önce denetler. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'den, Nice'te ve yakın kıyıda mülk yönetir.