Affittare a Nizza: contratto, deposito, preavviso, cosa si applica davvero

Vuoto o arredato: questa scelta comanda tutto il resto

Il contratto di un alloggio vuoto dura almeno tre anni quando il locatore è una persona fisica, sei anni quando è una persona giuridica. È l'articolo 10 della legge del 6 luglio 1989, e non si contratta al ribasso. L'arredato scende a un anno, e a nove mesi quando l'inquilino è uno studente.

Questa durata decide il resto. Fissa la frequenza con cui l'alloggio torna sul mercato, e con essa il rischio di sfitto. A ogni ritorno si aggiungono un ripristino e la ricerca di un inquilino. Un arredato si affitta spesso a un canone mensile più alto, ma si rimette in locazione molto più spesso.

Il preavviso segue la stessa divisione. L'inquilino di un alloggio vuoto se ne va con tre mesi di preavviso, quello di un arredato con uno. Nell'altro senso, il locatore che vuole riprendersi il bene dà disdetta sei mesi prima della scadenza nel vuoto, tre mesi nell'arredato, e soltanto alla scadenza del contratto, per un motivo che la legge delimita.

Il contratto di mobilità è un terzo caso, riservato a un inquilino in formazione, in missione o in trasferimento. Dura da uno a dieci mesi, non si rinnova oltre i dieci mesi e non ammette alcun deposito cauzionale.

L'arredato si paga anche in vincoli. Il decreto del 31 luglio 2015 fissa l'elenco dei mobili che un alloggio deve contenere per essere arredato ai sensi di legge. Un alloggio incompleto non lo diventa perché il proprietario lo chiama così: il contratto può essere riqualificato come locazione vuota, con i tre anni che ne conseguono.

Il deposito cauzionale, e la cifra che costa all'uscita

Una mensilità di canone al netto delle spese per un alloggio vuoto, due mensilità per un arredato. Al netto delle spese significa quello che dice: il calcolo si fa sul canone nudo, non sulla somma richiesta ogni mese. Il contratto di mobilità non ne ammette alcuno.

Il deposito si restituisce entro un mese quando lo stato dei luoghi in uscita corrisponde a quello d'ingresso, ed entro due mesi quando non corrisponde. Il termine decorre dalla riconsegna delle chiavi, non dalla fine del contratto. La differenza ha fatto perdere più di una causa a proprietari che contavano dalla data sbagliata.

Il ritardo si paga. Ogni mese di ritardo iniziato aggiunge il 10 % del canone mensile al netto delle spese, e basta un solo giorno oltre il termine per far scattare il mese intero. La maggiorazione si applica senza diffida né procedura.

Cosa cambia a Nizza, perché è in zona tesa

Nizza figura nell'allegato del decreto n. 2013-392 del 10 maggio 2013, a titolo dell'agglomerato di Nizza. Per un locatore, questa classificazione modifica due regole del contratto.

La prima riguarda la partenza dell'inquilino. In zona tesa il suo preavviso scende da tre mesi a uno, senza che debba giustificare la decisione. Un proprietario nizzardo ragiona quindi con un mese di visibilità e organizza le visite di conseguenza.

La seconda riguarda il canone. Il decreto del 27 luglio 2017, prorogato da quello del 20 luglio 2026, limita l'evoluzione del canone in caso di nuova locazione o di rinnovo del contratto negli stessi comuni, dal 1° agosto 2026 al 31 luglio 2027. Il canone chiesto all'inquilino successivo non può superare quello del precedente, rivalutato al massimo dell'indice di riferimento dei canoni.

Il limite ammette due eccezioni, strette. Lavori di miglioramento o una messa a norma con i criteri di decoro consentono di superarlo, così come un canone manifestamente sottovalutato. In entrambi i casi spetta al locatore fornirne la prova, documenti alla mano.

La classe energetica, ormai condizione per affittare

La legge Clima e Resilienza del 22 agosto 2021 ha fatto entrare la prestazione energetica nella definizione di alloggio decoroso. Dal 1° gennaio 2025 un alloggio in classe G non raggiunge più la soglia richiesta. Il 1° gennaio 2028 escluderà la classe F, e il 1° gennaio 2034 la classe E.

Il calendario si applica ai contratti nuovi, ma anche ai rinnovi e alle proroghe tacite. Un contratto in corso non è quindi al riparo: cambia alla scadenza successiva, e contare sulla proroga non fa guadagnare tempo.

Prima del divieto viene il blocco. Dal 24 agosto 2022 il canone di un alloggio in classe F o G non può più aumentare, né alla revisione annuale, né in caso di nuova locazione, né al rinnovo del contratto. Su un lungomare dove domina l'edilizia d'epoca, la questione si risolve prima di mettere in affitto, non dopo.

Cosa cambia quando il bene è gestito

Nessuna di queste regole è complicata presa da sola. Ciò che costa è il loro calendario: un preavviso di un mese che cade in agosto, un deposito da restituire entro trenta giorni dalla riconsegna delle chiavi, una scadenza contrattuale che fa scattare la soglia di decoro, una rivalutazione che una classe F vieta.

Un mandato di gestione serve a tenere queste date, che non si recuperano. Serve anche a richiedere i documenti al momento giusto e a verificare la conformità di un annuncio prima che esca. Promenades Services amministra immobili a Nizza e sulla costa vicina, dal 107 Promenade des Anglais.