Fondo lavori e piano pluriennale: il calendario dei voti e la sola esenzione

Fondo a dieci anni, piano a quindici

L'articolo sulle spese condominiali, pubblicato ad agosto, ha fissato la soglia minima della quota. Questo risale a monte: il piano che fissa quella soglia, e ciò che la legge consente di fare del fondo una volta costituito.

I due obblighi non partono alla stessa età. Il fondo lavori si costituisce allo scadere di dieci anni dal collaudo dei lavori di costruzione, per ogni edificio destinato in tutto o in parte ad abitazione. Il progetto di piano pluriennale dei lavori diventa obbligatorio quindici anni dopo lo stesso collaudo, e il piano si aggiorna poi ogni dieci anni.

L'articolo 171 della legge n. 2021-1104 del 22 agosto 2021 ha scaglionato l'entrata in vigore del piano secondo le dimensioni: il 1° gennaio 2023 per i condomini di oltre 200 lotti a uso abitativo, di ufficio o commerciale, il 1° gennaio 2024 tra 51 e 200 lotti, il 1° gennaio 2025 per quelli di 50 lotti al massimo. Da quest'ultima data tutti i condomini interessati rientrano nell'obbligo.

Un edificio Belle Époque ha superato queste soglie di età da tempo. È interessato; resta da verificare se il progetto sia stato redatto, poi presentato all'assemblea ed eventualmente adottato.

Dal progetto al piano adottato

Il progetto di piano pluriennale si basa su un'analisi della struttura e degli impianti, sull'attestato di prestazione energetica e, se esiste, sulla diagnosi tecnica globale. Comprende quattro elementi: l'elenco dei lavori necessari alla salvaguardia dell'edificio, alla salute e alla sicurezza degli occupanti, al risparmio energetico e alla riduzione delle emissioni; la stima della prestazione energetica che questi lavori consentono di raggiungere; una stima sommaria del loro costo e la loro gerarchia; un calendario per quelli che appaiono necessari nei dieci anni.

È affidato a una persona le cui competenze sono fissate dal decreto n. 2022-663 del 25 aprile 2022: tecniche costruttive tradizionali e contemporanee, patologie dell'edificio, prestazione energetica, con un diploma, un titolo o una certificazione. Attesta la propria imparzialità e indipendenza rispetto all'amministratore, ai fornitori di energia e alle imprese che intervengono sull'edificio, e non può concedere né ricevere alcun vantaggio.

Il voto avviene in due tempi. L'assemblea decide prima le modalità di redazione del progetto, e quindi la scelta del professionista, con la maggioranza dell'articolo 24. Il progetto è poi presentato alla prima assemblea successiva alla sua redazione, che lo adotta in tutto o in parte con la maggioranza dell'articolo 25, lo modifica o lo respinge. Solo la redazione e la presentazione sono obbligatorie; l'adozione no.

Un rifiuto non chiude la questione. Finché il progetto non è adottato, o il suo calendario resta incerto, l'amministratore deve iscriverlo all'ordine del giorno di ogni assemblea che approva i conti. Una volta adottato, il piano non vale come voto dei lavori: ciascuno si vota a suo tempo, con il suo finanziamento e i compensi dell'amministratore. Il piano, o in mancanza il progetto, si consegna all'acquirente di un lotto, e i suoi lavori entrano nel libretto di manutenzione.

La diagnosi tecnica globale, e l'unica esenzione dal piano

La diagnosi tecnica globale valuta lo stato dell'edificio: stato apparente delle parti e degli impianti comuni, situazione rispetto agli obblighi di legge, miglioramenti possibili della gestione tecnica, prestazione energetica, e una stima sommaria del costo dei lavori, in particolare di quelli dei prossimi dieci anni.

In un condominio esistente resta facoltativa, qualunque sia l'età dell'edificio. L'assemblea decide di farla eseguire, e con quali modalità, con la maggioranza dell'articolo 24. È obbligatoria solo alla costituzione in condominio di un edificio con più di dieci anni, o quando il sindaco o il prefetto la esige di fronte a dissesti.

Eppure è proprio la diagnosi ad aprire l'unica esenzione. Se non evidenzia alcun bisogno di lavori nei dieci anni successivi alla sua redazione, il condominio è esentato dal redigere un progetto di piano pluriennale. Su un edificio storico esposto al mare l'ipotesi resta in gran parte teorica.

Il suo costo si ripartisce tra tutti i condòmini secondo i millesimi, e non si recupera sull'inquilino. È inserita nel libretto di manutenzione e trasmessa all'acquirente di un lotto.

Il fondo lavori: cosa finanzia la quota, e cosa non finanzia

Il fondo ha quattro usi: la redazione del progetto di piano e, se del caso, della diagnosi tecnica globale; i lavori previsti dal piano adottato; i lavori urgenti che l'amministratore avvia per la salvaguardia dell'edificio; i lavori di salvaguardia, salute, sicurezza o risparmio energetico non previsti dal piano. L'assemblea decide la destinazione, tenendo conto delle parti comuni speciali e delle tabelle di ripartizione del regolamento.

Non paga mai la manutenzione ordinaria, che rientra nel bilancio preventivo. È il confine superato più spesso per distrazione: una riparazione ordinaria dell'ascensore pagata con il fondo impoverisce la riserva destinata alla sua sostituzione.

Poiché il fondo è obbligatorio, la sua creazione non si vota. L'amministratore apre un conto bancario separato e fruttifero intestato al condominio, senza voto dell'assemblea, che fissa ogni anno l'importo della quota con la maggioranza dell'articolo 25. Gli interessi restano al condominio, il consiglio riceve copia degli estratti conto e l'apertura del conto è compresa nel forfait dell'amministratore. La quota si richiede alle stesse date delle rate del bilancio.

La soglia minima resta quella ricordata dall'articolo sulle spese: almeno il 5% del bilancio preventivo e, quando un piano è adottato, almeno il 2,5% dell'importo dei lavori che prevede. Le dimensioni del condominio non esentano dal fondo: service-public precisa che l'obbligo vale qualunque sia il numero di lotti.

I casi limite, dalla sospensione delle quote alla contestazione

Le quote possono essere sospese, ma la legge ne regola il momento. L'assemblea si pronuncia sulla sospensione quando il fondo supera il bilancio preventivo. Quando è stato adottato un piano, secondo il testo dell'articolo 14-2-1 pubblicato su Légifrance occorre inoltre che il fondo superi il 50% dell'importo dei lavori previsti da quel piano.

Alla vendita, le somme versate restano legate al lotto ed entrano definitivamente nel patrimonio del condominio. Service-public precisa una sfumatura poco nota: venditore e acquirente possono concordare nell'atto un rimborso delle somme non ancora destinate a lavori, che si aggiunge allora al prezzo. Il venditore non vi ha diritto: il rimborso si negozia.

La legge non sanziona direttamente l'assenza del fondo o un'aliquota inferiore al minimo. Un condòmino contrario o assente può però chiedere al tribunale giudiziario l'annullamento della delibera che lo esclude o lo sottodimensiona. Se la dimenticanza viene dall'amministratore, una diffida con raccomandata a iscrivere la questione all'ordine del giorno precede, se necessario, il ricorso al tribunale.

Il piano si controlla anche dall'esterno. Il sindaco, il prefetto o il presidente dell'ente intercomunale può chiederne in ogni momento la trasmissione. In mancanza di risposta entro un mese, o se il piano non prescrive i lavori necessari alla sicurezza degli occupanti, l'autorità può redigere o aggiornare d'ufficio il progetto, a spese del condominio, che deve allora convocare un'assemblea per pronunciarsi.

Su un edificio storico del lungomare

Il piano pluriennale è il luogo in cui si programmano facciata, tetto, colonne montanti e ascensore, invece di subirli uno dopo l'altro. Trasforma una serie di richieste di fondi impreviste in una quota nota in anticipo, e dà al fondo un importo che corrisponde all'edificio più che a una percentuale minima. L'articolo della Gazette sul rifacimento delle facciate sul lungomare mostra cosa cambia per la voce più pesante.

Régie Promenade amministra condomini a Nizza dai suoi uffici al 107 Promenade des Anglais. Preferiamo presentare all'assemblea un progetto di piano ordinato per priorità, discusso prima con il consiglio, piuttosto che un documento tecnico votato per inerzia: un piano adottato produce effetti solo se le assemblee successive votano i lavori che prevede.