Yapı işleri fonu ve çok yıllık plan: oylama takvimi ve tek muafiyet

Fon on yılda, plan on beş yılda

Ağustosta yayımlanan kat mülkiyeti giderleri makalesi aidatın alt sınırını ortaya koymuştu. Bu makale kaynağa iner: bu alt sınırı belirleyen plan ve fon bir kez oluştuktan sonra kanunun onunla neler yapılmasına izin verdiği.

İki yükümlülük aynı yaşta başlamaz. Yapı işleri fonu, tamamen ya da kısmen konut amaçlı her binada, inşaat işlerinin kabulünden itibaren on yıllık sürenin sonunda kurulur. Çok yıllık yapı işleri planı taslağı aynı kabulden on beş yıl sonra zorunlu olur ve plan ardından her on yılda bir güncellenir.

22 Ağustos 2021 tarihli ve 2021-1104 sayılı kanunun 171. maddesi planın yürürlüğünü büyüklüğe göre kademelendirdi: konut, büro ya da ticaret amaçlı 200'den fazla bağımsız bölümlü kat mülkiyetleri için 1 Ocak 2023, 51 ile 200 arası için 1 Ocak 2024, en fazla 50 bağımsız bölümlü olanlar için 1 Ocak 2025. Bu son tarihten bu yana ilgili tüm kat mülkiyetleri kapsam içindedir.

Bir Belle Époque binası bu yaş eşiklerini çoktan aşmıştır. Kapsamda olduğu açıktır; geriye taslağın hazırlanıp hazırlanmadığını, ardından genel kurula sunulup sunulmadığını ve gerekirse kabul edilip edilmediğini kontrol etmek kalır.

Plan taslağından kabul edilmiş plana

Çok yıllık plan taslağı, yapının ve donanımların analizine, enerji performans belgesine ve varsa genel teknik teşhise dayanır. Dört unsur içerir: binanın korunması, sakinlerin sağlığı ve güvenliği, enerji tasarrufu ve emisyonların azaltılması için gerekli işlerin listesi; bu işlerle ulaşılabilecek enerji performansının tahmini; maliyetlerinin kaba bir tahmini ve öncelik sıralaması; on yıl içinde gerekli görünenler için bir takvim.

Taslak, yetkinlikleri 25 Nisan 2022 tarihli ve 2022-663 sayılı kararnameyle belirlenen bir kişiye verilir: geleneksel ve çağdaş yapım yöntemleri, yapı patolojileri, enerji performansı; bunlar bir diploma, unvan ya da sertifikayla belgelenir. Bu kişi yöneticiye, enerji tedarikçilerine ve binada çalışan firmalara karşı tarafsızlığını ve bağımsızlığını beyan eder ve hiçbir çıkar sağlayamaz ya da kabul edemez.

Oylama iki aşamada yapılır. Genel kurul önce taslağın hazırlanma usulüne, dolayısıyla uzmanın seçimine 24. madde çoğunluğuyla karar verir. Taslak ardından hazırlanmasını izleyen ilk genel kurula sunulur; genel kurul onu 25. madde çoğunluğuyla tamamen ya da kısmen kabul eder, değiştirir ya da reddeder. Yalnızca hazırlama ve sunma zorunludur; kabul zorunlu değildir.

Ret konuyu kapatmaz. Taslak kabul edilmediği ya da takvimi belirsiz kaldığı sürece yönetici, onu hesapları onaylayan her genel kurulun gündemine almak zorundadır. Kabul edildikten sonra plan, işlerin oylanması anlamına gelmez: her iş, finansmanı ve yöneticinin ücretiyle birlikte zamanı geldiğinde oylanır. Plan, yoksa taslağı, bir bağımsız bölümün alıcısına verilir ve işleri bakım defterine girer.

Genel teknik teşhis ve plandan tek muafiyet

Genel teknik teşhis binanın durumunu değerlendirir: ortak alanların ve donanımların görünür durumu, yasal yükümlülükler karşısındaki durum, teknik yönetimde olası iyileştirmeler, enerji performansı ve başta önümüzdeki on yılınkiler olmak üzere işlerin maliyetinin kaba bir tahmini.

Mevcut bir kat mülkiyetinde, binanın yaşı ne olursa olsun isteğe bağlıdır. Genel kurul, teşhisi yaptırmaya ve koşullarına 24. madde çoğunluğuyla karar verir. Yalnızca on yaşını aşmış bir binanın kat mülkiyetine geçişinde ya da belediye başkanı veya vali hasarlar karşısında istediğinde zorunludur.

Tek muafiyeti açan da odur. Teşhis, hazırlanmasını izleyen on yıl içinde hiçbir iş ihtiyacı göstermezse topluluk çok yıllık plan taslağı hazırlamaktan muaf tutulur. Denize bakan eski bir binada bu varsayım büyük ölçüde teorik kalır.

Maliyeti tüm kat malikleri arasında arsa paylarına göre bölüştürülür ve kiracıya yansıtılamaz. Bakım defterine eklenir ve bir bağımsız bölümün alıcısına iletilir.

Yapı işleri fonu: aidatın neyi finanse ettiği, neyi etmediği

Fonun dört kullanımı vardır: plan taslağının ve gerekiyorsa genel teknik teşhisin hazırlanması; kabul edilen planda öngörülen işler; yöneticinin binanın korunması için başlattığı acil işler; planda öngörülmemiş koruma, sağlık, güvenlik ya da enerji tasarrufu işleri. Genel kurul, özel ortak alanları ve yönetim planındaki paylaşım anahtarlarını dikkate alarak tahsise karar verir.

Tahmini bütçeye ait olan olağan bakımı asla ödemez. Dikkatsizlikle en sık aşılan sınır budur: fondan ödenen sıradan bir asansör onarımı, asansörün yenilenmesine ayrılan rezervi azaltır.

Fon zorunlu olduğundan kuruluşu oylanmaz. Yönetici, topluluk adına ayrı ve faiz getiren bir banka hesabını genel kurul oylaması olmadan açar; genel kurul her yıl aidat tutarını 25. madde çoğunluğuyla belirler. Faizler toplulukta kalır, yönetim kurulu hesap dökümlerinin bir kopyasını alır ve hesabın açılması yöneticinin götürü ücretine dahildir. Aidat, bütçe avanslarıyla aynı tarihlerde talep edilir.

Alt sınır, giderler makalesinin hatırlattığı gibidir: tahmini bütçenin en az %5'i ve bir plan kabul edildiğinde, planın öngördüğü işlerin tutarının en az %2,5'i. Kat mülkiyetinin büyüklüğü fondan muaf tutmaz: service-public, yükümlülüğün bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun geçerli olduğunu belirtir.

Sınır durumlar: aidatların askıya alınmasından itiraza

Aidatlar askıya alınabilir, ancak kanun bunun zamanını çerçeveler. Genel kurul, fon tahmini bütçeyi aştığında askıya alma konusunda karar verir. Bir plan kabul edilmişse, Légifrance'ta yayımlanan 14-2-1. madde metnine göre fonun ayrıca bu planda öngörülen işlerin tutarının %50'sini aşması gerekir.

Satışta ödenen tutarlar bağımsız bölüme bağlı kalır ve kesin olarak topluluğun malvarlığına girer. Service-public az bilinen bir inceliğe dikkat çeker: satıcı ve alıcı, henüz işlere tahsis edilmemiş tutarların iadesini senette kararlaştırabilir; bu tutar o zaman fiyata eklenir. Satıcının buna hakkı yoktur; iade pazarlıkla belirlenir.

Kanun, fonun hiç olmamasını ya da asgari oranın altında bir oranı doğrudan cezalandırmaz. Buna karşılık karşı oy veren ya da katılmayan bir kat maliki, fonu reddeden ya da yetersiz belirleyen kararın iptalini asliye mahkemesinden isteyebilir. Eksiklik yöneticiden kaynaklanıyorsa, önce konunun gündeme alınması için taahhütlü mektupla ihtarname gönderilir, gerekirse ardından mahkemeye başvurulur.

Plan dışarıdan da denetlenir. Belediye başkanı, vali ya da belediyeler arası kuruluşun başkanı her an planın iletilmesini isteyebilir. Bir ay içinde yanıt verilmezse ya da plan sakinlerin güvenliği için gerekli işleri öngörmüyorsa, makam taslağı topluluk hesabına resen hazırlayabilir ya da güncelleyebilir; topluluk da bunun üzerine karar vermek için bir genel kurul toplamak zorundadır.

Sahildeki eski bir binada

Çok yıllık plan, cephe, çatı, kolon hatları ve asansörün birbiri ardına katlanılmak yerine aşamalandırıldığı yerdir. Bir dizi beklenmedik aidat talebini önceden bilinen bir aidata dönüştürür ve fona asgari bir yüzde yerine binaya uygun bir tutar kazandırır. Gazette'in sahilde cephe yenileme makalesi, en ağır kalem için bunun neyi değiştirdiğini gösterir.

Régie Promenade, Nice'teki kat mülkiyetlerini 107 Promenade des Anglais'deki bürolarından yönetir. Genel kurula, varsayılan olarak oylanan teknik bir belge yerine, yönetim kuruluyla önceden görüşülmüş ve öncelik sırasına konmuş bir plan taslağı sunmayı tercih ediyoruz: kabul edilen bir plan, ancak sonraki genel kurullar öngördüğü işleri oylarsa sonuç doğurur.