Dare disdetta all'inquilino: ciò che la legge consente, e a quale data

Alla scadenza, e non un giorno prima

L'inquilino può andarsene quando vuole, con preavviso. Il locatore, invece, può mettere fine al contratto solo alla sua scadenza: al termine dei tre anni di un contratto vuoto concesso da un privato, al termine dell'anno di un arredato. Senza una disdetta regolare, il contratto si rinnova tacitamente, per tre anni nel vuoto e per un anno nell'arredato.

Il termine si conta a ritroso dalla scadenza: almeno sei mesi per un alloggio vuoto, tre mesi per un arredato. Decorre dal giorno in cui l'inquilino riceve effettivamente la lettera, non dal giorno in cui parte. Una raccomandata che l'inquilino non va a ritirare all'ufficio postale non fa decorrere alcun termine.

Da qui una regola di prudenza: spedire presto. Una disdetta ricevuta molto prima del termine resta valida e ha semplicemente effetto alla scadenza. Una disdetta ricevuta un giorno troppo tardi non è valida, e il contratto si rinnova.

Il calcolo si fa da data a data. Per una scadenza al 20 settembre, l'inquilino deve aver ricevuto la lettera al più tardi il 20 marzo. Per una scadenza al 31 agosto, al più tardi il 28 febbraio, o il 29 negli anni bisestili. Fine settimana e festivi contano.

Riprendere l'alloggio per abitarci

La disdetta per ripresa consente al locatore di insediare nell'alloggio, come residenza principale, sé stesso o un familiare indicato dalla legge: il coniuge, il partner di Pacs, il convivente notorio da almeno un anno, gli ascendenti, i discendenti propri o quelli del coniuge, partner o convivente. Una SCI familiare, costituita tra parenti e affini fino al quarto grado, può riprendere per uno dei suoi soci.

La lettera dice chi, e perché. Indica il nome e l'indirizzo del beneficiario, il suo legame con il locatore, e un elemento che giustifichi il carattere reale e serio della decisione di ripresa. Una disdetta che si limita alla formula, senza nulla che la sostenga, si contesta senza fatica.

Per un alloggio vuoto, la lettera è accompagnata da una nota informativa sugli obblighi del locatore e sui rimedi dell'inquilino, il cui contenuto è fissato da un decreto ministeriale del 13 dicembre 2017. Questa nota non è richiesta per un arredato.

L'immobile acquistato occupato segue un calendario proprio. Se la scadenza del contratto in corso cade meno di due anni dopo l'acquisto, la disdetta per ripresa può mirare a quella scadenza, ma ha effetto solo due anni dopo la firma dell'atto.

Vendere libero, e il diritto dell'inquilino di acquistare

In un alloggio vuoto, la disdetta per vendere vale come offerta di vendita all'inquilino. La lettera indica il prezzo, le condizioni di vendita e la descrizione dell'alloggio e delle pertinenze locate. Riproduce i primi cinque commi del paragrafo II dell'articolo 15 della legge del 1989.

L'offerta vale per i primi due mesi del preavviso. L'inquilino che accetta dispone poi di due mesi per firmare l'atto, quattro se dichiara di ricorrere a un mutuo, e il preavviso si prolunga di conseguenza. Se lascia passare i due mesi o rifiuta, deve andarsene alla scadenza.

Se il locatore decide in seguito di vendere a condizioni o a un prezzo più vantaggiosi, la tutela scatta una seconda volta: il notaio deve notificare le nuove condizioni all'inquilino, a pena di nullità della vendita, e questa seconda offerta vale un mese. L'inquilino che acquista per questa via non paga la provvigione dell'agente incaricato dal locatore: lo ha stabilito la Cour de cassation il 1° marzo 2023.

Due eccezioni contano. Il diritto di prelazione non opera quando l'immobile è venduto a un parente del locatore fino al terzo grado incluso, che si impegna ad abitarlo per almeno due anni. E nell'arredato l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione: il locatore dà disdetta per vendere, senza offerta. Un immobile acquistato occupato, dal canto suo, può essere oggetto di disdetta per vendere solo al termine del primo rinnovo quando la scadenza cade meno di tre anni dopo l'acquisto.

Il motivo legittimo e serio

La legge non lo definisce. Lo valuta il giudice, e spetta al locatore provarne la fondatezza se l'inquilino contesta.

Consiste il più delle volte in un inadempimento dell'inquilino, come ritardi di pagamento ripetuti o la mancata presentazione dell'attestato di assicurazione dell'abitazione. Può anche venire dal locatore, per esempio quando l'alloggio richiede pesanti lavori di ristrutturazione.

Questa disdetta segue le stesse regole di termine e di forma delle altre, e vale solo alla scadenza. Di fronte a una morosità in corso di contratto, si apre un'altra via, quella della clausola risolutiva, descritta nel nostro articolo sui canoni non pagati.

L'inquilino anziano e l'offerta di un nuovo alloggio

L'articolo 15 tutela l'inquilino che ha più di 65 anni alla data di scadenza del contratto e redditi inferiori a un tetto regolamentare. Fuori dall'Île-de-France, questo tetto è di 23.403 € per una persona sola nella tabella pubblicata da service-public.fr, verificata a giugno 2026. Il locatore può allora rifiutare il rinnovo solo proponendo un nuovo alloggio adatto ai bisogni e alle possibilità dell'inquilino, nelle vicinanze.

Per un comune diviso in cantoni come Nizza, la legge intende per vicinanza lo stesso cantone o un cantone confinante, ed è lì che deve trovarsi l'alloggio proposto.

La tutela si estende all'inquilino più giovane che ha a carico una persona di oltre 65 anni, quando i redditi del nucleo restano sotto lo stesso tetto. Viene meno invece quando il locatore persona fisica ha a sua volta più di 65 anni, o redditi inferiori al tetto.

I redditi si valutano sui dodici mesi che precedono la notifica della disdetta, l'età alla data di scadenza del contratto. Una disdetta data a un inquilino tutelato senza offerta di nuovo alloggio si contesta, e il contratto si rinnova.

La forma della disdetta, e il costo dell'errore

La disdetta parte con raccomandata con ricevuta di ritorno o con atto di commissaire de justice, l'ufficiale giudiziario francese. Può anche essere consegnata a mano, contro ricevuta o firma. Una semplice email non vale nulla, anche se l'inquilino ne conferma la ricezione. La raccomandata elettronica è ammessa, purché l'inquilino abbia accettato in anticipo questa modalità.

Va indirizzata a tutti i firmatari del contratto. Se il locatore sa che l'inquilino è sposato, la indirizza a entrambi i coniugi, anche se ha firmato uno solo. Se è notificata da un'agenzia o da un amministratore di immobili, deve indicare il nome del proprietario.

Una disdetta fraudolenta, come una ripresa mai seguita da occupazione o una vendita proposta a un prezzo pensato per scoraggiare l'inquilino, espone il locatore a un'ammenda penale di 6.000 €, 30.000 € per una persona giuridica, oltre al risarcimento dei danni dovuto all'inquilino.

Una disdetta si prepara molto prima di essere ricevuta, soprattutto quando bisogna raccogliere i giustificativi di una ripresa o quantificare un'offerta di vendita. È uno dei momenti in cui un mandato di gestione evita che una data mancata costi altri tre anni di contratto. Promenades Services amministra immobili a Nizza e sul litorale vicino, dal 107 Promenade des Anglais.