Kiracıya tahliye bildirimi: kanunun izin verdikleri ve hangi tarihte

Bitiş tarihinde, bir gün bile önce değil

Kiracı, ihbar süresine uymak kaydıyla istediği zaman ayrılabilir. Mal sahibi ise sözleşmeyi yalnızca bitiş tarihinde sona erdirebilir: bir bireyin verdiği boş konut sözleşmesinde üç yılın, eşyalı konutta bir yılın sonunda. Usulüne uygun bir bildirim yapılmazsa sözleşme zımnen, boş konutta üç yıl, eşyalı konutta bir yıl uzar.

Süre bitiş tarihinden geriye doğru sayılır: boş konut için en az altı ay, eşyalı konut için üç ay. Mektubun gönderildiği günden değil, kiracının onu fiilen aldığı günden itibaren işler. Kiracının postaneden almadığı bir taahhütlü mektup hiçbir süreyi başlatmaz.

Buradan bir ihtiyat kuralı çıkar: erken göndermek. Süreden çok önce alınan bir bildirim geçerliliğini korur ve yalnızca bitiş tarihinde hüküm doğurur. Bir gün geç alınan bildirim ise geçersizdir ve sözleşme uzar.

Hesap günden güne yapılır. Bitiş tarihi 20 Eylül olan bir sözleşmede kiracının mektubu en geç 20 Mart'ta almış olması gerekir. Bitiş tarihi 31 Ağustos ise en geç 28 Şubat'ta, artık yıllarda 29 Şubat'ta. Hafta sonları ve resmî tatiller de sayılır.

Konutu oturmak üzere geri almak

Geri alma amaçlı bildirim, mal sahibinin konuta asıl konut olarak kendisini ya da kanunun saydığı bir yakınını yerleştirmesine imkân verir: eşi, Pacs partneri, en az bir yıldır bilinen bir birliktelik içinde yaşadığı partneri, üstsoyu, kendi altsoyu ya da eşinin veya partnerinin altsoyu. Dördüncü dereceye kadar akraba ve hısımlar arasında kurulmuş bir aile SCI'ı, ortaklarından biri için konutu geri alabilir.

Mektup kimin ve neden olduğunu söyler. Yararlanıcının adını ve adresini, mal sahibiyle bağını ve geri alma kararının gerçek ve ciddi niteliğini gösteren bir unsuru belirtir. Hiçbir dayanağı olmadan yalnızca kalıp ifadeyle yetinen bir bildirime kolayca itiraz edilir.

Boş bir konut için mektuba, içeriği 13 Aralık 2017 tarihli bir bakanlık kararıyla belirlenen ve mal sahibinin yükümlülüklerini ile kiracının başvuru yollarını anlatan bir bilgilendirme notu eklenir. Bu not eşyalı konut için aranmaz.

Kiracılı olarak satın alınan mülk kendine özgü bir takvime tabidir. Mevcut sözleşmenin bitiş tarihi satın almadan sonraki iki yıldan önce geliyorsa, geri alma amaçlı bildirim bu tarihi hedefleyebilir; yalnızca tapu imzasından iki yıl sonra hüküm doğurur.

Boş olarak satmak ve kiracının satın alma hakkı

Boş bir konutta satış amaçlı bildirim, kiracıya yapılmış bir satış teklifi değerindedir. Mektup fiyatı, satış koşullarını ve konut ile kiraya verilmiş eklentilerinin tanımını belirtir. 1989 tarihli kanunun 15. maddesinin II. bölümünün ilk beş fıkrasını da aynen aktarır.

Teklif ihbar süresinin ilk iki ayı boyunca geçerlidir. Kabul eden kiracının ardından satış senedini imzalamak için iki ayı, kredi kullanacağını bildirirse dört ayı vardır ve ihbar süresi buna göre uzar. İki ayı geçirir ya da reddederse bitiş tarihinde ayrılmak zorundadır.

Mal sahibi daha sonra daha avantajlı koşullarla ya da fiyatla satmaya karar verirse koruma ikinci kez devreye girer: noter bu yeni koşulları, satışın geçersizliği yaptırımı altında kiracıya bildirmek zorundadır ve bu ikinci teklif bir ay geçerlidir. Bu yolla satın alan kiracı, mal sahibinin görevlendirdiği emlakçının komisyonunu ödemez: Cour de cassation 1 Mart 2023'te böyle karar vermiştir.

İki istisna önemlidir. Mülk, en az iki yıl oturmayı taahhüt eden, üçüncü dereceye kadar (bu derece dâhil) bir akrabaya satılırsa önalım hakkı işlemez. Eşyalı konutta ise kiracının hiçbir önalım hakkı yoktur: mal sahibi teklifte bulunmadan satış amaçlı bildirim yapar. Kiracılı olarak satın alınan bir mülk için ise, bitiş tarihi satın almadan sonraki üç yıldan önce geliyorsa, satış amaçlı bildirim ancak ilk yenilemenin sonunda yapılabilir.

Meşru ve ciddi gerekçe

Kanun bu gerekçeyi tanımlamaz. Hâkim değerlendirir ve kiracı itiraz ederse gerekçenin haklılığını kanıtlamak mal sahibine düşer.

Çoğu zaman kiracının bir ihlaline dayanır; tekrarlanan ödeme gecikmeleri ya da konut sigortası belgesinin sunulmaması gibi. Mal sahibinden de kaynaklanabilir; örneğin konut ağır bir yenileme gerektirdiğinde.

Bu bildirim de diğerleriyle aynı süre ve şekil kurallarına tabidir ve yalnızca bitiş tarihinde geçerlidir. Sözleşme süresince ödenmeyen kiralar karşısında başka bir yol açılır: ödenmeyen kiralara ilişkin makalemizde anlatılan fesih şartı.

Yaşlı kiracı ve yeni konut teklifi

15. madde, sözleşmenin bitiş tarihinde 65 yaşın üzerinde olan ve geliri yasal bir tavanın altında kalan kiracıyı korur. Île-de-France dışında bu tavan, service-public.fr'nin yayımladığı ve Haziran 2026'da kontrol edilen çizelgede tek kişi için 23.403 €'dur. Mal sahibi bu durumda yenilemeyi, ancak kiracının ihtiyaçlarına ve imkânlarına uygun, yakında bir konut önererek reddedebilir.

Nice gibi kantonlara ayrılmış bir belediyede kanun yakınlığı aynı kanton ya da komşu bir kanton olarak anlar; önerilen konut da orada bulunmalıdır.

Koruma, bakmakla yükümlü olduğu 65 yaş üzeri bir kişi bulunan daha genç kiracıyı da, hanenin geliri aynı tavanın altında kaldığı sürece kapsar. Buna karşılık gerçek kişi olan mal sahibinin kendisi 65 yaşın üzerindeyse ya da geliri tavanın altındaysa koruma düşer.

Gelir, bildirimin tebliğinden önceki on iki ay üzerinden, yaş ise sözleşmenin bitiş tarihine göre değerlendirilir. Korunan bir kiracıya yeni konut önerilmeden yapılan bildirime itiraz edilebilir ve sözleşme yenilenir.

Bildirimin şekli ve hatanın bedeli

Bildirim alındı bildirimli taahhütlü mektupla ya da Fransız adli görevlisi commissaire de justice tebligatıyla gönderilir. Alındı ya da imza karşılığında elden de teslim edilebilir. Kiracı aldığını teyit etse bile basit bir e-posta hiçbir değer taşımaz. Kiracı bu gönderim yöntemini önceden kabul etmişse elektronik taahhütlü mektup geçerlidir.

Bildirim sözleşmeyi imzalayan herkese yöneltilir. Mal sahibi kiracının evli olduğunu biliyorsa, yalnızca biri imzalamış olsa bile bildirimi iki eşe de gönderir. Bir ajans ya da mülk yöneticisi aracılığıyla yapılıyorsa mülk sahibinin adını belirtmelidir.

Hiçbir zaman oturulmayan bir geri alma ya da kiracıyı caydırmak için belirlenmiş bir fiyatla ilan edilen satış gibi hileli bir bildirim, mal sahibini 6.000 €, tüzel kişiler için 30.000 € tutarında bir cezai para cezasıyla karşı karşıya bırakır; kiracıya ödenecek tazminat da buna eklenir.

Bir bildirim, alınmasından çok önce hazırlanır; özellikle bir geri almanın belgelerini toplamak ya da bir satış teklifini fiyatlandırmak gerektiğinde. Bu, bir kira yönetimi vekâletinin kaçırılan bir tarihin üç yıllık yeni bir sözleşmeye mal olmasını önlediği anlardan biridir. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden Nice'te ve yakın kıyı şeridinde mülk yönetmektedir.