Condominio in difficoltà: riconoscere i segnali, conoscere le procedure

I segnali che precedono ogni procedura

Service-public definisce il condominio in difficoltà dai suoi effetti: un funzionamento perturbato al punto da comprometterne l'equilibrio, che si traduce il più delle volte in un forte aumento delle morosità o in una liquidità che non consente più di pagare acqua, energia o lavori. È dunque la liquidità da tenere d'occhio, perché un condominio può essere ricco di patrimonio e incapace di pagare una fattura.

Il primo segnale si legge nella scheda sintetica, che ogni condòmino ottiene gratuitamente ogni anno: l'importo delle morosità, rapportato al bilancio, e quello dei debiti verso i fornitori. Su queste due righe, un debito verso i fornitori che cresce da un esercizio all'altro annuncia quasi sempre il seguito.

L'amministrazione stessa usa un riferimento più precoce della legge. Per l'aiuto MaPrimeRénov' Copropriété, l'Anah considera fragile un condominio le cui morosità raggiungono almeno l'8% del bilancio votato due anni prima. Il riferimento non ha alcuna portata giuridica; segna il livello a partire dal quale lo Stato ritiene che un edificio abbia bisogno di aiuto.

Poi vengono i segnali di governo: conti che l'assemblea rifiuta di approvare, un'assemblea che non si tiene più, un manutentore dell'ascensore che sospende l'intervento per mancato pagamento. L'articolo della Gazette sull'acquisto in condominio descrive ciò che se ne vede nei verbali; quanto segue riguarda ciò che la legge innesca.

La soglia di allarme: il 25% o il 15% delle somme esigibili

L'articolo 29-1 A della legge del 10 luglio 1965 fissa l'innesco. Alla chiusura dei conti, se le somme rimaste non pagate a titolo del bilancio preventivo e del fondo lavori raggiungono il 25% delle somme esigibili, la procedura di allarme diventa obbligatoria. La soglia scende al 15% nei condomini di 201 lotti e oltre, mentre quelli di 200 lotti al massimo restano al 25%. Le somme divenute esigibili nel mese che precede la chiusura non si contano.

Un secondo innesco non dipende dalle cifre: la mancata approvazione dei conti da parte dell'assemblea da almeno due anni. Un condominio che non riesce più a votare i propri conti è trattato come un condominio che non riesce più a pagarli.

L'amministratore deve allora informare senza indugio il consiglio e presentare ricorso al presidente del tribunale giudiziario del luogo dell'edificio, per far nominare un mandatario ad hoc. Vi è tenuto, e non gli serve per questo un'autorizzazione dell'assemblea.

Se resta inerte, altri possono rivolgersi al giudice, questa volta con citazione: condòmini che rappresentano insieme almeno il 15% dei voti, il presidente del consiglio, un creditore le cui fatture per lavori, acqua o energia, votate ed eseguite, restano non pagate da almeno sei mesi nonostante un'intimazione di pagamento, il prefetto, il procuratore della Repubblica, il presidente dell'ente intercomunale competente per l'abitazione, o il sindaco.

Il mandatario ad hoc: una diagnosi, non una tutela

Il mandatario ad hoc non sostituisce nessuno. L'amministratore resta in carica, l'assemblea conserva i suoi poteri. Il suo compito è analizzare la situazione finanziaria del condominio e lo stato dell'edificio, proporre le misure che ristabiliranno equilibrio e sicurezza, e condurre ogni mediazione utile tra condòmini, fornitori e creditori.

L'amministratore gli consegna i documenti necessari entro 15 giorni dalla notifica della decisione. Il mandatario invia la sua relazione al giudice entro tre mesi, rinnovabili una volta: organizzazione giuridica, situazione tecnica, funzionamento degli organi, analisi dei conti e dei contenziosi, poi raccomandazioni ordinate per priorità con una stima sommaria delle spese.

La relazione vincola poi l'amministratore, che iscrive all'ordine del giorno le delibere necessarie ad attuarla, in un'assemblea da tenere entro sei mesi dalla consegna della relazione, o entro tre mesi se sono raccomandate misure urgenti. Se nessuna assemblea è prevista in quel termine, ne convoca una apposita.

Le spese della missione non gravano necessariamente sul condominio. Il giudice decide, con decisione motivata, chi le sostiene e in quale proporzione, e può metterle in tutto o in parte a carico dell'amministratore o dei creditori secondo il loro ruolo nel degrado. Il mandatario ad hoc non può diventare amministratore del condominio al termine della missione.

L'amministratore provvisorio: quando il condominio non regge più

Il livello successivo risponde a due situazioni: un equilibrio finanziario gravemente compromesso, o un condominio incapace di provvedere alla conservazione dell'edificio. Il presidente del tribunale giudiziario può allora nominare un amministratore provvisorio, su richiesta di condòmini che riuniscono il 15% dei voti, dell'amministratore, del sindaco, del prefetto, del procuratore, del presidente dell'ente intercomunale o del mandatario ad hoc stesso.

Con la nomina, il contratto dell'amministratore cessa senza indennità, e l'amministratore provvisorio riceve tutti i suoi poteri, con tutti o parte di quelli dell'assemblea e del consiglio. Restano fuori dalla sua portata solo gli acquisti e le vendite immobiliari e la modifica del regolamento di condominio. L'amministratore in carica non può essere nominato, e la missione dura almeno 12 mesi.

L'effetto principale è finanziario. L'esigibilità dei debiti anteriori è sospesa per 12 mesi, fino a 30 mesi su richiesta dell'amministratore provvisorio, esclusi i crediti pubblici e previdenziali. Le azioni dei creditori si fermano, le penali di ritardo sono sospese, come i rimborsi di un prestito collettivo. I creditori hanno tre mesi per dichiarare i loro crediti, e un piano di rientro, omologato dal giudice, organizza poi il pagamento.

Questa tregua, che non cancella alcun debito, lascia all'amministratore provvisorio il tempo di recuperare le morosità e rinegoziare, poi di far eseguire i lavori di conservazione e sicurezza. Riferisce al giudice almeno una volta all'anno, e la relazione è consultabile da ogni condòmino.

Il piano di salvaguardia: l'intervento dei poteri pubblici

Il piano di salvaguardia, previsto dall'articolo L.615-1 del codice della costruzione e dell'abitazione, riguarda gli edifici che affrontano gravi difficoltà sociali, tecniche e finanziarie tali da minacciarne la conservazione. L'iniziativa spetta al prefetto, d'ufficio o su proposta del sindaco, dell'ente intercomunale, di associazioni di abitanti o di condòmini, o dell'amministratore provvisorio.

Il prefetto costituisce una commissione, in cui siedono in particolare il sindaco, il presidente del consiglio dipartimentale e il presidente del consiglio di condominio o un rappresentante dei condòmini. Essa redige una diagnosi e propone un piano che fissa, su cinque anni, le misure necessarie: risanare i conti, semplificare l'organizzazione giuridica, eseguire lavori di conservazione o di riduzione delle spese, accompagnare gli occupanti.

Il piano approvato si traduce in una convenzione tra gli enti pubblici, l'eventuale amministratore provvisorio e i privati interessati, che precisa il calendario e il finanziamento. Un coordinatore ne sorveglia l'esecuzione e diffida le parti che non rispettano i loro impegni.

La legge del 9 aprile 2024 ha creato uno statuto di amministratore di interesse collettivo, destinato a intervenire in questi condomini. Il decreto attuativo, il decreto del 10 maggio 2025, è stato pubblicato: organizza l'abilitazione di questo amministratore da parte del préfet.

Cosa può fare un consiglio di condominio prima di arrivarci

La maggior parte dei condomini in procedura ci è arrivata lentamente. Il consiglio che legge ogni anno la scheda sintetica, confronta le morosità con il bilancio e chiede a che punto è il recupero di ogni pratica vede arrivare la difficoltà molto prima della soglia del 25%. Il recupero delle spese non pagate fa parte del mandato dell'amministratore.

Régie Promenade amministra condomini a Nizza dai suoi uffici al 107 Promenade des Anglais. In un edificio storico, morosità e lavori rinviati si alimentano a vicenda; preferiamo presentare al consiglio, ogni trimestre, lo stato del recupero e della liquidità, perché l'allarme, se diventasse necessario, non sorprenda nessuno.