Zor durumdaki kat mülkiyeti: işaretleri tanımak, prosedürleri bilmek

Her prosedürden önce gelen işaretler

Service-public, zor durumdaki kat mülkiyetini sonuçlarıyla tanımlar: dengesini tehlikeye atacak ölçüde bozulmuş bir işleyiş; bu da çoğu zaman ödenmemiş aidatlarda belirgin bir artış ya da su, enerji veya yapı işleri faturalarını ödemeye artık yetmeyen bir nakit durumu olarak ortaya çıkar. İzlenmesi gereken bu yüzden nakittir, çünkü bir kat mülkiyeti mülk bakımından zengin, ama bir faturayı ödeyemez durumda olabilir.

İlk işaret, her kat malikinin her yıl ücretsiz aldığı özet fişinde okunur: bütçeye oranla ödenmemiş aidat tutarı ve tedarikçilere borç tutarı. Bu iki satırda, bir dönemden ötekine büyüyen bir tedarikçi borcu, devamını neredeyse her zaman haber verir.

İdarenin kendisi kanundan daha erken bir ölçüt kullanır. MaPrimeRénov' Copropriété desteği için Anah, ödenmemiş aidatları iki yıl önce oylanan bütçenin en az %8'ine ulaşan bir kat mülkiyetini kırılgan sayar. Bu ölçütün hukuki bir bağlayıcılığı yoktur; yalnızca devletin bir binanın yardıma ihtiyaç duyduğunu kabul ettiği düzeydir.

Ardından yönetişim işaretleri gelir: genel kurulun onaylamayı reddettiği hesaplar, artık toplanmayan bir genel kurul, ödeme yapılmadığı için hizmetini askıya alan bir asansör firması. Gazette'in kat mülkiyetinde satın alma üzerine makalesi bunların tutanaklarda nasıl göründüğünü anlatır; aşağıdakiler kanunun neyi başlattığıyla ilgilidir.

Uyarı eşiği: talep edilebilir tutarların %25'i ya da %15'i

10 Temmuz 1965 tarihli kanunun 29-1 A maddesi tetikleyiciyi belirler. Hesapların kapanışında, tahmini bütçe ve yapı işleri fonu kapsamında ödenmemiş kalan tutarlar talep edilebilir tutarların %25'ine ulaşırsa uyarı prosedürü zorunlu hâle gelir. Eşik, 201 ve daha fazla bağımsız bölümlü kat mülkiyetlerinde %15'e düşer; en fazla 200 bağımsız bölümlü olanlarda %25'te kalır. Kapanıştan önceki ay içinde talep edilebilir hâle gelen tutarlar hesaba katılmaz.

İkinci tetikleyici rakamlarla ilgili değildir: hesapların en az iki yıldır genel kurulca onaylanmamış olması. Hesaplarını artık oylayamayan bir kat mülkiyeti, onları artık ödeyemeyen bir kat mülkiyeti gibi değerlendirilir.

Yönetici bu durumda yönetim kurulunu gecikmeksizin bilgilendirmeli ve bir ad hoc temsilci atanması için binanın bulunduğu yerdeki asliye mahkemesi başkanına dilekçeyle başvurmalıdır. Bunu yapmakla yükümlüdür ve bunun için genel kurulun iznine ihtiyacı yoktur.

Harekete geçmezse, başkaları bu kez dava yoluyla hâkime başvurabilir: oyların birlikte en az %15'ini temsil eden kat malikleri, yönetim kurulu başkanı, oylanmış ve yapılmış yapı işi, su ya da enerji faturaları bir ödeme emrine rağmen en az altı aydır ödenmeyen bir alacaklı, vali, Cumhuriyet savcısı, konut konusunda yetkili belediyeler arası kuruluşun başkanı ya da belediye başkanı.

Ad hoc temsilci: bir vesayet değil, bir teşhis

Ad hoc temsilci kimsenin yerine geçmez. Yönetici görevinde kalır, genel kurul yetkilerini korur. Görevi, kat mülkiyetinin mali durumunu ve binanın hâlini incelemek, dengeyi ve güvenliği yeniden sağlayacak önlemleri önermek ve kat malikleri, hizmet sağlayıcılar ve alacaklılar arasında gerekli her türlü arabuluculuğu yürütmektir.

Yönetici, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde gerekli belgeleri teslim eder. Temsilci, bir kez uzatılabilen üç ay içinde raporunu hâkime gönderir: hukuki yapı, teknik durum, organların işleyişi, hesapların ve uyuşmazlıkların analizi, ardından öncelik sırasına konmuş öneriler ve harcamaların kaba bir tahmini.

Rapor bundan sonra yöneticiyi bağlar. Yönetici, raporun uygulanması için gerekli kararları, raporun tesliminden itibaren altı ay içinde, acil önlemler öneriliyorsa üç ay içinde yapılması gereken genel kurulun gündemine alır. Bu süre içinde planlanmış bir genel kurul yoksa özel olarak bir tane toplar.

Görevin masrafları mutlaka topluluğa yüklenmez. Hâkim, gerekçeli bir kararla masrafları kimin hangi oranda üstleneceğine karar verir ve bozulmadaki rollerine göre tamamını ya da bir kısmını yöneticiye veya alacaklılara yükleyebilir. Ad hoc temsilci, görevinin sonunda kat mülkiyetinin yöneticisi olamaz.

Geçici yönetici: topluluk artık ayakta duramadığında

Bir sonraki kademe iki duruma yanıt verir: ciddi biçimde bozulmuş bir mali denge ya da binanın korunmasını sağlayamayan bir topluluk. Asliye mahkemesi başkanı bu durumda, oyların %15'ini bir araya getiren kat maliklerinin, yöneticinin, belediye başkanının, valinin, savcının, belediyeler arası kuruluş başkanının ya da bizzat ad hoc temsilcinin talebi üzerine bir geçici yönetici atayabilir.

Atamayla birlikte yöneticinin sözleşmesi tazminatsız sona erer ve geçici yönetici onun tüm yetkilerini, genel kurulun ve yönetim kurulunun yetkilerinin tamamı ya da bir kısmıyla birlikte alır. Yalnızca taşınmaz alım satımları ve yönetim planının değiştirilmesi onun elinin dışında kalır. Görevdeki yönetici atanamaz ve görev en az 12 ay sürer.

Asıl etki mali niteliktedir. Önceki borçların talep edilebilirliği, kamu ve sosyal güvenlik alacakları hariç, 12 ay, geçici yöneticinin talebiyle 30 aya kadar askıya alınır. Alacaklıların takipleri durur, gecikme cezaları askıya alınır, toplu kredi geri ödemeleri de öyle. Alacaklıların alacaklarını bildirmek için üç ayı vardır; ardından hâkimin onayladığı bir borç tasfiye planı ödemeyi düzenler.

Hiçbir borcu silmeyen bu soluklanma, geçici yöneticiye ödenmemiş aidatları tahsil edip yeniden pazarlık yapmak, ardından koruma ve güvenlik işlerini yaptırmak için zaman bırakır. Yönetici hâkime en az yılda bir kez rapor verir ve her kat maliki raporu inceleyebilir.

Koruma planı: kamu otoritesinin müdahalesi

İnşaat ve Konut Kanunu'nun L.615-1 maddesinde öngörülen koruma planı, korunmalarını tehdit eden ciddi sosyal, teknik ve mali güçlüklerle karşılaşan binaları hedefler. Girişim valiye aittir; kendiliğinden ya da belediye başkanının, belediyeler arası kuruluşun, sakin veya kat maliki derneklerinin ya da geçici yöneticinin önerisi üzerine.

Vali, özellikle belediye başkanının, il genel meclisi başkanının ve yönetim kurulu başkanının ya da kat maliklerinin bir temsilcisinin yer aldığı bir komisyon kurar. Komisyon bir teşhis yapar ve gerekli önlemleri beş yıla yayan bir plan önerir: mali durumu düzeltmek, hukuki yapıyı sadeleştirmek, koruma ya da gider azaltıcı işler yaptırmak, sakinlere destek olmak.

Onaylanan plan, kamu kuruluşları, varsa geçici yönetici ve ilgili özel kişiler arasında takvimi ve finansmanı belirleyen bir sözleşmeye dönüşür. Bir koordinatör uygulamayı izler ve taahhütlerine uymayan taraflara ihtarname gönderir.

9 Nisan 2024 tarihli kanun, bu kat mülkiyetlerinde görev yapmak üzere kamu yararına yönetici statüsü oluşturdu. Uygulama kararnamesi, 10 Mayıs 2025 tarihli kararname, yayımlandı: bu yöneticinin préfet tarafından onaylanmasını düzenler.

Bir yönetim kurulu bu noktaya gelmeden neler yapabilir

Prosedüre giren kat mülkiyetlerinin çoğu oraya yavaş yavaş gelmiştir. Özet fişini her yıl okuyan, ödenmemiş aidatları bütçeyle karşılaştıran ve her dosyanın tahsilatının hangi aşamada olduğunu soran bir yönetim kurulu, güçlüğü %25 eşiğinden çok önce görür. Ödenmemiş aidatların tahsili yöneticinin görevinin bir parçasıdır.

Régie Promenade, Nice'teki kat mülkiyetlerini 107 Promenade des Anglais'deki bürolarından yönetir. Eski bir binada ödenmemiş aidatlar ile ertelenen işler birbirini besler; uyarı gerekli hâle gelirse kimseyi şaşırtmaması için yönetim kuruluna her üç ayda bir tahsilat ve nakit durumunu sunmayı tercih ediyoruz.