Conseil syndical : ce qu'il peut exiger du syndic, et ce que risquent ses membres

Qui siège au conseil syndical, et pour combien de temps ?

Les membres sont désignés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l'article 25. Le cercle des candidats possibles est plus large qu'on ne le croit. Outre les copropriétaires eux-mêmes, la loi admet leurs conjoints ou partenaires de pacs et leurs ascendants ou descendants. Elle ouvre aussi la porte à leurs représentants légaux et à leurs usufruitiers. Un propriétaire qui vit à Genève ou à Milan peut donc se faire remplacer au conseil par un enfant installé à Nice.

Le syndic et ses préposés en sont exclus, avec leurs proches jusqu'au deuxième degré en ligne collatérale, même s'ils possèdent un lot. L'exclusion ne joue pas quand la copropriété est gérée par un syndic non professionnel, ce qui se comprend : le syndic bénévole est lui-même copropriétaire.

Le mandat ne peut pas dépasser trois ans, renouvelables, selon l'article 22 du décret du 17 mars 1967. Le nombre de membres et l'organisation des réunions relèvent du règlement de copropriété ou, à défaut, d'un vote de l'assemblée à la majorité simple. La loi n'impose aucun minimum. Un conseil de moins de trois membres se prive toutefois de la délégation de pouvoirs, on y revient plus bas.

Le conseil élit son président parmi ses membres. Quand l'assemblée ne parvient pas à désigner les membres du conseil, faute de candidat ou de majorité, le procès-verbal le mentionne expressément et doit être notifié à tous les copropriétaires dans le mois. Le juge peut alors désigner des membres qui l'acceptent, ou constater qu'aucun conseil ne peut être institué.

Renoncer au conseil syndical reste possible, mais la barre est haute : une délibération spéciale à la double majorité de l'article 26. Les petites copropriétés, celles de cinq lots au plus ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices reste sous 15 000 €, en sont dispensées de droit depuis 2020.

Assister et contrôler : ce que la loi lui permet d'exiger

L'article 21 tient en une phrase : dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toute question concernant le syndicat, qu'on le consulte ou qu'il s'en saisisse lui-même, sans attendre d'y être invité.

Le contrôle dispose d'un outil précis. Après en avoir avisé le syndic, le conseil peut prendre connaissance et copie de toute pièce ou de tout registre se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. Cela vaut pour les factures et les contrats d'entretien, comme pour les relevés du compte du syndicat ou les échanges avec une entreprise.

Un syndic qui tarde à répondre en supporte le coût. Au-delà d'un mois après la demande, le syndic subit des pénalités de 15 € par jour de retard, imputées sur sa rémunération forfaitaire annuelle et déduites lors de l'établissement des comptes. S'il ne s'exécute toujours pas, le président du conseil peut saisir le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, pour le faire condamner au profit du syndicat.

L'assemblée peut aussi voter, à la majorité de l'article 25, deux seuils qui donnent au contrôle sa portée. Le premier est le montant des marchés et contrats au-delà duquel le conseil doit être consulté. Le second, celui au-delà duquel une mise en concurrence devient obligatoire pour les contrats autres que celui du syndic. Sans eux, un contrat d'entretien pluriannuel peut être signé sans que le conseil l'ait vu passer.

Le choix du syndic passe par lui

Avant que l'assemblée se prononce sur la désignation d'un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats établis sur le contrat type, chacun accompagné de sa fiche d'information. La procédure complète, calendrier et pièges compris, fait l'objet de notre article sur le changement de syndic. On n'en garde ici que ce qui touche au conseil.

Deux précisions de l'article 21 sont moins connues. La mise en concurrence n'est pas prescrite à peine d'irrégularité : un conseil qui l'omet n'annule pas pour autant la désignation votée. Elle sert l'information de l'assemblée, et c'est au conseil de la rendre utile. Elle cesse aussi d'être obligatoire quand la copropriété n'a pas institué de conseil syndical.

Le conseil peut enfin rendre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. S'il le fait, cet avis est joint à la convocation de l'assemblée, en même temps que les projets concernés. C'est le moyen le plus direct de peser sur le vote, parce que les copropriétaires qui votent par correspondance le lisent avant de décider.

Les délégations possibles depuis la réforme de 2019

L'ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a donné au conseil syndical un pouvoir nouveau, celui de décider à la place de l'assemblée. L'article 21-1 permet à celle-ci de lui déléguer tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées, celle de l'article 24.

Les conditions sont strictes. Le conseil doit compter au moins trois membres. La délégation se vote à la majorité de l'article 25, pour deux ans au plus, et ne se renouvelle que par une décision expresse. L'assemblée fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil pour l'exercer (article 21-2).

Certaines décisions restent hors d'atteinte. La délégation ne peut jamais porter sur l'approbation des comptes, ni sur le budget prévisionnel. Elle exclut aussi les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par l'évolution des lois et règlements.

Au sein du conseil, ces décisions se prennent à la majorité des membres, le président ayant voix prépondérante en cas de partage (article 21-5). Le conseil rend compte de sa délégation devant l'assemblée qui approuve les comptes, et établit un rapport pour l'information des copropriétaires.

La délégation sert aux décisions courantes qui ne justifient pas une assemblée, comme le renouvellement d'un contrat d'entretien. Elle suppose un conseil présent et joignable. Dans un immeuble du front de mer où une partie des propriétaires ne vit à Nice qu'une partie de l'année, c'est la question à se poser avant de la voter.

Bénévoles, mais responsables

Les membres du conseil syndical exercent gratuitement. Ils n'en sont pas moins les mandataires du syndicat, et l'article 1992 du code civil s'applique à eux : le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Le même article tempère la règle, puisque la responsabilité de celui dont le mandat est gratuit s'apprécie moins rigoureusement que celle d'un mandataire payé.

Cette indulgence du juge n'écarte pas toute condamnation. Un conseil qui décide, au titre d'une délégation, hors du champ voté ou au-delà de l'enveloppe fixée s'expose. C'est la raison de l'article 21-4 : le syndicat souscrit, pour chacun des membres du conseil, une assurance de responsabilité civile.

Le conseil dispose aussi d'un levier contentieux depuis 2020. En cas de carence ou d'inaction du syndic, son président peut, sur délégation expresse de l'assemblée, agir en justice contre le syndic pour réparer le préjudice subi par le syndicat (article 15). Les dommages et intérêts reviennent au syndicat. Sans conseil syndical, cette action appartient à des copropriétaires réunissant au moins le quart des voix.

Pour un conseiller qui débute, le bon réflexe tient en deux gestes. Vérifier que l'assurance voulue par la loi a bien été souscrite. Et garder la trace écrite de chaque demande adressée au syndic, parce que sa date fait courir le délai d'un mois au-delà duquel les pénalités se calculent.

Ce que change un syndic qui travaille avec son conseil

Un conseil syndical actif contraint le syndic, et nous le voulons ainsi. Chez Régie Promenade, nous préférons un conseil qui réclame les pièces à un conseil qui se tait : une question posée en cours d'exercice coûte moins cher que celle qui surgit en pleine assemblée.

Nous administrons des copropriétés à Nice depuis le 107 Promenade des Anglais. Si votre conseil prépare l'échéance du contrat de syndic, ou s'interroge sur l'étendue d'une délégation, parlons-en avant l'assemblée plutôt que pendant.