Il consiglio condominiale: cosa può esigere dall'amministratore, e cosa rischiano i suoi membri

Chi siede nel consiglio condominiale, e per quanto tempo?

I membri sono nominati dall'assemblea generale, con la maggioranza dei voti di tutti i condomini prevista dall'articolo 25. La cerchia dei candidati possibili è più ampia di quanto si pensi. Oltre ai condomini stessi, la legge ammette i coniugi o partner di pacs e gli ascendenti o discendenti. Apre la porta anche ai rappresentanti legali e agli usufruttuari. Un proprietario che vive a Ginevra o a Milano può quindi farsi sostituire nel consiglio da un figlio che abita a Nizza.

L'amministratore e i suoi dipendenti ne sono esclusi, insieme ai loro parenti fino al secondo grado in linea collaterale, anche se possiedono un'unità. L'esclusione non si applica quando il condominio è gestito da un amministratore non professionale, e si capisce: l'amministratore volontario è lui stesso condomino.

Il mandato non può superare tre anni, rinnovabili, secondo l'articolo 22 del decreto del 17 marzo 1967. Il numero dei membri e l'organizzazione delle riunioni sono fissati dal regolamento di condominio o, in mancanza, da un voto dell'assemblea a maggioranza semplice. La legge non impone un minimo. Un consiglio con meno di tre membri rinuncia però alla delega di poteri, come vedremo più avanti.

Il consiglio elegge il presidente tra i suoi membri. Quando l'assemblea non riesce a nominare i membri del consiglio, per mancanza di candidati o di maggioranza, il verbale lo indica espressamente e va notificato a tutti i condomini entro un mese. Il giudice può allora nominare membri che accettano l'incarico, o constatare che nessun consiglio può essere istituito.

Rinunciare al consiglio resta possibile, ma l'asticella è alta: una delibera speciale con la doppia maggioranza dell'articolo 26. I piccoli condomini, quelli con cinque unità al massimo o il cui budget previsionale medio su tre esercizi resta sotto 15 000 €, ne sono esentati per legge dal 2020.

Assistere e controllare: cosa la legge gli consente di esigere

L'articolo 21 sta in una frase: in ogni condominio un consiglio condominiale assiste l'amministratore e ne controlla la gestione. Dà il proprio parere all'amministratore o all'assemblea su qualsiasi questione riguardante il condominio, sia che venga consultato sia che se ne occupi di propria iniziativa, senza attendere un invito.

Il controllo dispone di uno strumento preciso. Dopo averne informato l'amministratore, il consiglio può prendere visione e copia di qualsiasi documento o registro relativo alla gestione dell'amministratore e all'amministrazione del condominio. Questo vale per fatture e contratti di manutenzione, come per gli estratti del conto condominiale o gli scambi con un'impresa.

L'amministratore che tarda a rispondere ne sopporta il costo. Oltre un mese dalla richiesta, l'amministratore subisce penali di 15 € per giorno di ritardo, imputate sul compenso forfettario annuale e detratte in sede di rendiconto. Se ancora non adempie, il presidente del consiglio può rivolgersi al presidente del tribunale giudiziario, con la procedura accelerata sul merito, per farlo condannare a favore del condominio.

L'assemblea può anche votare, con la maggioranza dell'articolo 25, due soglie che danno al controllo la sua portata. La prima è l'importo di appalti e contratti oltre il quale il consiglio deve essere consultato. La seconda, quello oltre il quale la messa in concorrenza diventa obbligatoria per i contratti diversi da quello dell'amministratore. Senza di esse, un contratto di manutenzione pluriennale può essere firmato senza che il consiglio lo abbia mai visto.

La scelta dell'amministratore passa da lui

Prima che l'assemblea si pronunci sulla nomina di un amministratore professionale, il consiglio mette in concorrenza più bozze di contratto redatte sul contratto tipo, ciascuna accompagnata dalla propria scheda informativa. La procedura completa, calendario e insidie compresi, è trattata nel nostro articolo sul cambio di amministratore. Qui si tiene solo ciò che riguarda il consiglio.

Due precisazioni dell'articolo 21 sono meno note. La messa in concorrenza non è prescritta a pena di irregolarità: un consiglio che la omette non annulla per questo la nomina votata. Serve a informare l'assemblea, e tocca al consiglio renderla utile. Cessa anche di essere obbligatoria quando il condominio non ha istituito un consiglio.

Il consiglio può infine esprimere un parere scritto su qualsiasi bozza di contratto dell'amministratore. Se lo fa, il parere viene allegato alla convocazione dell'assemblea, insieme alle bozze in questione. È il modo più diretto per pesare sul voto, perché i condomini che votano per corrispondenza lo leggono prima di decidere.

Le deleghe possibili dopo la riforma del 2019

L'ordinanza del 30 ottobre 2019, applicabile dal 1° giugno 2020, ha dato al consiglio un potere nuovo, quello di decidere al posto dell'assemblea. L'articolo 21-1 consente all'assemblea di delegargli in tutto o in parte le decisioni prese a maggioranza dei voti espressi, quella dell'articolo 24.

Le condizioni sono rigorose. Il consiglio deve contare almeno tre membri. La delega si vota con la maggioranza dell'articolo 25, per due anni al massimo, e si rinnova solo con una decisione espressa. L'assemblea fissa l'importo massimo delle somme assegnate al consiglio per esercitarla (articolo 21-2).

Alcune decisioni restano fuori portata. La delega non può mai riguardare l'approvazione del rendiconto, né il budget previsionale. Esclude anche gli adeguamenti del regolamento di condominio resi necessari dall'evoluzione di leggi e regolamenti.

All'interno del consiglio, queste decisioni si prendono a maggioranza dei membri, e in caso di parità prevale il voto del presidente (articolo 21-5). Il consiglio rende conto della delega all'assemblea che approva il rendiconto, e redige una relazione per l'informazione dei condomini.

La delega serve per le decisioni correnti che non giustificano un'assemblea, come il rinnovo di un contratto di manutenzione. Presuppone un consiglio presente e raggiungibile. In un palazzo sul lungomare dove una parte dei proprietari vive a Nizza solo per una parte dell'anno, è la domanda da porsi prima di votarla.

Volontari, ma responsabili

I membri del consiglio esercitano gratuitamente. Sono comunque mandatari del condominio, e l'articolo 1992 del codice civile francese si applica anche a loro: il mandatario risponde delle colpe commesse nella gestione. Lo stesso articolo attenua la regola, perché la responsabilità di chi ha un mandato gratuito si valuta con minor rigore rispetto a quella di un mandatario retribuito.

Questa indulgenza del giudice non esclude ogni condanna. Un consiglio che decide, in virtù di una delega, fuori dall'ambito votato o oltre il budget fissato si espone. È la ragione dell'articolo 21-4: il condominio stipula, per ciascun membro del consiglio, un'assicurazione di responsabilità civile.

Dal 2020 il consiglio dispone anche di una leva giudiziaria. In caso di carenza o inerzia dell'amministratore, il suo presidente può, su delega espressa dell'assemblea, agire in giudizio contro l'amministratore per il risarcimento del danno subito dal condominio (articolo 15). Il risarcimento spetta al condominio. In assenza di consiglio, l'azione spetta a condomini che riuniscano almeno un quarto dei voti.

Per un consigliere alle prime armi, la buona pratica si riduce a due gesti. Verificare che l'assicurazione prevista dalla legge sia stata davvero stipulata. E conservare traccia scritta di ogni richiesta inviata all'amministratore, perché la sua data fa decorrere il mese oltre il quale maturano le penali.

Cosa cambia un amministratore che lavora con il suo consiglio

Un consiglio attivo vincola l'amministratore, e lo vogliamo così. Da Régie Promenade preferiamo un consiglio che chiede i documenti a uno che tace: una domanda posta durante l'esercizio costa meno di quella che esplode in piena assemblea.

Amministriamo condomini a Nizza dal 107 Promenade des Anglais. Se il vostro consiglio prepara la scadenza del contratto dell'amministratore, o si interroga sui limiti di una delega, parliamone prima dell'assemblea piuttosto che durante.