Acheteur suisse à Nice : européen pour l'impôt, État tiers pour la procédure

Acheter ne pose aucune difficulté

Côté français, rien ne s'oppose à l'achat. Un résident de Genève ou de Zurich signe le même compromis et le même acte qu'un Niçois, dans les mêmes délais, sans autorisation préalable ni condition de nationalité. La réciproque ne tient pas : la Suisse encadre l'acquisition d'un logement par un étranger qui n'y réside pas.

Un acquéreur suisse se distingue donc moins par l'achat que par sa position particulière dans la mécanique fiscale française, à mi-chemin entre le traitement réservé aux Européens et celui des pays tiers.

Le paradoxe : européen pour le taux, État tiers pour la procédure

La plus-value réalisée en vendant un bien français supporte 19 % d'impôt sur le revenu, quelle que soit la résidence du vendeur. L'écart se fait sur les prélèvements sociaux.

La règle date du 1er janvier 2019. Qui relève d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, autre que le régime français, ne paie ni CSG ni CRDS sur ce gain : il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le résident d'un pays tiers acquitte 17,2 %. Sur cent mille euros de plus-value, la différence dépasse neuf mille euros au profit du vendeur suisse.

Tout tient au mot affiliée. Le taux réduit suppose le rattachement à un régime de sécurité sociale suisse ; la résidence seule n'y suffit pas. Un résident suisse encore affilié ailleurs ne se trouve pas automatiquement dans le même cas.

Vient ensuite la procédure, et elle renverse l'avantage. Un vendeur non résident doit désigner un représentant fiscal accrédité. La dispense ne vise que les cédants résidant dans un État membre de l'Union européenne, en Islande ou en Norvège. La Suisse, membre ni de l'Union ni de l'Espace économique européen, reste soumise à l'obligation.

Le cas du Liechtenstein montre que cette liste a un fondement. Il appartient à l'Espace économique européen et reste pourtant tenu de désigner un représentant, faute de convention d'assistance mutuelle au recouvrement de l'impôt avec la France. Le critère retenu est la coopération en matière de recouvrement, quelle que soit l'appartenance géographique.

Ce que la dispense de représentant recouvre malgré tout

Deux cas libèrent tout de même un vendeur suisse de cette obligation. Le premier tient au prix : une vente inférieure ou égale à 150 000 € en est dispensée, ce seuil s'appréciant par vendeur et non par transaction. Un couple qui vend un studio à 280 000 €, détenu à parts égales, reste donc sous le seuil, chacun pour sa part.

Le second tient à la durée de détention. L'impôt sur le revenu s'efface entièrement après vingt-deux ans, au rythme de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année ; les prélèvements sociaux, après trente. Une plus-value devenue totalement exonérée n'appelle plus de représentant.

Hors ces deux cas, le représentant se rémunère et son accréditation demande du temps, ce qui oblige à la préparer bien avant la signature.

La convention de 1966, et ce qu'elle ne fait pas

La convention entre la France et la Suisse en vue d'éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune a été signée à Paris le 9 septembre 1966. Autorisée par la loi du 26 décembre 1966, elle est entrée en vigueur le 26 juillet 1967 et a été modifiée depuis. Ses modalités d'élimination de la double imposition figurent à son article 25.

On prête souvent à une convention fiscale un pouvoir qu'elle n'a pas, celui d'effacer l'impôt français. Elle partage le droit d'imposer entre les deux pays et neutralise ce qui serait payé deux fois. Un immeuble situé en France reste imposé en France, sur ses revenus comme sur le gain de sa vente.

Le détail de ces mécanismes dépend de votre situation et se règle avec un fiscaliste qui connaît les deux droits. Le cadre, lui, est ancien et stable, et il n'a jamais remplacé l'impôt français dû sur un bien français.

Chaque année : taxes locales et IFI

Une fois le bien acheté, deux taxes locales reviennent chaque année, que vous veniez souvent ou non. La taxe foncière d'abord, due par tout propriétaire.

La taxe d'habitation ensuite. Supprimée en 2023 pour les résidences principales, elle demeure pour un logement meublé que vous gardez à disposition, ce qui est le cas d'un pied-à-terre. Les communes en zone tendue peuvent la majorer, et Nice est sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013. Son conseil municipal a voté le plafond : une majoration de 60 % (DGFiP, délibérations des communes pour 2026).

Reste l'impôt sur la fortune immobilière. Pour un non-résident, il ne vise que les biens situés en France, et seulement au-delà de 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1er janvier. Un appartement de vacances y entre pour sa valeur entière, faute de l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. C'est le point qui surprend le plus une clientèle habituée à l'impôt sur la fortune suisse, dont l'assiette et les taux n'ont rien de comparable.

La proximité change l'usage, donc la gestion

Un propriétaire suisse n'est pas un propriétaire lointain. Là où un acquéreur nord-américain organise deux ou trois séjours par an, un Genevois peut décider en janvier de descendre un week-end de février et repartir le dimanche soir. La différence paraît anodine ; elle oriente pourtant le choix du bien comme celui de la gestion.

Elle décide du type de bien : un pied-à-terre que l'on ouvre souvent n'a pas les mêmes contraintes qu'une maison fermée neuf mois. Elle décide aussi du rapport à la gestion. Un propriétaire qui vient souvent ne cherche pas nécessairement un mandat complet, mais il cherche presque toujours quelqu'un qui ouvre, vérifie, reçoit un artisan et signale un dégât des eaux avant qu'il ne devienne un sinistre.

Cet usage intermédiaire est mal servi par le marché. Il suppose une agence tenue par les mêmes personnes d'une année sur l'autre plutôt qu'une plateforme.

Un bureau à Nice pour un calendrier français

Rien de tout cela n'est insurmontable. Le calendrier, en revanche, se tient mal depuis la Suisse : le représentant fiscal s'accrédite avant la signature, et l'assemblée générale d'un immeuble ancien du front de mer se réunit un mardi de mars, pendant que vous êtes à Lausanne.

Depuis 1999, la maison tient ce rôle au 107 Promenade des Anglais : Promenades Services pour les biens confiés en gestion, Régie Promenade pour les copropriétés, une seule équipe dans un même bureau.