Acquirenti svizzeri a Nizza: europei per l'imposta, Stato terzo per la procedura

Comprare non pone alcuna difficoltà

Dal lato francese, nulla ostacola l'acquisto. Un residente di Ginevra o di Zurigo firma lo stesso compromesso e lo stesso atto di un nizzardo, negli stessi tempi, senza autorizzazione preventiva né condizione di nazionalità. Il contrario non vale: la Svizzera regola l'acquisto di un'abitazione da parte di uno straniero che non vi risiede.

Un acquirente svizzero si distingue dunque meno per l'acquisto che per la sua posizione particolare nella meccanica fiscale francese, a metà strada tra il trattamento riservato agli europei e quello dei paesi terzi.

Il paradosso: europei per l'aliquota, Stato terzo per la procedura

La plusvalenza realizzata vendendo un bene francese sopporta il 19 % di imposta sul reddito, qualunque sia la residenza del venditore. La differenza sta nei contributi sociali.

La regola risale al 1° gennaio 2019. Chi è iscritto a un regime obbligatorio di sicurezza sociale di uno Stato dello Spazio economico europeo o della Svizzera, diverso da quello francese, non paga né CSG né CRDS su questo guadagno: deve solo il prelievo di solidarietà del 7,5 %. Il residente di un paese terzo versa il 17,2 %. Su una plusvalenza di centomila euro, la differenza supera i novemila euro a favore del venditore svizzero.

Tutto dipende dalla parola iscritta. L'aliquota ridotta presuppone il collegamento a un regime di sicurezza sociale svizzero; la sola residenza non basta. Un residente svizzero ancora iscritto altrove non si trova automaticamente nella stessa situazione.

Poi viene la procedura, e rovescia il vantaggio. Un venditore non residente deve designare un rappresentante fiscale accreditato. La dispensa riguarda soltanto i cedenti residenti in uno Stato membro dell'Unione europea, in Islanda o in Norvegia. La Svizzera, membro né dell'Unione né dello Spazio economico europeo, resta soggetta all'obbligo.

Il caso del Liechtenstein mostra che questo elenco ha un fondamento. Appartiene allo Spazio economico europeo e tuttavia resta tenuto a designare un rappresentante, in mancanza di una convenzione di assistenza reciproca al recupero dell'imposta con la Francia. Il criterio è la cooperazione sul recupero, qualunque sia l'appartenenza geografica.

Ciò che dispensa comunque un venditore svizzero

Due casi liberano comunque un venditore svizzero da quest'obbligo. Il primo riguarda il prezzo: una vendita inferiore o pari a 150.000 € ne è dispensata, soglia valutata per venditore e non per transazione. Una coppia che vende un monolocale a 280.000 €, detenuto in parti uguali, resta dunque sotto la soglia, ciascuno per la propria quota.

Il secondo riguarda la durata del possesso. L'imposta sul reddito si azzera del tutto dopo ventidue anni, al ritmo del 6 % l'anno dal sesto al ventunesimo anno; i contributi sociali dopo trenta. Una plusvalenza diventata del tutto esente non richiede più un rappresentante.

Fuori da questi due casi, il rappresentante si fa remunerare e l'accreditamento richiede tempo, il che obbliga a prepararlo ben prima della firma.

La convenzione del 1966, e ciò che non fa

La convenzione tra la Francia e la Svizzera volta a evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio è stata firmata a Parigi il 9 settembre 1966. Autorizzata dalla legge del 26 dicembre 1966, è entrata in vigore il 26 luglio 1967 ed è stata poi modificata. Le sue modalità di eliminazione della doppia imposizione figurano all'articolo 25.

Si attribuisce spesso a una convenzione fiscale un potere che non ha, quello di cancellare l'imposta francese. Essa ripartisce il diritto di imporre tra i due paesi e neutralizza ciò che verrebbe pagato due volte. Un immobile situato in Francia resta tassato in Francia, sui suoi redditi come sul guadagno della sua vendita.

Il dettaglio di questi meccanismi dipende dalla vostra situazione e si definisce con un fiscalista che conosca entrambi i sistemi. Il quadro, invece, è antico e stabile, e non ha mai sostituito l'imposta francese dovuta su un bene francese.

Ogni anno: tasse locali e imposta sul patrimonio immobiliare

Una volta acquistato l'immobile, due tasse locali tornano ogni anno, che veniate spesso o no. Prima la tassa fondiaria, dovuta da ogni proprietario.

Poi la tassa d'abitazione. Abolita nel 2023 per le residenze principali, resta dovuta per un alloggio arredato che tenete a disposizione, come un pied-à-terre. I comuni in zona tesa possono maggiorarla, e Nizza figura nell'elenco allegato al decreto del 10 maggio 2013. Il suo consiglio comunale ha votato il massimo: una maggiorazione del 60 % (DGFiP, delibere dei comuni per il 2026).

Resta l'imposta sul patrimonio immobiliare. Per un non residente riguarda solo i beni situati in Francia, e soltanto oltre 1.300.000 € di valore netto imponibile al 1° gennaio. Un appartamento per le vacanze vi rientra per il suo valore pieno, poiché l'abbattimento del 30 % è riservato alla residenza principale. È il punto che sorprende di più una clientela abituata all'imposta sul patrimonio svizzera, la cui base e le cui aliquote non hanno nulla di paragonabile.

La vicinanza cambia l'uso, quindi la gestione

Un proprietario svizzero non è un proprietario lontano. Mentre un acquirente nordamericano organizza due o tre soggiorni l'anno, un ginevrino può decidere a gennaio di scendere per un fine settimana di febbraio e ripartire la domenica sera. La differenza sembra minima, eppure orienta la scelta del bene come quella della gestione.

Decide il tipo di bene: un pied-à-terre aperto spesso non ha i vincoli di una casa chiusa nove mesi. Decide anche il rapporto con la gestione. Un proprietario che viene spesso non cerca necessariamente un mandato completo, ma cerca quasi sempre qualcuno che apra, verifichi, riceva un artigiano e segnali una perdita d'acqua prima che diventi un sinistro.

Il mercato serve male questo uso intermedio. Richiede un'agenzia tenuta dalle stesse persone di anno in anno piuttosto che una piattaforma.

Un ufficio a Nizza per un calendario francese

Nulla di tutto ciò è insormontabile. Il calendario, invece, si gestisce male dalla Svizzera: il rappresentante fiscale va accreditato prima della firma, e l'assemblea generale di un vecchio palazzo sul lungomare si riunisce un martedì di marzo, mentre siete a Losanna.

Dal 1999 la casa svolge questo ruolo al 107 Promenade des Anglais: Promenades Services per i beni affidati in gestione, Régie Promenade per i condomini, un'unica squadra in uno stesso ufficio.