Nice'te İsviçreli alıcı: vergide Avrupalı, usulde üçüncü ülke

Satın almak güç değil

Fransa tarafında satın almanın önünde hiçbir engel yok. Cenevre ya da Zürih'te oturan biri, bir Niçeli ile aynı ön sözleşmeyi ve aynı senedi, aynı sürelerde, önceden izin ya da vatandaşlık şartı olmadan imzalar. Tersi geçerli değildir: İsviçre, orada oturmayan bir yabancının konut edinmesini düzenler.

Dolayısıyla İsviçreli bir alıcı, satın almadan çok Fransız vergi mekaniğindeki özel konumuyla ayrışır; bu konum, Avrupalılara ayrılmış muamele ile üçüncü ülkelerinki arasında yer alır.

Paradoks: oranda Avrupalı, usulde üçüncü ülke

Fransız bir malın satışından doğan değer artışı, satıcının ikametgâhı ne olursa olsun %19 gelir vergisi taşır. Fark sosyal kesintilerde ortaya çıkar.

Kural 1 Ocak 2019'dan beri geçerli. Fransız rejimi dışında, bir Avrupa Ekonomik Alanı devletinin ya da İsviçre'nin zorunlu sosyal güvenlik rejimine bağlı olan kişi bu kazanç üzerinden ne CSG ne de CRDS öder: yalnızca %7,5 dayanışma kesintisi ödenir. Üçüncü bir ülke mukimi %17,2 öder. Yüz bin avroluk bir değer artışında fark, İsviçreli satıcının lehine dokuz bin avroyu aşar.

Her şey bağlı kelimesine dayanır. İndirimli oran, İsviçre sosyal güvenlik rejimine bağlılığı gerektirir; tek başına ikamet yetmez. Başka bir yerde bağlı kalmayı sürdüren bir İsviçre mukimi kendiliğinden aynı konumda olmaz.

Ardından usul gelir ve avantajı tersine çevirir. Mukim olmayan bir satıcı akredite bir mali temsilci atamak zorundadır. Muafiyet yalnızca Avrupa Birliği üyesi bir devlette, İzlanda'da ya da Norveç'te ikamet eden satıcıları kapsar. Ne Birliğin ne de Avrupa Ekonomik Alanı'nın üyesi olan İsviçre bu yükümlülüğe tabi kalır.

Liechtenstein örneği bu listenin bir dayanağı olduğunu gösterir. Ülke Avrupa Ekonomik Alanı'na aittir, yine de Fransa ile vergi tahsilatında karşılıklı yardım anlaşması bulunmadığından temsilci atamak zorundadır. Ölçüt, coğrafi aidiyetten bağımsız olarak tahsilat alanındaki iş birliğidir.

İsviçreli bir satıcıyı yine de muaf tutan durumlar

İki durum İsviçreli bir satıcıyı bu yükümlülükten kurtarır. Birincisi bedelle ilgilidir: 150.000 avro ya da altındaki bir satış muaftır ve bu eşik işlem başına değil satıcı başına değerlendirilir. Eşit paylarla sahip olunan bir stüdyoyu 280.000 avroya satan bir çift bu nedenle, her biri kendi payı için, eşiğin altında kalır.

İkincisi elde tutma süresine ilişkindir. Gelir vergisi, altıncı yıldan yirmi birinci yıla kadar yılda %6 oranında azalarak yirmi iki yıl sonunda tamamen ortadan kalkar; sosyal kesintiler ise otuz yıl sonra. Tamamen muaf hâle gelmiş bir değer artışı artık temsilci gerektirmez.

Bu iki durum dışında temsilci ücret alır ve akreditasyon zaman alır; bu da işin imzadan epey önce hazırlanmasını gerektirir.

1966 anlaşması ve yapmadığı şey

Fransa ile İsviçre arasında gelir ve servet vergilerinde çifte vergilendirmeyi önlemeye yönelik anlaşma 9 Eylül 1966'da Paris'te imzalanmıştır. 26 Aralık 1966 tarihli kanunla yetkilendirilmiş, 26 Temmuz 1967'de yürürlüğe girmiş ve sonradan değiştirilmiştir. Çifte vergilendirmeyi giderme usulleri 25. maddesinde yer alır.

Vergi anlaşmalarına çoğu zaman sahip olmadıkları bir güç atfedilir: Fransız vergisini silmek. Anlaşma vergilendirme hakkını iki ülke arasında paylaştırır ve iki kez ödenecek olanı nötrler. Fransa'da bulunan bir taşınmaz, gelirleri de satış kazancı da Fransa'da vergilendirilmeye devam eder.

Bu mekanizmaların ayrıntısı durumunuza bağlıdır ve iki sistemi de bilen bir vergi uzmanıyla netleştirilir. Çerçevenin kendisi ise eski ve istikrarlıdır; Fransız bir mal üzerinde ödenmesi gereken Fransız vergisinin yerini hiçbir zaman almamıştır.

Her yıl: yerel vergiler ve servet vergisi

Mülk satın alındıktan sonra, sık gelseniz de gelmeseniz de her yıl iki yerel vergi ödenir. Önce emlak vergisi; her mal sahibi öder.

Ardından konut vergisi. Asıl konutlar için 2023'te kaldırıldı, ancak elinizde hazır tuttuğunuz eşyalı bir konut için, yani bir ikinci konut için ödenmeye devam ediyor. Talebin yoğun olduğu bölgelerdeki belediyeler bu vergiyi artırabilir; Nice, 10 Mayıs 2013 tarihli kararnamenin ekindeki listede yer alıyor. Belediye meclisi tavan oranı seçti: %60 artış (DGFiP, belediyelerin 2026 kararları).

Geriye gayrimenkul servet vergisi kalır. Mukim olmayan biri için yalnızca Fransa'daki malları kapsar ve yalnızca 1 Ocak itibarıyla vergilendirilebilir net değer 1.300.000 avroyu aştığında uygulanır. Bir tatil dairesi tam değeriyle hesaba girer, çünkü %30 indirim asıl konuta ayrılmıştır. Matrahı ve oranları hiç karşılaştırılamayacak İsviçre servet vergisine alışkın bir müşteri kitlesini en çok şaşırtan nokta budur.

Yakınlık kullanımı, dolayısıyla yönetimi değiştirir

İsviçreli bir mal sahibi uzak bir mal sahibi değildir. Kuzey Amerikalı bir alıcı yılda iki üç konaklama planlarken, Cenevreli biri ocakta şubattaki bir hafta sonu için inmeye karar verip pazar akşamı dönebilir. Fark önemsiz görünür, oysa hem mülk seçimini hem de yönetimi yönlendirir.

Malın türünü belirler: sık açılan bir pied-à-terre, dokuz ay kapalı duran bir evin kısıtlarını taşımaz. Yönetimle ilişkiyi de belirler. Sık gelen bir mal sahibi mutlaka tam bir yönetim sözleşmesi aramaz, ama neredeyse her zaman açan, kontrol eden, bir ustayı içeri alan ve bir su kaçağını hasara dönüşmeden bildiren birini arar.

Piyasa bu ara kullanıma kötü hizmet verir. Bu kullanım, bir platformdan çok, yıldan yıla aynı kişilerce tutulan bir ajans gerektirir.

Fransız takvimi için Nice'te bir büro

Bunların hiçbiri aşılmaz değildir. Takvim ise İsviçre'den zor yönetilir: mali temsilci imzadan önce akredite edilmelidir ve sahildeki eski bir binanın genel kurulu, siz Lozan'dayken, mart ayında bir salı günü toplanır.

Grubumuz bu rolü 1999'dan beri 107 Promenade des Anglais'de üstleniyor: yönetime bırakılan mülkler için Promenades Services, kat mülkiyetleri için Régie Promenade, aynı büroda tek bir ekip.