Tespit tutanağı: girişte ve çıkışta bir saatte belirlenenler

Birlikte düzenlenen bir yazılı belge ve geçerli tek kanıt

Tespit tutanağı anahtarlar teslim edilirken, sonra da iade edilirken düzenlenir. 6 Temmuz 1989 tarihli kanun, tutanağın tarafların birlikte katılımıyla hazırlanmasını ister: mal sahibi ya da vekili ile kiracı, birlikte ve iyi aydınlatılmış bir ortamda. Aralık ayında bir akşam, gün batarken yapılan ziyaret, kimsenin savunamayacağı bir belge ortaya çıkarır.

30 Mart 2016 tarihli kararname asgari içeriği belirler: tarih, adres, tarafların kimliği, bireysel sayaç okumaları, teslim edilen anahtarlar ve her oda için zeminlerin, duvarların, tavanların ve donanımların ayrıntılı durumu. Tutanak gözlemler, çekinceler ve görsellerle tamamlanabilir.

Düzen de önemlidir. Giriş ve çıkış tutanakları yan yana okunabilmelidir; iki sütunlu tek bir belgede ya da aynı düzende hazırlanmış iki belgede. Ajans formunda düzenlenmiş bir giriş tutanağı ile düz kâğıda yazılmış bir çıkış tutanağı satır satır karşılaştırılamaz. Oysa bütün iş bu karşılaştırmaya dayanır ve o olmadan her nokta tartışmaya açılır.

Her taraf imza anında kendi nüshasını elden ya da elektronik yolla alır. Belgeye eklenen, her odanın tarihli bir fotoğrafı yazılı tanımın yerini tutmaz, ama o tanıma itiraz etmeyi çok daha zorlaştırır.

Girişi izleyen on gün ve ardından gelen kış

Giriş tutanağı imzayla birlikte donmuş sayılmaz. Kiracı, konutun herhangi bir unsuru için 10 takvim günü içinde mal sahibinden tutanağı tamamlamasını isteyebilir. Isıtma için bu süre ısıtma döneminin ilk ayında işler: soğuk kalan bir kalorifer kasımda fark edilir, haziranda yapılan bir girişte değil.

Konutta bireysel ısıtma ya da sıcak su sistemi, veya bireysel sayaçlı merkezi bir sistem varsa, her enerji türünün endeks okumaları giriş ve çıkış tutanaklarında yer alır. Bu bölüm, enerji performans teşhisini yapan uzmanın da kullandığı bilgidir.

Mal sahibi istenen düzeltmeyi reddederse kiracı il uzlaştırma komisyonuna başvurabilir. Doğru olanı kabul edip geri kalanını gerekçelendiren yazılı bir yanıt, bir oturumdan daha ucuza gelir.

Geriye hiçbir tutanağın düzenlenmediği durum kalır. Tutanağın yokluğu, bir ihtara rağmen kayıtsız kalan mal sahibinden kaynaklanıyorsa, sözleşme sonunda konutu iyi durumda teslim ettiğini kanıtlamak ona düşer. Kiracıdan ya da ortak bir ihmalden kaynaklanıyorsa, aksini kanıtlamadıkça kiracının konutu kiracı onarımları bakımından iyi durumda teslim aldığı varsayılır.

Eskime, yani zamanın yıpratmaya hakkı olan

30 Mart 2016 tarihli kararname eskimeyi, malzemelerin ve donanımların zamanla ya da olağan kullanımla ortaya çıkan aşınma veya bozulma hâli olarak tanımlar. Kanun bundan şu sonucu çıkarır: kiracı olağan bakımı ve küçük onarımları üstlenir; ancak bunlar eskime, kötü işçilik, yapı kusuru, beklenmedik hâl ya da mücbir sebepten kaynaklanıyorsa üstlenmez.

Altı yıllık oturumun ardından solmuş bir boya ya da geçiş yerlerinde parlamış bir parke depozitodan kesilemez. Yanmış bir halı ya da delik deşik edilmiş bir duvar ise kesilebilir. Kiracı konutu, olağan yıpranma düşüldükten sonra, teslim aldığı durumda geri verir; yenilemek zorunda değildir.

Oda oda tartışmaktan kaçınmak için taraflar, sözleşme imzalanırken bir eskime çizelgesi uygulamayı kararlaştırabilir. Bu çizelge uydurulamaz: ulusal ya da yerel bir toplu sözleşmeye konu olmuş çizelgeler arasından seçilmeli ve başlıca malzeme ile donanımlar için teorik bir kullanım ömrü ve yıllık götürü indirim katsayıları belirlemelidir.

İlke basittir. Bir kaplama teorik ömrüne ne kadar yaklaşırsa, onarım maliyetinden kiracıya kalan pay o kadar azalır. Sözleşmeye eklenen çizelge, çıkıştaki pazarlığın yerine bir hesap koyar.

Tespit tutanağının maliyeti ve kimin ödediği

Mal sahibi ile kiracı arasında düzenlenen tutanak hiçbir maliyet doğurmaz. Mal sahibinin görevlendirdiği bir profesyonele bırakıldığında maliyet paylaşılır, ancak yalnızca girişte: kiracının payı ne faturanın yarısını ne de 2026 yılı için yaşanabilir alanın metrekaresi başına KDV dâhil 3,03 € olarak belirlenen tavanı aşabilir.

Çıkışta, tutanak mal sahibinin ajansınca düzenleniyorsa kiracı hiçbir şey ödemez. Bu masrafı kiracıya yükleyen bir sözleşme maddesi haksız şarttır ve yazılmamış sayılır.

Taraflardan biri gelmeyi ya da imzalamayı reddederse, diğeri Fransız adli görevlisi olan bir commissaire de justice çağırabilir. Görevli her iki tarafı en az 7 gün önceden taahhütlü mektupla davet eder ve taraflardan biri gelmese bile düzenlediği tutanak her ikisini de bağlar. Ücreti düzenlenmiştir: Fransa anakarasında 50 m² ve altı konut için 132,82 €, 150 m²'ye kadar 154,74 €, bunun üzerinde 232,12 €; buna davet için 18,06 € ve yol için 11,28 € eklenir. Toplam tutar yarı yarıya paylaşılır.

Çıkıştan iadeye, her kesinti kanıtlanır

Depozitonun iade süreleri, yani çıkış tutanağı girişe uygunsa bir ay, değilse iki ay, ve gecikilen her ay için kiranın %10'u oranındaki artış, Nice'te kira sözleşmesine ilişkin makalemizde ayrıntılı olarak ele alındı. Bu süreler anahtarların iadesinden itibaren işler ve iki süreden hangisinin uygulanacağına tespit tutanağı karar verir.

Kesilen her tutar gerekçelendirilmelidir. Mal sahibi kiracıya her tutarın dayandığı belgeleri verir: iki tespit tutanağı, fotoğraflar, bir commissaire de justice tutanağı, bir iş teklifi ya da faturası. Çıkış tutanağının altına karalanmış götürü bir onarım bedeli hiçbir şey kanıtlamaz.

Kat mülkiyetindeki bir binada mal sahibi, binanın yıllık hesapları kesinleşene kadar belgelere dayanan ve depozitonun %20'si ile sınırlı bir karşılık tutabilir. Kalan tutar, hesapların kesin onayını izleyen bir ay içinde ödenir; taraflar her şeyi hemen kapatmayı da kararlaştırabilir.

İki ayrıntı gereksiz tartışmaları önler. Kiracı, tutar eşdeğer olsa bile son ayın kirasını depozitoyla ödeyemez. Ve kiracı anahtarları teslim ederken yeni adresini bildirmediyse gecikme artışı uygulanmaz.

Anlaşmazlık sürdüğünde

İl uzlaştırma komisyonu eşit temsile dayanır: mal sahibi ve kiracı temsilcilerini eşit sayıda bir araya getirir. Taraflar arasında uzlaşma arar, hüküm vermez. Mal sahibi de kiracı da, ister tespit tutanağı ister depozito uyuşmazlığı olsun, komisyona ücretsiz başvurabilir.

Nice'teki bir konut için yetkili olan Alpes-Maritimes komisyonudur; sekretaryası DDETS tarafından CADAM'da, 147 boulevard du Mercantour adresinde yürütülür. Taraflar oturumdan en az 15 gün önce davet edilir. Komisyon önünde imzalanan bir anlaşma konuyu kapatır: talebinin bir kısmından vazgeçen taraf bunu artık hâkime taşıyamaz.

5.000 € ve altındaki bir talepte, kira davalarına bakan juge des contentieux de la protection önüne gitmeden önce dostane çözüm girişimi zorunludur: adli uzlaştırmacı, arabuluculuk ya da katılımcı usul. Komisyon bunlardan biri değildir; adli uzlaştırmacı ise ücretsiz çalışır. Bu tutarın üzerinde dostane girişim zorunlu değildir ama mümkündür. Dava hakkı üç yılda zamanaşımına uğrar.

Demek ki her şey, birkaç yıl arayla yapılan iki saatlik işlemde ve imzalandıktan sonra mal sahibinin artık düzeltemeyeceği bir belgede belirlenir. Bu, bir kira yönetimi vekâletinin baştan sona üstlendiği işlerden biridir: ayrıntılı ve fotoğraflı bir giriş tutanağından, gerektiğinde teklife dayanarak hesaplanmış kesintilere kadar. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden Nice'te ve yakın kıyı şeridinde mülk yönetmektedir.